商品房車位權(quán)屬研究

摘 要 城市土地資源供應(yīng)并沒有隨著人們購買汽車的數(shù)量增加而擴張，反而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。因此商品房停車位作為城市土地資源極其稀缺的一種更是“兵家必奪之物”。但是現(xiàn)行法律規(guī)定較為原則性、抽象，因此需要盡快健全相關(guān)法律法規(guī)。首先論述了我國商品房停車位的概念與分類，又講述了商品房車位權(quán)屬的的理論學(xué)說，如開發(fā)商所有說、業(yè)主共有說等；再者論述了當(dāng)前出現(xiàn)的與停車位相關(guān)的法律問題，并提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞 商品房；停車位；業(yè)主；法律

一、我國商品房車位的相關(guān)概述

（一）停車位與車庫的概念

據(jù)我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“停車位是指建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”。通常我們會將停車位理解為用來停放車輛的各種類型的場地，在我們的實際生活當(dāng)中還有很多與停車位有關(guān)系的名詞例如車庫、停車場等。擁有獨立的空間并且純粹就是為了存放車輛的附屬建筑物就是車庫。當(dāng)然除了車庫以外還有很多不同類型的存放車輛的場所，有地下車庫、立體停車樓以及路邊劃線的停車位等等。而商品房住宅的車位以及車庫的主要目的就是為了方便本商品房住宅內(nèi)業(yè)主存放車輛的一項設(shè)施。隨著我國人民的生活水平與經(jīng)濟收入越來越高，很多家庭都擁有了自己的私家車，如此發(fā)展，就導(dǎo)致我國商品房住宅的地上空間越來越小，業(yè)主很難找到停車位。地下車位與車庫是為了存放機動車輛而建成的地下建筑物，它有一個明顯的特征就是封閉，它們都涵蓋在商品房住宅里邊，商品房住宅是開發(fā)商按照市場經(jīng)濟的規(guī)律來進行經(jīng)營從而獲得利潤而建造的建筑物，與政府建造的解困房或安居房以及小產(chǎn)權(quán)房都不相同。

（二）商品房停車位的類型

1.住宅小區(qū)地面停車位

直接建立在住宅小區(qū)的地面上并以分割線來劃分停車設(shè)施的停車位就是地面停車位，它分為占用業(yè)主共有道路與規(guī)劃地面停車位又或者是其他共有場地的停車位，他做具有的特點就是開放以及通過劃線來分割區(qū)域并且地面停車位要想建設(shè)就要先申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，經(jīng)過政府審核準(zhǔn)批。

2.住宅小區(qū)地下停車位

開發(fā)商利用地下空間所設(shè)置的停車位就是住宅小區(qū)地下停車位，它們一般都建立在小區(qū)的一層或者是地下一層，根據(jù)它們是否計算容積率也可以有兩種不同的理解層面：一，如若計算容積率，那么它們就是獨立存在的，是專有權(quán)的客體；二，如若不計算容積率，它們就只能是共有權(quán)的客體。

3.樓房首層架空停車位

將業(yè)主所有房屋的一層架空所是設(shè)置的為了讓小區(qū)業(yè)主或者是需要停車的人來存放車輛的場所就是架空層停車位?，F(xiàn)如今，因為我國小區(qū)內(nèi)的架空層停車位所占的建筑面積通常都不會計算容積率，所以架空層停車位是不能夠獨立存在的，更加沒有辦法擁有相對應(yīng)的土地使用權(quán)份額。

4.樓房屋頂平臺停車位

把小區(qū)內(nèi)商品房的樓頂平臺建設(shè)成用來存放車輛的停車位就是樓房屋頂平臺停車位 ，這種類型的停車位就與地面上劃線的停車位相似，它是利用劃線來分割樓頂平臺的空間，不具有封閉性或隱蔽性。

5.利用人防工程改造的車庫

我們也可以稱利用人防工程改造的車庫為防空車庫，那么防空車庫又是指什么，它就是指，在和平年代，我國人民將按照法律的相關(guān)規(guī)定而建造的防空設(shè)施用來存放車輛的場所。我們可以在合理利用資源這一層面來將它們分為兩種用途。一種是和平時期為民所利用，稱為民用，而另一種則是戰(zhàn)爭年代為國家所用，稱為軍用。根據(jù)我國《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《人民防空法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在已經(jīng)獲得人民防空部門的批準(zhǔn)與不改變?nèi)朔拦こ谭佬l(wèi)能力的基礎(chǔ)之上將人防工程改為為業(yè)主提供存放車輛場所的地下車庫。

