政策調(diào)控對我國房地產(chǎn)周期運(yùn)行的影響研究

孫雪

[摘要]1998年，住房制度開始商品化改革，自此，市場機(jī)制正式引入我國房地產(chǎn)行業(yè)，在供求機(jī)制的作用下，周而復(fù)始，房地產(chǎn)行業(yè)衍生了自己的經(jīng)濟(jì)周期。然而，并不十分完善的房地產(chǎn)市場，也許會導(dǎo)致地產(chǎn)周期的異常波動，影響房地產(chǎn)市場的優(yōu)化配置。中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直是支持經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，因此，地產(chǎn)行業(yè)的興衰一度備受政府關(guān)注和調(diào)控，政府試圖通過財(cái)政政策、貨幣政策，引導(dǎo)資金的合理流動和房地產(chǎn)周期的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，試圖在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，解決人地分離、供需錯(cuò)配的問題。文章通過對房地產(chǎn)市場近十年的研究，得出如下結(jié)論：十年間，我國的房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了4個(gè)完整的周期輪回，每次周期的起止都伴隨政府的調(diào)控，本輪周期起始于2014年10月，各地方政府為減少房地產(chǎn)庫存壓力，信貸環(huán)境寬松，房價(jià)高漲，漲幅創(chuàng)歷史之最，伴隨2016年9月多地限購令的推行，本輪房價(jià)上漲已進(jìn)入尾聲，不難發(fā)現(xiàn)，政策周期已成為中國房地產(chǎn)市場周期運(yùn)行的特點(diǎn)。因此，透過我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特點(diǎn)，提出適合本國房地產(chǎn)周期健康運(yùn)行的政策建議，具有現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；房地產(chǎn)調(diào)控；房地產(chǎn)周期

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717017

1我國房地產(chǎn)市場的周期性變化

房地產(chǎn)行業(yè)，在供需兩端博弈的影響下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行始終圍繞長期趨勢線上下波動，呈現(xiàn)周而復(fù)始的擴(kuò)張性和收縮性的交替運(yùn)動。具體來說，當(dāng)供給過剩，市場有效需求不足時(shí)，市場會進(jìn)入收縮期，房屋空置率增加，房價(jià)回落。在房地產(chǎn)市場進(jìn)入循環(huán)低點(diǎn)時(shí)，購房者抱著“抄底”的心態(tài)，逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增加的購房需求帶動了市場擴(kuò)張，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)由蕭條到復(fù)蘇的過渡。此后，市場預(yù)期的逐漸向好，又進(jìn)一步加劇購房需求，有限的土地供給和增加的住房需求使房價(jià)逐漸走高，房地產(chǎn)市場走向繁榮。當(dāng)房市過熱時(shí)，受資金約束的消費(fèi)者以及理性購房者將會暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場，同時(shí)，為防止地產(chǎn)泡沫而紛紛出臺的調(diào)控政策，使得房市降溫徐徐而來，房地產(chǎn)市場由繁榮向衰退階段轉(zhuǎn)變。此時(shí)，投機(jī)者大量拋售房產(chǎn)，房屋空置嚴(yán)重，房屋供給大于需求，種種誘因加速了房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌現(xiàn)象。隨即形成了由復(fù)蘇，到繁榮，到衰退，再到蕭條一個(gè)完整的房地產(chǎn)運(yùn)行周期。

2影響我國房地產(chǎn)市場周期波動的政策因素

21財(cái)政政策

就財(cái)政政策而言，政府主要通過稅收手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行，加征房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，一方面會增加地產(chǎn)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)增加；另一方面高房價(jià)和高稅費(fèi)增加了消費(fèi)者的購房成本，導(dǎo)致一些非剛性需求者暫緩購房行為。相反，降低或者免征相關(guān)稅收會刺激房地產(chǎn)市場繁榮。具體而言，將稅費(fèi)的征收區(qū)分為房地產(chǎn)開發(fā)、流通、持有三個(gè)環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)與流通環(huán)節(jié)，政府更多地需要關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的形態(tài)，對于賣方壟斷市場，開發(fā)商會將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，因此增稅不僅不能抑制房價(jià)上漲，反而會加速房價(jià)的上升。而對于一般市場而言，稅收的增減會通過正常的供求機(jī)制影響房價(jià)變化。而持有環(huán)節(jié)的稅收對于房產(chǎn)擁有者而言，是長期、持續(xù)的費(fèi)用支出，開征此稅費(fèi)將有可能影響投資者的投資熱情，抑制投資需求，從而達(dá)到降低房價(jià)的目的。

