房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策研究

朱志慧

摘要：新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)損害到購(gòu)房人的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展也帶來(lái)了不小的影響。防范房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，要規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險(xiǎn)；構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度；強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)力度；提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化交易人員的綜合素質(zhì)；樹(shù)立誠(chéng)信理念。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F270文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，這些因素若不及時(shí)處理好，將會(huì)對(duì)購(gòu)房者的利益造成極大的損害，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出有效的防范對(duì)策，為購(gòu)房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)交易特點(diǎn)、交易規(guī)則

（一）交易特點(diǎn)

所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺(tái)的多樣化是房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最突出的特點(diǎn)。房地產(chǎn)交易是一項(xiàng)龐大的活動(dòng)，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場(chǎng)因素的影響下，無(wú)法短期內(nèi)完成交易活動(dòng)。隨著我國(guó)頒布實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點(diǎn)；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負(fù)責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進(jìn)行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動(dòng)的順利完成，就必須及時(shí)找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的措施加以防范。

（二）交易規(guī)則

房地產(chǎn)交易過(guò)程中，應(yīng)考慮好以下幾項(xiàng)規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時(shí)交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過(guò)程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時(shí)享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，必須及時(shí)向上級(jí)政府部門(mén)具體申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)，禁止有瞞報(bào)或者申報(bào)不實(shí)的行為。總體而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費(fèi)，當(dāng)事人必須真實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，為計(jì)算稅費(fèi)提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報(bào)價(jià)格不實(shí)，那么國(guó)家將依法委托有關(guān)部門(mén)評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上計(jì)算稅費(fèi)。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國(guó)相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時(shí)若沒(méi)有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。

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二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)交易合同無(wú)效

房地產(chǎn)交易過(guò)程中，如果存在賣(mài)方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)權(quán)等問(wèn)題，都將削弱交易活動(dòng)的有效性。若雙方簽訂的合同一開(kāi)始就沒(méi)有任何效力，那么由此帶來(lái)的不確定性將嚴(yán)重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，房地產(chǎn)賣(mài)方可能會(huì)反悔；當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，購(gòu)房者會(huì)有退房的念頭。

（二）缺乏完善的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的社會(huì)誠(chéng)信評(píng)價(jià)管理體系還不夠完善，沒(méi)有一套系統(tǒng)的評(píng)估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨(dú)立性、公正性得不到社會(huì)的大力支持；誠(chéng)信管理無(wú)法緊跟現(xiàn)代市場(chǎng)的發(fā)展，給各項(xiàng)規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。

（三）開(kāi)發(fā)商存在欺詐的可能

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。而在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際開(kāi)發(fā)中沒(méi)有清晰標(biāo)準(zhǔn)的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對(duì)房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴(yán)重影響了城市全面發(fā)展。有的開(kāi)發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問(wèn)題嚴(yán)重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對(duì)民眾的居住安全帶來(lái)了極大的隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實(shí)際不符的人住條款等欺詐行為。

（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能

房地產(chǎn)中介公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估銷(xiāo)售工作，或者負(fù)責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動(dòng)。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤(rùn)水平，根據(jù)購(gòu)房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對(duì)其實(shí)施欺詐行為，最終引起購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營(yíng)等。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險(xiǎn)

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只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會(huì)影響到合同關(guān)系的確立。購(gòu)房者在合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)充分考慮由政府部門(mén)制定的規(guī)范文本，認(rèn)真分析簽訂的各項(xiàng)條款，確保文字的清晰表達(dá)，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負(fù)的責(zé)任，比如交房時(shí)間逾期、達(dá)不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時(shí)了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請(qǐng)專(zhuān)家或?qū)I(yè)律師加強(qiáng)合同的審核工作，若對(duì)合同某項(xiàng)內(nèi)容存在疑問(wèn)，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實(shí)維護(hù)好自身利益。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏一套健全的運(yùn)行機(jī)制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會(huì)發(fā)生合同風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類(lèi)型等來(lái)具體對(duì)待；在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書(shū)；在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，必須詳細(xì)核查賣(mài)方的實(shí)際情況，特別要查看有無(wú)抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度