二、商品房車位權(quán)屬的的理論研究

（一）國家所有說

有學(xué)者認(rèn)為，地下人防車庫、車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)隸屬于國家。原因是，商品房住宅區(qū)內(nèi)的人防工程一般都是國家準(zhǔn)許不用繳納土地出讓款還有大多數(shù)相應(yīng)稅款后構(gòu)建而成的，經(jīng)過人防主管部門的批準(zhǔn)之后可以建設(shè)為用于停放汽車的地下人防車庫、車位。《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定：因地質(zhì)、地形以及建筑面積等原因本應(yīng)修建而不宜修建防空地下室的民用建筑，經(jīng)人防部門批準(zhǔn)，可以不修建但應(yīng)繳納異地建設(shè)費，由人防部門就近異地修建。而收取異地建設(shè)費用的前提就是人防工程屬于國家所有，開發(fā)商必須向國家進行繳納，國家擁有人防工程的所有權(quán)。

（二）開發(fā)商所有說

小區(qū)內(nèi)的停車位應(yīng)該和住宅房屋相同，依據(jù)“誰投資，誰收益”的原則由開發(fā)商獲取原始所有權(quán)。由于按照相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商只要在建造住宅房屋時，在商品房小區(qū)內(nèi)建立一定比例的停車位便可，法律并未都規(guī)定商品房小區(qū)內(nèi)全部的停車位都是開發(fā)商的法定義務(wù)，所以，對于商品房小區(qū)內(nèi)一定比例以外的停車位，如果由開發(fā)商出資建造，開發(fā)商便可以享有停車位的所有權(quán)。此外，商品房業(yè)主對停車位的享有是基于地面上土地使用權(quán)的繼續(xù)延展，所以，若是土地使用權(quán)以外的空間使用范圍，那么商品房業(yè)主享有對停車位的所有權(quán)就會喪失依靠，因此該小區(qū)的停車位就應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商所有。由此看出，開發(fā)商所有說是非常有助于開發(fā)商對小區(qū)停車位開發(fā)的積極性，但還是有些邏輯行不通，雖然可能不是業(yè)主的，但是不一定就是開發(fā)商的，還有可能是其他人的。

（三）商品房業(yè)主共有說

存在這種觀點的學(xué)者覺得商品房停車位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所共同享有，從住宅小區(qū)內(nèi)停車位的用途上分析，小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)屬于該商品房小區(qū)內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，所以它本身具有實現(xiàn)商品房使用價值的輔助功能。同時他們認(rèn)為如果小區(qū)停車位是業(yè)主專有使用的話，業(yè)主就有權(quán)利對停車位進行各種處理，如果業(yè)主私自改變商品房停車位的功能，則會嚴(yán)重威脅到住宅小區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，他們認(rèn)為小區(qū)停車位只能由法律直接規(guī)定由業(yè)主共同享有。

（四）約定歸屬說

商品房小區(qū)停車位可以讓開發(fā)商和商品房業(yè)主依據(jù)雙方自由意志約定，既可以約定出售，也可以約定出租，充分說明了民法私法領(lǐng)域的充分意思自治原則。首先開發(fā)商享有小區(qū)停車位的所有權(quán)，再者在出售商品房時，可以挑選出租給業(yè)主，保留該停車位的所有權(quán)，也可以直接出售停車位給商品房業(yè)主；然而商品房業(yè)主可以購買停車位或者出租停車位，也可以不選購或者不出租，完全憑借商品房業(yè)主的自由意識決定。所以，約定歸屬說依據(jù)當(dāng)前的市場經(jīng)濟體制下經(jīng)濟行為是非常合理的，也是非常與市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律相吻合的，同時也是民法私法領(lǐng)域的意思自治的體現(xiàn)。

