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    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素與對策研究

    2017-06-13 00:46:46趙明嶺
    科學(xué)與財(cái)富 2017年16期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動預(yù)防對策

    趙明嶺

    摘 要:作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展快速推動著我國GDP建設(shè),隨著近年來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加深,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及內(nèi)容日益增多,其包括建筑、水電、家具、裝飾以及金融等產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)影響范圍廣、程度深。但是受其自身發(fā)展屬性的影響,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的過程勢必會圍繞一定的數(shù)值上下波動,一旦波動超出規(guī)定范圍,則會對自身以及國民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建與發(fā)展帶來不利影響,故此,本文通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素以及預(yù)防對策的研究,意于促進(jìn)投資與消費(fèi)平衡發(fā)展,確保房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)波動;影響因素;預(yù)防對策

    引言:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素眾多,如國家政策、市場金融、土地建設(shè)等,通過這些因素的綜合作用,對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展事態(tài)構(gòu)成影響。如今,隨著我國房產(chǎn)價(jià)格的迅猛上漲,不同程度的引起了購房者與投資者的心里恐慌,因此,如何掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律與特點(diǎn),引導(dǎo)其健康有序發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效干預(yù),是為一個(gè)值得我們深思的問題。

    1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的表現(xiàn)特征

    1.1復(fù)蘇階段

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過一次循環(huán)的低谷后,便會進(jìn)入復(fù)蘇階段,該過程中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會因需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供給而出現(xiàn)不平衡狀態(tài),因此,當(dāng)一些開發(fā)商意識到問題所在時(shí),便會減少對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資,以此維持市場供需關(guān)系,但是,一旦社會凈需求量上升,此時(shí)便會扭轉(zhuǎn)之前供大于求的局面,推動房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),進(jìn)而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段。

    1.2繁榮階段

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦進(jìn)入復(fù)蘇階段,隨著房產(chǎn)交易量的提升,其價(jià)格與租金便會隨之上漲,進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè),加大開發(fā)商的資金投入,在這一市場狀態(tài)下,持續(xù)增長的需求量導(dǎo)致交易市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象,從而推動房價(jià)與租金的迅猛增長。以生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析,此時(shí)便會有開發(fā)商抓住商機(jī),極力投資新項(xiàng)目的建設(shè);以流通領(lǐng)域的角度分析,各類(個(gè)人與集團(tuán))消費(fèi)者會在市場的影響下,迅速增加房地產(chǎn)消費(fèi),從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與投資不斷擴(kuò)大。

    1.3衰退階段

    經(jīng)過繁榮時(shí)期的“不良”推動后,隨著房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升,當(dāng)其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的能力范圍時(shí),便會因?yàn)閷?shí)際需求的減少而縮小市場范圍,此時(shí)供求關(guān)系逐漸發(fā)生改變,經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退現(xiàn)象,該現(xiàn)象一旦被市場主體認(rèn)識到,便會減少(甚至停止)對新項(xiàng)目的投資與開發(fā),此時(shí)對于剛竣工或即將竣工的項(xiàng)目來說,由于其在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求,便會導(dǎo)致市場交易減少,房產(chǎn)價(jià)格下降。

    1.4蕭條階段

    在日益尖銳的市場供求矛盾推動下,隨著競爭壓力的不斷提升,房產(chǎn)價(jià)格會持續(xù)性處于下跌狀態(tài),但是,受房地產(chǎn)剛性價(jià)格現(xiàn)象的保護(hù),當(dāng)價(jià)格下跌至一定底線時(shí),同時(shí)受萎靡的市場和劇降交易量的影響,此時(shí)便會出現(xiàn) “有市無價(jià)”的局面,致使在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上 “套牢”投資者與開發(fā)商,徹底打亂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律,此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)便會進(jìn)入蕭條狀態(tài)。

    2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生的影響因素

    2.1經(jīng)濟(jì)變化因素

    本質(zhì)上講,房地產(chǎn)在銷售過程中是為一種商品,勢必會被外部環(huán)境所影響。由于房地產(chǎn)的建設(shè)需要經(jīng)歷一段過程,此時(shí)其生產(chǎn)成本(如材料進(jìn)購、工費(fèi)支付等)投入后便會流通于市場經(jīng)濟(jì)中,在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下會一直處于變動狀態(tài),受通貨膨脹、居民消費(fèi)、國民生產(chǎn)以及物價(jià)水平等客觀因素的影響,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場需求與生產(chǎn)材料發(fā)生變化,致使其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象。