相較于我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間還不夠長(zhǎng)，相配套的法律法規(guī)有待進(jìn)一步完善。所以，政府部門(mén)應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場(chǎng)、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場(chǎng)當(dāng)前的需求和有關(guān)問(wèn)題，采用傳媒監(jiān)督、聽(tīng)證會(huì)等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴(yán)格要求有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須予以嚴(yán)厲的懲處，切實(shí)保證制度功能作用的全面發(fā)揮。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)力度

現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)在市場(chǎng)中發(fā)展的監(jiān)測(cè)力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門(mén)保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會(huì)公眾公布土地供應(yīng)、住房?jī)r(jià)格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強(qiáng)政策實(shí)施的透明化，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化交易人員的綜合素質(zhì)

樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)能將風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險(xiǎn)案例，對(duì)實(shí)際存在的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，加強(qiáng)全員間的交流，同時(shí)積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（五）樹(shù)立誠(chéng)信理念

強(qiáng)化誠(chéng)信道德建設(shè)力度，落實(shí)誠(chéng)信為本的基本原則，通過(guò)新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門(mén)及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動(dòng)，尤其要加強(qiáng)培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠(chéng)信理念，促進(jìn)有關(guān)人員的思想價(jià)值觀，在交易中以誠(chéng)信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商、中介公司經(jīng)營(yíng)中存在與誠(chéng)信意識(shí)背道而馳的行為，那么，政府及有關(guān)管理者必須第一時(shí)間給予嚴(yán)厲的處罰，促使其對(duì)問(wèn)題及時(shí)整改，若再有該問(wèn)題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，切實(shí)保障房地產(chǎn)交易順利安全進(jìn)行下去。

（六）建立健全房地產(chǎn)安全信息工作體系

信息化時(shí)代的到來(lái)，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程，為了更好地拓寬房地產(chǎn)的發(fā)展范圍，應(yīng)建立健全適應(yīng)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的信息安全體系，通過(guò)先進(jìn)的信息技術(shù)綜合各類(lèi)交易信息，實(shí)現(xiàn)信息的及時(shí)共享，一旦發(fā)現(xiàn)交易中存在不合法的行為，必須第一時(shí)間加以整改，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的安全性。交易中，應(yīng)公布相關(guān)的政策規(guī)定，政府部門(mén)及有關(guān)管理者應(yīng)做好自身的職責(zé)義務(wù)，為廣大的民眾提供房地產(chǎn)交易信息，以免交易中受到不良欺詐。對(duì)于購(gòu)房人而言，應(yīng)具備必要的防范意識(shí)及危機(jī)意識(shí)，充分掌握房屋信息，能及時(shí)辨別信息的真假，維護(hù)自身利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商必須和購(gòu)房人簽訂相關(guān)的誠(chéng)信協(xié)議，確保信息的真實(shí)可靠和房地產(chǎn)質(zhì)量水平，嚴(yán)厲打擊違法欺詐行為，切實(shí)保證交易信息的安全性，滿足購(gòu)房人的購(gòu)房要求。

綜上所述可知，房地產(chǎn)交易內(nèi)容豐富，除了涵蓋經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題外，還涵蓋了民生發(fā)展方面的問(wèn)題。房地產(chǎn)交易中不同程度會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，直接影響了消費(fèi)者的利益，所以提高對(duì)房地產(chǎn)交易工作的重視度，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策成為了當(dāng)前必須完成的任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，群眾的價(jià)值觀一定程度上發(fā)生了轉(zhuǎn)變，將經(jīng)濟(jì)利益作為終身追求目標(biāo)，交易中忽視了誠(chéng)信意識(shí)的重要性，并且開(kāi)發(fā)商、中介公司經(jīng)常做一些欺詐民眾的事，直接阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)；政府及有關(guān)管理者應(yīng)充分發(fā)揮自身的職責(zé)作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的安全性，培養(yǎng)房地產(chǎn)作業(yè)人員的誠(chéng)信理念，切實(shí)防范房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。