三、商品房車位權(quán)屬方面存在的問題

（一）業(yè)主“滿足權(quán)”內(nèi)涵不清晰

根據(jù)我國《物權(quán)法》當(dāng)中第74條規(guī)定，“首先”與“優(yōu)先”并不相同?！笆紫取辈⒉恍枰獏^(qū)別條件業(yè)主就可以先獲得，而“優(yōu)先”卻是需要在條件相同的情況下，業(yè)主才可以優(yōu)先獲得，這樣一比較顯而易見，“首先”更有利于保障業(yè)主的利益。雖然國家通過“首先”滿足業(yè)主的需求，在一定程度上限制了車位以及車庫的轉(zhuǎn)讓自由度，但是并沒有制定的相應(yīng)的法律法規(guī)來明確這種限制應(yīng)該怎樣來執(zhí)行。例如，在實際生活當(dāng)中，如果業(yè)主在買房子的時候由于各種因素的牽絆而沒有同時買到停車位，但是，經(jīng)過了一段時間業(yè)主又需要購買停車位來存放自己的車輛了，這個時候業(yè)主能否再來購買停車位，如果按照我們正常的邏輯思維是完全可以的，但是隨著人們對停車位的需求越來越大，小區(qū)的停車位有的已經(jīng)外租給小區(qū)以外的人了又或者是已經(jīng)賣給別人了，那么開發(fā)商是不是還可以在將這些停車位收回來再賣給這些沒有及時買到停車位的業(yè)主；再如果業(yè)主早在購買房子的時候同時也買進了停車位，但是由于業(yè)主的需求又買進了新的車輛需要再次購買停車位，然而開發(fā)商并沒有多余的停車位提供給業(yè)主，那么這種情況又該如何處理。這些情況都表明了，只有“首先”滿足業(yè)主需要的這一條件根本無法有效的處理問題。

（二）對小區(qū)停車位的權(quán)屬沒有約定或者約定不明情形欠缺考慮

我國的《物權(quán)法》當(dāng)中雖然有規(guī)定，當(dāng)事人可以通過協(xié)商使用各種形式來約定小區(qū)停車位的權(quán)屬與使用權(quán)，但是并沒有規(guī)定約定的時間與方式。由于在實際買房簽訂購房合同的的過程當(dāng)中，開發(fā)商屬于房屋買賣合同的買房，他們肯定會在由他們所提供的房屋買賣合同當(dāng)中制定一些有利于自己的款項，當(dāng)然這些款項中也包括停車位的權(quán)屬問題，但是買房的人也就是業(yè)主他們根本沒有發(fā)表看法的權(quán)力，只能選擇同意還是不同意，在這樣不平等的協(xié)商約定當(dāng)中，開發(fā)商屬于強勢的一方，而業(yè)主屬于弱勢的一方，因此，完全按只依靠約定這種方式來保障小區(qū)業(yè)主的利益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。除了以上這些以外，《物權(quán)法》第74條當(dāng)中“約定歸屬”所包含的前提的就是約定歸屬的停車位與車庫必須是屬于專有權(quán)的標(biāo)的，只有這樣，當(dāng)事人才有機會進行約定，而且停車位與車庫最初的專有權(quán)肯定是屬于開發(fā)商的。但是如果法律中有明確規(guī)定說，停車位是屬于業(yè)務(wù)共同享有的那么當(dāng)事人就不能夠把這當(dāng)作約定歸屬的標(biāo)的。

（三）當(dāng)事人約定太過簡單易混雜

在我國的《物權(quán)法》當(dāng)中并沒有明確的劃分當(dāng)事人的范圍，也沒有明確的法律規(guī)定說不是小區(qū)的業(yè)主就不能夠購買本小區(qū)的停車位，因此，除了小區(qū)的業(yè)主以外，其他人也可以擁有小區(qū)的停車位的權(quán)屬與使用權(quán)，雖然《物權(quán)法》當(dāng)中有提過要“首先”滿足業(yè)主的需求，但是并沒更加具體的規(guī)定來約束具體的執(zhí)行方法，導(dǎo)致小區(qū)以外的人員也可以購買停車位，從而影響小區(qū)業(yè)主的利益，但是這樣并不影響開發(fā)商的利益，他們就會更加肆無忌憚的將停車位出售或外租給小區(qū)以外的人，如此一來業(yè)主的權(quán)益就更加難以保障。

（四）“其他場地”規(guī)定模糊

雖然《物權(quán)法》當(dāng)中有明確規(guī)定那些使用了業(yè)主共同使用的道路或者其他場地來存放車輛的停車位都屬于業(yè)主共同享有，但是卻沒有具體規(guī)定“其他場地”的概念。正是由于這種概念的迷糊不清，導(dǎo)致對其的理解也各不相同，有的理解就比較空泛，不具有可擦作性，認(rèn)為，其他場地就是指沒有被劃入建筑區(qū)的其他空地；當(dāng)然也有比較合理的理解，認(rèn)為其他場地就是指包含業(yè)務(wù)共有的建筑與附屬基地在內(nèi)的業(yè)主共有土地，一旦這個停車位不計算容積率，那么這種停車位就不能成為業(yè)主專有權(quán)的標(biāo)的。