    2.2政策影響因素

    基于我國市場經(jīng)濟(jì)屬性的影響,其在政府宏觀調(diào)控下的一切運(yùn)行必須以維持社會穩(wěn)定和提高生產(chǎn)力為目的,此種性質(zhì)的市場經(jīng)濟(jì),政府總體政策的控制始終貫穿于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程,政策的變化影響著每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言,由于其涉及領(lǐng)域較廣,因此發(fā)展過程敏感于多種政策(如貨幣、產(chǎn)業(yè)、財(cái)政政策等)和經(jīng)濟(jì)制度以及發(fā)展目標(biāo)(任務(wù)),一旦新政策與新制度頒布,便均會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的波動現(xiàn)象。

    2.3市場供求因素

    作為商品形式的一種,房地產(chǎn)在市場發(fā)展中始終處于一種供求關(guān)系變化過程中,這種供與求關(guān)系之間的矛盾會在一定程度上帶來經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象。對于人口基數(shù)大、消費(fèi)能力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的城市而言,由于其對住房剛性需求大,實(shí)際需求量高,因此房產(chǎn)價(jià)格會因商品的稀缺而持續(xù)上升,特別是在沿海等一線城市,該現(xiàn)象表現(xiàn)尤為明顯;而此時(shí)對于房地產(chǎn)供給而言,其也會因資金供應(yīng)、材料漲跌、技術(shù)水平等因素的影響而出現(xiàn)供給過多或供給不足現(xiàn)象,與市場需求的步伐出現(xiàn)差異,進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)波動出現(xiàn)。

    3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動預(yù)防對策分析

    3.1加強(qiáng)土地市場的管理

    抑制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)上的波動,必須強(qiáng)化政府對土地市場的管理。首先,政府應(yīng)對土地市場總的房產(chǎn)量進(jìn)行有效控制,在土地使用方面要加大審批力度,并形成統(tǒng)一的土地管理權(quán),制定科學(xué)、合理的土地使用計(jì)劃,同時(shí)對土地的最終用途進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控,其次,在劃撥用地方面,政府應(yīng)規(guī)范相應(yīng)的操作,改變傳統(tǒng)的協(xié)議出讓,進(jìn)而實(shí)施招標(biāo)拍賣的出讓方式,形成市場化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣的形式;最后,遵循市場化的需求,實(shí)施新型的土地供應(yīng)機(jī)制。

    3.2 建立健全的金融制度

    房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開相關(guān)金融制度的支持,因此在抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上的波動中,有必要建立健全相關(guān)的金融制度。首先,應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資體系,盡可能地拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道;其次,不斷完善住房市場與住房消費(fèi)的多元化融資體系,盡可能地拓寬住房消費(fèi)者的融資渠道;最后,建立健全的住房金融管理制度,增加住房金融管理制度的實(shí)效性。在房地產(chǎn)運(yùn)行過程中,實(shí)施融資渠道的多元化對抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力,更需要管理者不斷加強(qiáng)相關(guān)的金融制度,不斷完善相關(guān)的金融體系,為房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動提供一個(gè)良好的融資環(huán)境,從而有效的抑制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的波動,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

    3.3 制定合理的投資政策

    投資政策作為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)性因素,其出臺與頒布緊密影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與發(fā)展?fàn)顩r,是為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。因此,投資政策在編制過程中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保障好以下幾點(diǎn):①如遇較大程度變更投資主體結(jié)構(gòu)時(shí),便可能會在未來周期內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大變動。導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的影響因素較多,其中與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制不全、產(chǎn)權(quán)劃分不清、職責(zé)歸屬模糊等因素密不可分;②時(shí)刻觀測市場投資規(guī)模的變動。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中,應(yīng)盡可能保持投資規(guī)模適應(yīng)于市場宏觀經(jīng)濟(jì)的規(guī)模,避免脫離其基本界面,以防因自身投資規(guī)模的較大變更而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動;③設(shè)置專業(yè)、合理的投資機(jī)構(gòu)。投資機(jī)構(gòu)的設(shè)置,其目的在于促使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施投資任務(wù)時(shí)更加科學(xué)與合理,其進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí),應(yīng)切實(shí)結(jié)合市場的調(diào)查與研究,合理定位目標(biāo)市場,科學(xué)實(shí)施投資任務(wù)。

    結(jié)語

    總而言之,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然性會出現(xiàn)一定的波動,該過程也并非會呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)的曲線,因此,要想完全掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律與特點(diǎn),我們只有依據(jù)于社會實(shí)況著力研究,通過異常波動的分析,為宏觀調(diào)控政策的制定提供科學(xué)依據(jù),實(shí)施推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的深化改革,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]潘泓宇.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及應(yīng)對措施[J].企業(yè)改革與管理,2015,22:97.

    [2]杜麗.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素分析及對策[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2012(11).

    [3]許玉鳳,李勝君.解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013(08).

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