論中國的房地產經濟發(fā)展

陳永捷

【摘要】：我國是一個人口數(shù)量龐大的國家，伴隨著我國人口的不斷增長，對我國的各種基礎設施要求都有所增加，尤其是住房的需求。房屋的的市場需求與供給結構不匹配，出現(xiàn)了嚴重的供小于求的現(xiàn)象。人均住房的面積小，住房壓力大，造成以上問題的原因歸根究底也就是房地產的原因。

【關鍵詞】房地產經濟 問題 對策

一、房地產經濟學

（1）地產業(yè)的發(fā)展拉動其他行業(yè)部門的發(fā)展。房地產業(yè)在快速發(fā)展的過程中，投資規(guī)模的增加對國民經濟發(fā)展做出了較大的貢獻，其中既包括由房地產行業(yè)開發(fā)投資本身所做出的貢獻，也包括對相關行業(yè)和部門的帶動效應做出的間接的貢獻。房地產經濟的發(fā)展需要其他行業(yè)和部門配合，為其提供必要的物質資料。房地產產業(yè)與機械、設備、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料動力等行業(yè)緊密相關，對這些部門經濟的發(fā)展具有很大的拉動作用。

（2）房地產消費帶動生活消費。住房消費作為一種綜合性的消費是房地產消費的重要方面，它涉及到人們衣、食、住、行、學習、健身、娛樂、發(fā)展等生活的各個方面，從這個角度來說，房地產業(yè)的發(fā)展帶動了居民的生活消費，而消費又是拉動經濟增長的三駕馬車之一，消費的發(fā)展必然會帶動國民經濟的發(fā)展。此外，住房還能為商業(yè)、家電業(yè)、房屋裝修業(yè)、物業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等行業(yè)提供發(fā)展場所。

（3）房地產業(yè)的發(fā)展能夠促進就業(yè)增長。房地產業(yè)的發(fā)展對就業(yè)的促進作用主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國房地產行業(yè)的就業(yè)人數(shù)逐年增加，并且就業(yè)人數(shù)的平均增速大于我國全部就業(yè)人數(shù)的平均增速。第二，通過帶動相關行業(yè)和部門的發(fā)展，房地產業(yè)對其他行業(yè)和部門的就業(yè)增長也產生了積極的促進作用。

二、我國房地產經濟中存在的問題

（1）需求大于供給使得住房價格過高。經濟的快速發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)迅速增加，加之部分投資者也向房地產產業(yè)進軍，使得對房地產的需求加劇，同時，我國房地產地塊的規(guī)模、選址等都是由政府預先規(guī)劃實施，而不是由市場決定，這些因素都決定了房地產市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進行敏感的反應，而只能以高房價表現(xiàn)出來。

（2）房地產市場不成熟，出現(xiàn)偏離實際價值的高地價或者低地價。我們知道，土地本身并不是商品，它的價格是由地租的資本化決定的，同時受供求關系的影響。但是，我國房地產的“買方市場”還沒有真正形成，使得土地價格出現(xiàn)了盲目的高價或者低價。高價下，看似國家的收益很大，其實不然，因為地價高會引起房價高，而房價過高，如果超出了消費者的消費能力，又會抑制生產和消費。盲目的低價一般都是政策上的需求，暴露的是政治體制與市場經濟的發(fā)展不相適應。

（3）房地產業(yè)受政府政策干預的影響。市場經濟條件下，政府出臺的對市場的干預政策會影響土地的價格，進而造成房價的波動。土地的所有權歸屬于國家，政府擁有土地開發(fā)的控制權，房地產的開發(fā)規(guī)模直接受政府控制程度的影響。另外，政府干預政策的出臺，還可能造成房地產市場的不公平競爭，導致滋生腐敗現(xiàn)象，分配不公，國有資源流失。

（4）房地產開發(fā)商融資渠道單一，商業(yè)銀行的監(jiān)督管理機制不健全。房地產開發(fā)一般都需要大量的資金，大部分的房地產開發(fā)商主要依靠銀行貸款來維持日常的運營，出售房屋后用收入來歸還貸款，這樣，房地產開發(fā)商就把風險轉嫁給了商業(yè)銀行。金融危機爆發(fā)后，商業(yè)銀行的金融監(jiān)管問題提上了日程，但是現(xiàn)階段我國相關的制度還不完善，給商業(yè)銀行對房地產開發(fā)商的監(jiān)管帶來了較大困難。

三、我國房地產經濟未來的發(fā)展方向

（1）政府對房地產市場的宏觀調控。房地產市場與其他各種市場一樣，由于自身市場機制的缺陷，在經濟資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現(xiàn)在房地產市場壟斷、信息不對稱、投機行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導致投資過熱、高房價和高空置率并存、市場結構矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經驗和理論研究證明，為避免房地產市場自身缺陷引發(fā)的后果，政府必須進行干預。具體而言，政府干預的產生是與市場失靈相聯(lián)系的，當市場機制不能實現(xiàn)資源的有效配置時，一方面政府可以通過干預以矯正和改善市場機制存在的缺陷，使經濟資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預以實現(xiàn)經濟資源分配的公平性，這種干預就是通常所說的宏觀調控。

（2）加速完善房地產市場。首先，政府應該重視房地產經濟中稅收的作用，理順各種稅收政策的關系，根據(jù)房地產市場的具體情況來制定不同的稅收政策，切實發(fā)揮稅收政策的宏觀調控作用。其次，政府可以利用政府管制和市場決定雙重機制來影響土地的價格，在房地產市場過熱的時候，通過減少土地供應來減緩經濟過熱現(xiàn)象，相應的，房地產市場疲軟的時候，應該適當增加土地的供應量，以此來刺激房地產經濟的增長。再次，政府應該通過制定具體的房地產產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來完善房地產產業(yè)政策，進一步完善房地產市場。

（3）創(chuàng)新體制和制度，促進房地產市場的公平競爭。政府應該從制度創(chuàng)新和體制創(chuàng)新入手，一方面，消除造成房地產市場不公平競爭的條件，使房地產的市場機制不被扭曲，保護國有資源的完整性，另一方面，調整收入格局，使分配真正做到公平公正，維護經濟的健康發(fā)展和社會的長久穩(wěn)定。

（4）加快房地產業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展，加大商業(yè)銀行的監(jiān)督管理力度。房地產開發(fā)商除了向商業(yè)銀行貸款外，還可以積極拓寬融資渠道，例如發(fā)行房地產股票融資，既可以短時間內獲得穩(wěn)定的資金，還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風險。完善相關的金融監(jiān)督管理制度，使商業(yè)銀行能夠實質性的對房地產融資進行金融監(jiān)管?？傊?，通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調控，房地產經濟一定會走上健康的發(fā)展道路。

四、結語

房地產市場經濟的發(fā)展具有非常大的發(fā)展?jié)摿Γ彿空邥粩嗟脑黾?，但是房價卻成為了一個很高的門檻，讓很多的人買不起房子，但是有的富豪都有自己的別墅，并且還有好幾處房產。這是我國貧富差距過大引起的。這就要求政府對其價格直接管制，加大對房地產的關注度，制定相應的房地產價格上限，控制房地產價格的無限上漲。讓房地產經濟得到更好的發(fā)展。