四、針對我國商品房車位權(quán)屬問題的相應(yīng)對策

（一）明確法律責(zé)任

在法律方面應(yīng)該明確開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任，比如，在開發(fā)商不遵守約定將停車位出售或外租給除了小區(qū)業(yè)主以外的人，又或者是他們所提供的停車位與約定不相符的時候他們應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，同時法律中也要明確業(yè)主的訴訟地位，不僅僅要享有專屬部分的訴訟主體資格，同時也要擁有與其他小區(qū)業(yè)主共同享有的部分的訴訟主體資格。如果開發(fā)商違反了法律規(guī)定，業(yè)主可以要求開發(fā)商將自己原來的物品還回來并要求他們賠償自己的損失，這些損失包括業(yè)主購買或租用小區(qū)內(nèi)車費所付的款項以及后期再次購買或租用的差價。假如一開始開發(fā)商與業(yè)務(wù)協(xié)商約定，某個停車位是屬于本小區(qū)的附屬設(shè)施，那么開發(fā)商就沒有權(quán)利處分第三方人員。

（二）細(xì)化相關(guān)法律的規(guī)定

法律應(yīng)該明確規(guī)定我國《物權(quán)法》當(dāng)中不清晰的概念，首先，應(yīng)該選擇一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來解釋第74當(dāng)中的“首先”以及“其他場地”，“首先”就是要全面的考慮業(yè)主的利益來滿足業(yè)主對停車位的需求，而其他場地也應(yīng)該納入到小區(qū)業(yè)主共同享有的所有土地當(dāng)中。開發(fā)商使用物業(yè)公司進行管理的停車位可以適當(dāng)收取一些物業(yè)費與服務(wù)費，但是由于地下停車位并不用計算容積率，那么開發(fā)商就應(yīng)該交取相應(yīng)的土地出讓金來獲得這些停車位的所有權(quán)，除此之外，法律還應(yīng)該明確規(guī)定當(dāng)事人對停車位的歸屬約定問題，當(dāng)事人在進行約定的時候應(yīng)當(dāng)包括以下這些內(nèi)容：租用或買賣的時間范圍、停車位的具體位置以及這個停車位是否有產(chǎn)權(quán)證和轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方法等等。

（三）對小區(qū)停車位實現(xiàn)登記制度化

由于目前我國對于停車位所有權(quán)方面的等登記很不清晰，因此，很難實現(xiàn)使用車位的等級狀態(tài)來確定小區(qū)停車位的權(quán)屬問題。據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)不僅可以屬于私人，同時也可以屬于業(yè)主共同享有，無論是私人所有還是業(yè)主共有，通常都會通過三種形式來界定，一種是停車位作為房屋的附屬設(shè)施不能單獨轉(zhuǎn)讓給他人，要和房屋一起轉(zhuǎn)讓；第二種是一般建立在地面上的停車位的管理權(quán)是共有的不用登記。第三種則是在法律規(guī)定范圍之內(nèi)的停車位通常都是專有停車，必須要進行登記，建筑商可以賣出或租出這一停車位。就我國的現(xiàn)狀而言，并有完善的小區(qū)停車位登記，業(yè)主要想擁有這個停車位的權(quán)屬與使用權(quán)就必須要按照法律進行登記。一定要完善我國對于停車位方面的制度，這樣就可以有效的解決因為停車位而產(chǎn)生的一切問題，從而促進我國社會的發(fā)展。

（四）小區(qū)停車位的流轉(zhuǎn)監(jiān)督

第一，規(guī)劃部門應(yīng)該確定好，開發(fā)商處分的部分是不是有權(quán)利處分，是不是能夠完成法定的停車位建設(shè)。第二，開發(fā)商為了能夠證明自己的停車位是在法律規(guī)定的停車位劃分中，是合法的，就要提交出相關(guān)材料。如果因為房屋登記機構(gòu)沒有進行監(jiān)督，沒有履行好自己的責(zé)任，并且給造成損失，賠償就應(yīng)該由房屋登記機構(gòu)來賠償?shù)?。第三，為了防止開發(fā)商、物業(yè)公司隨便的出租、出售小區(qū)停車位，并進行里外勾結(jié)，小區(qū)的業(yè)主委員就要肩當(dāng)起管理、監(jiān)督小區(qū)的責(zé)任。

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作者簡介：

張昊（1990），男，江西南昌人，江西財經(jīng)大學(xué)民商法學(xué)研究生。