房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要抓好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

李艷艷

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境建設(shè)的品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)等，因此，要高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險(xiǎn)防范；控制

一、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及對(duì)策

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，面臨最重要的風(fēng)險(xiǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)跟其他風(fēng)險(xiǎn)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。一方面，房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，中國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到巨大影響。美國(guó)、迪拜和日本所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)將在中國(guó)重演；另一方面，伴隨著房?jī)r(jià)的日益高漲，廣大人民群眾的居住權(quán)受到嚴(yán)重侵害，這種發(fā)展趨勢(shì)也必然破壞社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。主要原因有：房地產(chǎn)公司法人治理結(jié)構(gòu)不完善，經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理中的權(quán)力和義務(wù)不統(tǒng)一。董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)沒有很好的履行職責(zé)，沒有形成對(duì)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)限的制衡；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)體系控制不健全，決策缺乏必要的公司經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理論證和審核；外部風(fēng)險(xiǎn)體系不到位，對(duì)可知和不可知的風(fēng)險(xiǎn)沒有超前管控，一些公司缺乏內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和外部風(fēng)險(xiǎn)管控；隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，加上經(jīng)濟(jì)下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，個(gè)別房地產(chǎn)公司由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾，或者是沒有真正做到量體裁衣、量力而行，或者是對(duì)公司資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)事件）意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成了風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得不同主體所有的土地使用權(quán)時(shí)，在土地使用權(quán)的補(bǔ)償主體、程序及標(biāo)準(zhǔn)上都存有差異。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要抓好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，是指公司或者公司最為根本的經(jīng)營(yíng)利益不受傷害，主要體現(xiàn)在：公司經(jīng)營(yíng)在整體上主權(quán)獨(dú)立、基礎(chǔ)穩(wěn)固、運(yùn)行健康、發(fā)展持續(xù)。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，要從基礎(chǔ)工作抓起。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)理論認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)主要子風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與公司的固定資產(chǎn)有關(guān)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與公司的“人本風(fēng)險(xiǎn)”，是指由于財(cái)務(wù)決策者和資本運(yùn)用者的行為偏差（比如盲目決策、過度自信、迷信“權(quán)威”、獨(dú)斷專行、信人不信制度、不摳細(xì)節(jié)、收受賄賂等）給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)應(yīng)該是對(duì)“人”進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)，進(jìn)行適度的財(cái)務(wù)激勵(lì)和約束優(yōu)化人的行為，提高人的決策水平和資本運(yùn)用能力。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要避免風(fēng)險(xiǎn)，要建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃土地項(xiàng)目（包括在建和意向）適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)準(zhǔn)確的分析，為房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)分析，合理安排資源，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理決策失誤造成的后果嚴(yán)重性，房地產(chǎn)公司決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別判斷處理能力，有計(jì)劃組織溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)規(guī)范性文件規(guī)定，簡(jiǎn)單地說就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)政策擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥善處理風(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有五個(gè)特征：經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因具有法定性；發(fā)生管理風(fēng)險(xiǎn)具有強(qiáng)制性；所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開經(jīng)營(yíng)管理者的調(diào)整，任何行為都要遵守房地產(chǎn)管理的規(guī)定；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的形式具有關(guān)聯(lián)性；風(fēng)險(xiǎn)的后果是具有可預(yù)見性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)事前可防可控，與事后的責(zé)任追究要形成系統(tǒng)管理。因此，風(fēng)險(xiǎn)防范要重視過程控制，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵人的管理，正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)將各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要控制風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化防范工作，必須強(qiáng)化責(zé)任，形成層層傳遞職責(zé)的工作機(jī)制。防范責(zé)任落實(shí)了，過程控制好了，風(fēng)險(xiǎn)防范體系就建立起來了，事后糾紛就減少了。責(zé)任需要層層傳遞，由此形成壓力層層傳遞、層層落實(shí)的責(zé)任體系。包括業(yè)績(jī)考核體系，薪金分配體系，使國(guó)有資產(chǎn)保值、增值層層落實(shí)。防范經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)就是要形成防范風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)層層分解，防范風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任層層明確，防范風(fēng)險(xiǎn)的措施層層到位和落實(shí)。在風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，由于經(jīng)營(yíng)資本注重風(fēng)險(xiǎn)的模型化和定量計(jì)算，以嚴(yán)密的模型為依托，使風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量更為謹(jǐn)慎、周密。因此，經(jīng)營(yíng)資本要提高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理的精密度。其次，經(jīng)營(yíng)資本直接反映公司或者集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。它可以方便地進(jìn)行分解、合并，清楚地顯示各部門和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的主動(dòng)性；最后，經(jīng)營(yíng)資本作為一種虛擬資本，當(dāng)它在數(shù)量上接近或超過可用資本時(shí)，說明它的風(fēng)險(xiǎn)水平接近或超過其實(shí)際承受能力，這時(shí)要么通過一些途徑增加實(shí)際資本，要么控制其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)行為，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控在控的目標(biāo)。

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