房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險及防范辦法

羅以紅

[摘要]市場的需求極大地推動了房地產(chǎn)土地估價行業(yè)的發(fā)展，但是由于管理制度不完善，導(dǎo)致土地估價市場較為混亂，土地估價面臨的風(fēng)險較大，行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，所以需要增強風(fēng)險防范意識，采用有效的預(yù)防措施。文章首先介紹了房地產(chǎn)土地估價市場中常見的風(fēng)險，然后對存在的問題及防范措施進行了分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；土地；市場；風(fēng)險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717093

在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)成為炙手可熱的行業(yè)，各經(jīng)濟開發(fā)商都在不斷加大在土地建設(shè)上的投資。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展在很大程度上推動了土地估價市場的興起和發(fā)展，土地估價指的是遵循一定的理論基礎(chǔ)，對多方面的因素進行考慮，在某一時點評估某塊或某些土地的價格的行為。另外，房地產(chǎn)土地估價本身涉及的影響因素較多，動態(tài)變化性大，這就又增大了風(fēng)險的程度。要想增強投資的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)投資商必須加強對土地估價風(fēng)險的防范意識，采取有效的風(fēng)險防范措施，從而降低風(fēng)險的影響，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險

11技術(shù)風(fēng)險

雖然我國目前已經(jīng)建立了關(guān)于土地估價的操作準(zhǔn)則及要遵循的原則，但是由于市場管理制度建設(shè)的不夠完善，在實際工作中，很多評估人員都沒有按照既定的準(zhǔn)則進行，從而導(dǎo)致在評估的時候存在較大的技術(shù)風(fēng)險。[1]目前評估人員在評估房地產(chǎn)抵押價格時一般都是按照市場價格來定，通過比較相似地產(chǎn)的價格進行最后的定價，而且對相關(guān)因素的修正也都只依賴于評估人員的經(jīng)驗，當(dāng)評估人員采用錯誤的評估準(zhǔn)則或體系的時候就會產(chǎn)生錯誤的評估報告，導(dǎo)致投資人員對市場的了解產(chǎn)生偏差，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

12政策風(fēng)險

任何行業(yè)的發(fā)展都不可避免地受到政策的影響，在進行土地估價時會受到金融政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的影響。[2]政策對土地估價的影響表現(xiàn)在估價方法的改變，不同的政策背景下要求評估人員采取不同方法，雖然我國政府在不斷完善房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，但是關(guān)于產(chǎn)權(quán)界定方面的問題一直沒有很好的解決方案。政策的變動會導(dǎo)致經(jīng)濟體系和社會環(huán)境的改變，土地評估人員如果不能對政策進行深入的理解就很可能出現(xiàn)評估錯誤，導(dǎo)致評估風(fēng)險的發(fā)生。

13虛假材料風(fēng)險

土地評估人員在進行評估的時候主要依靠委托方提供的房地產(chǎn)信息，然后結(jié)合已有的評估準(zhǔn)則和市場環(huán)境的影響進行最后的評估。由此可以看出，委托方提供的信息對于最后的評估結(jié)果會產(chǎn)生關(guān)鍵性的作用，這就要求評估雙方秉承誠信的原則，如果委托方提供虛假信息，評估師也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。虛假材料會給評估機構(gòu)帶來較大的風(fēng)險，所以評估人員除具備較強的專業(yè)技能外，還要具有辨別材料真?zhèn)蔚哪芰Γ皶r查找出不實信息，以避免較大問題的出現(xiàn)。

14經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險

在土地估價活動中，會涉及與估價對象房地產(chǎn)利益相關(guān)的各方，這些利益體被稱為經(jīng)濟活動主體。土地估價的效果會對經(jīng)濟活動主體產(chǎn)生影響，如：當(dāng)土地估價偏低時，投資人會承擔(dān)較小的資金風(fēng)險，但是對于土地所有者，即政府來說就會導(dǎo)致利益的損失，而且還會涉及銀行等多方的利益。所以土地評估工作的牽涉面較廣，對評估人員的要求較高。

2土地評估行業(yè)存在的問題

21土地評估范圍窄，需求不穩(wěn)定

目前我國土地評估行業(yè)還處于起步階段，所涉及的行業(yè)面較窄，而且大多數(shù)都與政府和金融相關(guān)，受政策影響較大，很難發(fā)揮市場的主動性。[3]在現(xiàn)有的土地使用責(zé)任制度下，需要進行土地評估的經(jīng)濟活動主要是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，這些都是在政府的管理下進行的，從而導(dǎo)致市場需求的不穩(wěn)定。

22準(zhǔn)入門檻低，惡性競爭嚴(yán)重

由于我國土地評估市場還不穩(wěn)定，導(dǎo)致市場管理不完善，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。而且相較于其他行業(yè)，土地評估入行的門檻較低，對技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)要求不高。另外，土地估價機構(gòu)的設(shè)立也比較簡單，只要有兩名及以上的注冊估價師即可，從而導(dǎo)致很多機構(gòu)在各方面都不成熟的情況下進入市場，造成市場質(zhì)量參差不齊。尤其近幾年土地估價的興起，市場競爭逐漸增大，很多機構(gòu)為了謀求發(fā)展，惡意降低價格，給回扣等不當(dāng)現(xiàn)象屢見不鮮，造成了市場的混亂。