22貨幣政策

貨幣政策，主要包括利率政策和信貸政策，央行通過利率調(diào)整，放松或收緊信貸門檻，影響開發(fā)商的建造成本以及投資者的購房成本，從而在供求機(jī)制的作用下影響房價(jià)。其中，信貸政策能夠更加直接地收放信貸規(guī)模，控制投資額，調(diào)控房價(jià)的作用時(shí)滯更短，效果更明顯。而利率政策，其作用機(jī)制主要是通過利率影響投資成本，進(jìn)而改變原有的供求結(jié)構(gòu)，其作用時(shí)滯更長，但調(diào)控力度相對溫和。簡言之，貨幣政策可以引導(dǎo)信貸資金的合理流動，防止房地產(chǎn)過度投機(jī)、泡沫滋生，可以說，貨幣政策也可以在一定程度上形成風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，規(guī)避熱錢肆意流入。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，通過構(gòu)造寬松的信貸環(huán)境，降低利率，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)投資和消費(fèi)需求，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮，并帶動上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)呢泿耪吣軌虼龠M(jìn)我國房地產(chǎn)周期正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

23城鎮(zhèn)化政策

中國地區(qū)分化嚴(yán)重，區(qū)域差異明顯，大城市因其特有的經(jīng)濟(jì)和資源優(yōu)勢，吸引大量人群遷入，人口集聚必將增加對房產(chǎn)的需求，有限的土地供給與逐漸增加的購房需求，造成了大城市房價(jià)的上升。相反，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后的偏遠(yuǎn)地區(qū)，土地供給充足，人口密集度低，高庫存、高空置成為普遍現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場冷清，房價(jià)與一線城市形成天壤之別。因此，國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程對于推進(jìn)國家整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)均衡發(fā)展至關(guān)重要。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，將會帶動地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮又會輻射到其他相關(guān)行業(yè)，帶動其協(xié)同發(fā)展。從政策層面考慮，如何制定合理的城鎮(zhèn)化政策，對于構(gòu)建大城市圈，縮小城鄉(xiāng)差距，協(xié)同一、二、三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展具有顯著的推動作用。

3我國房地產(chǎn)市場的政策周期

房地產(chǎn)的周期變化從本質(zhì)上離不開供求機(jī)制的作用，人口、土地供給、信貸資金共同決定著供需端的博弈，二者的較量決定了房價(jià)走勢，同時(shí)也賦予了房價(jià)一定的周期性。在我國房地產(chǎn)市場機(jī)制尚未十分健全的背景下，政府對支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)給予了更多的關(guān)注與調(diào)控。其目的在于規(guī)避房價(jià)的大漲大跌，防止過度投機(jī)所帶來的地產(chǎn)泡沫，從而更好地規(guī)避泡沫破裂而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2006年至2016年，我國的房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了四個(gè)周期（見下圖）。

2006年至2016年我國房地產(chǎn)市場4輪周期運(yùn)行圖

31第一輪周期：200702—200810

第一輪周期從2007年2月政府出臺“927收緊房貸”政策開始，一直到2008年10月政府出臺“救市政策”結(jié)束，政策收效明顯?！?27”政策前夕，國內(nèi)70個(gè)大中城市房價(jià)均處于上漲趨勢，政策收緊后，房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)市場收縮期開啟。2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為防止世界經(jīng)濟(jì)增長乏力對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，國家出臺“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施”救市，寬松的政策環(huán)境使房市逐漸回暖。

32第二輪周期：200811—201203

第二輪周期從2008年11月開始，至2012年3月終止，在2008年救市政策的激素性刺激下，房市升溫，房價(jià)反彈，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪擴(kuò)張期。為抑制房價(jià)過度上漲，2009年12月、2011年1月，“國四條”“國八條”政策接力出臺，房地產(chǎn)市場降溫，房價(jià)回調(diào)。2012年3月，伴隨商品房成交量逐漸萎縮，房價(jià)下跌，此輪房地產(chǎn)周期結(jié)束。2012年中國經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入下行階段，至此，房市進(jìn)入冷清期，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家在房地產(chǎn)政策方面，調(diào)整公積金政策，鼓勵(lì)釋放剛需，推動房地產(chǎn)市場回歸住房需求本位。

33第三輪周期：201204—201409

第三輪房地產(chǎn)周期從2012年4月到2014年9月，繼2012年3月，各地政府放寬剛性住房需求后，房地產(chǎn)市場開始新一輪上行期，寬松的政策環(huán)境促進(jìn)了成交量上漲和價(jià)格攀升。2013年3月，“新國五條”的出臺，結(jié)束了房市的熱化，政策收緊使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的狀態(tài)。與此同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)依然處于下行階段，工業(yè)及出口反彈趨緩，為此，2014年，全面放松房地產(chǎn)市場，取消限購政策，“930新政”，成為了房市冷暖過渡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

