房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險研究

劉天宇

摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問題，需要進(jìn)行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，證券和股票等融資形式過于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現(xiàn)了一系列問題。在2008年我國提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點。由于這一投資形式的不成熟性，導(dǎo)致投資者對其潛在風(fēng)險等問題還不夠了解，因此本文對房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險進(jìn)行了簡要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風(fēng)險類型 防范方法

中圖分類號：F832.49 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）05（b）-024-02

1 概述

1.1 房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險類型

2.1 客觀風(fēng)險（系統(tǒng)性風(fēng)險）

2.1.1 政策風(fēng)險

政策風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調(diào)整，房屋的價格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風(fēng)險

房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險會逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風(fēng)險

金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險。

2.2 主觀因素造成的風(fēng)險（非系統(tǒng)性風(fēng)險）

2.2.1 項目風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

2.2.2 經(jīng)營和管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當(dāng)以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險的重要因素。

2.2.3 流動性風(fēng)險

所謂的流動性風(fēng)險就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險。

3 風(fēng)險防范的方式

3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對每個員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制

風(fēng)險規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對信托公司進(jìn)行風(fēng)險防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險是不可預(yù)計的，但是同樣也存在許多風(fēng)險是可以預(yù)計的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行一定的評估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對市場等可能存在潛在風(fēng)險的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風(fēng)險進(jìn)行估計，并針對這些潛在風(fēng)險建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制。

3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目經(jīng)營的過程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進(jìn)行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險。

3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性

前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險較大。因此為了解決這一流動性風(fēng)險，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險。

3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計

上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險承擔(dān)的重要方式之一，但是實際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險分擔(dān)的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進(jìn)行合理的管理

要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的重要方式之一。

3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國經(jīng)濟(jì)類型及國情相似的國家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國家。

4 結(jié)語

總的來說，任何一種投資形式都有可能存在風(fēng)險，本文通過對房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險因素的直觀分析突出了其風(fēng)險程度，并提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期對減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風(fēng)險起到參考作用。

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