3加強土地評估風(fēng)險防范的措施

31加強資質(zhì)管理，提高準(zhǔn)入門檻

目前房地產(chǎn)土地估價市場的混亂現(xiàn)象在很大程度上是由不合格的估價機構(gòu)導(dǎo)致的，由于沒有建立完善的評價機制，導(dǎo)致土地估價市場的準(zhǔn)入門檻較低，一些不合格的機構(gòu)惡意擾亂市場秩序。所以應(yīng)加強對估價機構(gòu)資質(zhì)的管理，建立嚴(yán)格的年檢制度，定期檢查機構(gòu)的建設(shè)，對于檢查不合格的機構(gòu)應(yīng)責(zé)令其整修，出現(xiàn)較為嚴(yán)重問題的機構(gòu)或人員應(yīng)直接吊銷其職業(yè)資格。另外，提高準(zhǔn)入門檻能夠提高行業(yè)的整體質(zhì)量，避免一些不合格企業(yè)對市場穩(wěn)定性的影響，發(fā)揮強勢作用，從而促進行業(yè)的健康發(fā)展。

32加強對評估行業(yè)的誠信建設(shè)

誠信作為一個人的基本品德，在工作和合作中尤為重要。在當(dāng)前土地估價市場不穩(wěn)定背景下，有些估價機構(gòu)為了自身發(fā)展，惡意破壞市場秩序，造成這種現(xiàn)象最主要的原因就是當(dāng)前不完善的制度建設(shè)。所以國家應(yīng)盡快建立完善的法律制度對土地估價機構(gòu)的行為進行約束，構(gòu)建品牌企業(yè)，加強行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管，完善估價機構(gòu)的誠信檔案，及時公示不合法行為，形成嚴(yán)格的管控體系，從而增強機構(gòu)的緊張感，不給違法行為留可乘之機。

33了解房地產(chǎn)未來宏觀走向

市場作為對一個行業(yè)現(xiàn)狀的反映和對未來走向的預(yù)測，是企業(yè)制定決策的主要依據(jù)，任何企業(yè)要想取得長遠的發(fā)展都必須以市場需求為導(dǎo)向，順應(yīng)市場環(huán)境的變化。在市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)會經(jīng)歷不同的發(fā)展階段，在變化過程中，土地評估機構(gòu)應(yīng)做好相應(yīng)的調(diào)查工作，提前做好準(zhǔn)備，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)未來的宏觀走向，從而提高土地估價的準(zhǔn)確性。

34提高估價人員的自主性和綜合素質(zhì)

估價人員的素質(zhì)會對評估結(jié)果產(chǎn)生直接的影響，要求估價人員不僅具有較高的專業(yè)水平，還要具有高尚的品格，能夠自覺加強自身素質(zhì)建設(shè)，抵制行業(yè)內(nèi)的不良風(fēng)氣。雖然現(xiàn)在社會上有眾多高學(xué)歷的專業(yè)人才，但是在實際招聘過程中，仍有一些專業(yè)素質(zhì)不高的人進入工作崗位，這些人的基本能力無法滿足實際工作的要求，降低評估的準(zhǔn)確性。只有加強對評估人員的管理，才能從源頭上保證評估的準(zhǔn)確性，進而建立工程估價審核體系。首先，估價機構(gòu)在進行評估人員招聘的時候，不僅要對專業(yè)能力進行考察，還要設(shè)置專門的題目審核應(yīng)聘者的道德素養(yǎng)，保證工作人員具有較強的責(zé)任心；其次，機構(gòu)應(yīng)定期組織估價人員進行技能培訓(xùn)，及時將先進的估價技術(shù)和思想傳達到每一位估價師，增強培訓(xùn)力度，掌握先進的估價技能和方法；最后，應(yīng)建立對估價人員的誠信考核制度，記錄他們的日常行為并建立相應(yīng)的獎懲制度。

35行業(yè)信息資源共享

目前我國各土地估價機構(gòu)之間相互獨立，彼此之間的交流與合作較少，從而導(dǎo)致資源和信息的共享率較低。為了增強各機構(gòu)之間的交流與合作，提高估價的準(zhǔn)確性，有必要建立資源共享系統(tǒng)，采用不同機構(gòu)共同合作的方式進行土地的估價，避免編造虛假信息的現(xiàn)象。實現(xiàn)資源共享還能保證信息的透明度，規(guī)范操作流程，加強行業(yè)內(nèi)的監(jiān)督和管理。

4結(jié)論

降低土地估價的風(fēng)險，提高估價的準(zhǔn)確性對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有十分重要的作用，只有不斷提高估價人員的主動性和綜合素質(zhì)，加強對行業(yè)內(nèi)的誠信評估，建立行業(yè)信息共享機制，才能保證房地產(chǎn)土地估價市場的可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。參考文獻：

[1]楊淑君房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險及預(yù)防研究[J].信息化建設(shè)，2016（6）：273

[2]白蕾，張春軼房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險及預(yù)防研究[J].產(chǎn)能經(jīng)濟，2015（11）：263

[3]邱艷房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險與預(yù)防[J].時代金融，2016（6）：238-245