34第四輪周期：2014年10月至今

第四輪房地產(chǎn)周期從2014年“930新政”放寬限購政策開始，為緩解商品房庫存壓力，自“930新政”后，2015年3月、9月，2016年2月，政府接連寬松調(diào)控，降首付、降稅費(fèi)、解除限購令、放寬二套房條件，政府加足馬力全力去庫存，使得一線城市購房需求開閘，成交量爆發(fā)，更多的資金流向人口密集的一、二線城市，助推一、二線城市房價(jià)大漲。而三、四線城市，由于人口密集度低，購房需求不足，庫存壓力雖有所緩解，但收效并不明顯。一線城市房價(jià)的異常暴漲并不利于房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，同時(shí)，催化了房產(chǎn)泡沫的膨脹。2016年9月，各地紛紛出臺限購令，2016年10月房價(jià)止?jié)q，結(jié)束了本輪房地產(chǎn)業(yè)的異常繁榮。2017年，政策調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)市場或?qū)⒔禍亍１据喎康禺a(chǎn)市場的暴漲，讓我們更加明確了對于房市的調(diào)控更應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待，一、二線城市以去泡沫為主，三、四線城市以去泡沫為主。

4本輪房價(jià)上漲的原因分析

在本輪房價(jià)上漲中，我國房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象凸顯，一線城市和部分二線城市房價(jià)暴漲，甚至翻倍，三、四線城市房價(jià)漲幅有限。拋除貨幣超發(fā)的影響，可以將原因歸結(jié)于城鎮(zhèn)用地錯(cuò)配以及人口向大城市遷移這兩方面。從土地供需層面出發(fā)，一線城市人口激增，有限的土地資源難以滿足大量的住房需求，三、四線城市人口減少，但土地供給不減反增，這就形成了大城市價(jià)格泡沫，小城市庫存泡沫的矛盾。從人口層面上看，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚處于快速發(fā)展時(shí)期，城鄉(xiāng)之間、不同城市之間發(fā)展差距較大，一線城市資源豐富、機(jī)會多、前景廣，這使得大量人群涌入一線城市。大量的人口遷移，使得一線城市房價(jià)畸形走高，房屋價(jià)格不再由居民的支付能力決定，而是受房屋供給能力有限和住房需求激增的不平衡所影響。三、四線城市，受到人口大量遷出的影響，人口增長緩慢，土地供應(yīng)充足，供過于求的局面使得房地產(chǎn)庫存難以消化，庫存泡沫繼續(xù)膨脹。簡言之，人地分離，供需錯(cuò)位是導(dǎo)致本輪一線房價(jià)翻倍上漲，三、四線城市庫存壓力并未緩解的根本原因。

5政策建議

為抑制一、二線城市房地產(chǎn)市場泡沫化發(fā)展，解決三、四線城市庫存壓力，如何利用大城市的輻射作用，帶動周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展，如何引導(dǎo)人口向三、四線城市合理流動，如何解決土地供需錯(cuò)配問題將成為政府亟待解決的問題。順應(yīng)房地產(chǎn)周期的自然規(guī)律，回歸房屋的居住屬性，才是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的根本著力點(diǎn)。因此，需要利用財(cái)政、貨幣、土地、人口等政策，綜合調(diào)控房地產(chǎn)市場，謹(jǐn)防房價(jià)大起大落。財(cái)政和貨幣政策上，通過各地區(qū)差異化的利率和稅費(fèi)調(diào)整，差異化限購限貸政策，引導(dǎo)信貸資金流向剛性住房需求、流向三、四線城市、流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、流向高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，從而抑制熱錢流入一線城市炒作，房價(jià)異常上漲。人口與土地政策上，落實(shí)人地掛鉤，建設(shè)用地的分配要以人口流向?yàn)橐罁?jù)，杜絕為提升地方政府業(yè)績盲目批地。在土地資源配置上，考慮到一、二線城市土地資源接近飽和的現(xiàn)實(shí)狀況，應(yīng)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，盤活閑置和低效用地，遷出“三高一低”傳統(tǒng)制造業(yè)。對于三、四線城市，主要以減少土地供給，消化現(xiàn)有庫存為主。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程上，不得不承認(rèn)，中國的大城市圈化勢不可當(dāng)，未來一段時(shí)間內(nèi)，中國的人口分布仍將集中在一、二線城市。因此，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)顯得尤為重要，合理發(fā)揮大城市的中心輻射作用，逐漸疏散大城市功能，建立大城市與中小城市的紐帶關(guān)系，通過二者的互聯(lián)互通，帶動周邊三、四線城市協(xié)同發(fā)展，推進(jìn)人口向三、四線城市回流，通過人口轉(zhuǎn)移，形成三、四線城市的住房需求，借此降低一、二線城市房價(jià)，緩解三、四線城市庫存壓力。

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