投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的若干問題研究

林曉薇+辛林

[摘 要]現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，這種模式雖然滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性與可靠性的質(zhì)量要求，但其嚴(yán)重依賴市場(chǎng)的有序交易，推高獲取公允價(jià)值的財(cái)務(wù)成本。從我國目前的資本市場(chǎng)來看，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的計(jì)量模式的內(nèi)外部條件尚不完全具備，公允價(jià)值計(jì)量不可持續(xù)，還需要進(jìn)行必要的市場(chǎng)培育。公允價(jià)值要求市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生有序交易，要求有較為成熟的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且具有較好的財(cái)務(wù)環(huán)境。

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；有序交易；財(cái)務(wù)環(huán)境

[中圖分類號(hào)]F233 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2016）11 — 0066 — 02

公允價(jià)值是企業(yè)資產(chǎn)的一種重要的計(jì)量屬性。按照財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)》（簡(jiǎn)記CAS39，下同）的定義，公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格〔1〕。這里的敘述與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)中的公允價(jià)值概念基本一致。2006年CAS提出了公允價(jià)值計(jì)量要求，強(qiáng)化了國際趨同的計(jì)量理念。2014年財(cái)政部財(cái)會(huì)〔2014〕6號(hào)進(jìn)一步明確在所有執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)施行CAS39，進(jìn)一步明確公允價(jià)值的適用范圍、估值方法和披露要求，使得在我國執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量有了更加可操作性、更趨合理的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)。

按CAS3，投資性房地產(chǎn)是指所有者為實(shí)現(xiàn)資本增值或?yàn)橘嵢》康禺a(chǎn)租金，或?yàn)橥瑫r(shí)實(shí)現(xiàn)上述目的而持有的房地產(chǎn)。作為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，其包括三項(xiàng)內(nèi)容，即已經(jīng)出租的土地使用權(quán)，或者已經(jīng)出租的建筑物，或者持有準(zhǔn)備在未來增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。此處的投資性房地產(chǎn)是從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來獨(dú)立核算的資產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。若采用成本模式計(jì)量，本質(zhì)上與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的核算沒有什么區(qū)別，僅僅是資產(chǎn)的名稱上不同而已，但若采用公允價(jià)值模式計(jì)量，則其核算實(shí)質(zhì)則發(fā)生了根本性的變化〔2〕。

在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，按照相關(guān)性與可靠性原則，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量更合理，但市場(chǎng)依賴性增大，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)操縱利潤的機(jī)會(huì)增大，財(cái)務(wù)成本增加都是直接影響投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值實(shí)施的值得注意的問題。

一、公允價(jià)值計(jì)量模式符合相關(guān)性和可靠性原則要求

相關(guān)性與可靠性都是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要特征。相關(guān)性要求會(huì)計(jì)信息必須符合信息使用者進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的相關(guān)訴求，或者說要求會(huì)計(jì)信息有助于進(jìn)行財(cái)務(wù)決策?？煽啃詣t要求會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠，能夠如實(shí)反映。由于公允價(jià)值反映的資產(chǎn)價(jià)值是在計(jì)量日的“有序交易價(jià)值”，是真實(shí)可信的價(jià)值，因此符合“可靠性”，也同時(shí)符合“相關(guān)性”。企業(yè)投資者關(guān)心投入的資本保值和增值。這種關(guān)心反映在會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性上。真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息才能給投資者以真實(shí)信息，包括企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況、利潤以及現(xiàn)金流，只有按照真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息作出的經(jīng)濟(jì)決策或管理決策才有意義。正是這種原因，企業(yè)的投資者、債權(quán)人等更加關(guān)心那些將對(duì)他們的投資決策起到重大影響作用的財(cái)務(wù)信息的可靠性。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，能夠更好地反映該類資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，與投資者、債權(quán)人等的相關(guān)決策直接相關(guān)。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。近些年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)非常大。投資性房地產(chǎn)的價(jià)值若還使用成本模式計(jì)量，只反映取得資產(chǎn)時(shí)的成本價(jià)值或者歷史成本價(jià)值，無疑不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)真實(shí)價(jià)值，甚至與現(xiàn)時(shí)價(jià)值差異很大〔3〕。采用公允價(jià)值計(jì)量，以計(jì)量日發(fā)生的有序交易中相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的脫手價(jià)格計(jì)量，更符合資產(chǎn)的現(xiàn)行成本，使這種房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息更具有相關(guān)性和可靠性。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量有利于真實(shí)反映企業(yè)價(jià)值，從而更有利于提高企業(yè)的融資能力。按CAS3第16條要求，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按照其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積-其他資本公積”。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格無論采用市場(chǎng)法還是收益法等估算方法確認(rèn)其公允價(jià)值，通常其公允價(jià)值都大于其賬面價(jià)值，因此其差額都將計(jì)入“資本公積”。另外采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，在其后續(xù)計(jì)量的過程中，不需要再對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，這無疑將增加企業(yè)的利潤，這些都將大幅提升企業(yè)價(jià)值，從而有助于提升企業(yè)的融資能力。

二、公允價(jià)值計(jì)量與“有序交易”緊密相聯(lián)，對(duì)市場(chǎng)的依賴性和成熟度要求很高

公允價(jià)值要求市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生有序交易，這使得公允價(jià)值的“市場(chǎng)性”更加突出。沒有市場(chǎng)，當(dāng)然也就沒有交易。將公允價(jià)值的來源指定在市場(chǎng)的有序交易上，有利于公平、公正，為絕大多數(shù)參與者所接受。但是正是這種緊密聯(lián)系，使公允價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴性顯著增大，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成熟度直接關(guān)聯(lián)著“公允價(jià)值”的公允水平。

公允價(jià)值的取得需要活躍且成熟的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此，成熟的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的基礎(chǔ)條件。只有在成熟的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，買賣交易雙方才能夠以更加“公允”的價(jià)格進(jìn)行交易，因此其也是公平公正的交易市場(chǎng)，是能夠隨時(shí)報(bào)價(jià)從而具有公允價(jià)值確認(rèn)基礎(chǔ)的市場(chǎng)。

企業(yè)能夠進(jìn)入該市場(chǎng)是企業(yè)獲取公允價(jià)值的另外一個(gè)基本要求。這種進(jìn)入是一種無阻礙地進(jìn)入或是低門檻的進(jìn)入。按CAS39的要求，企業(yè)在使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用活躍市場(chǎng)給出的報(bào)價(jià)。但由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完善，既使有公開報(bào)價(jià)，也可能不能真實(shí)反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。這時(shí)企業(yè)可以采用市場(chǎng)法、收益法或成本法等估值技術(shù)。在使用估值技術(shù)時(shí)，應(yīng)將輸入值劃分為可觀察輸入值和不可觀察輸入值，先使用未經(jīng)調(diào)整的活躍市場(chǎng)上公開報(bào)價(jià)，作為第一層次的輸入值，然后使用其他直接或間接的可觀察輸入值，最后才是不可觀察輸入值。這種估值技術(shù)目的是為了盡可能獲得較多“公允”，而盡可能減少不公允的影響。所以，無論是哪一種估值技術(shù)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都離不開活躍并成孰的市場(chǎng)，都離不開準(zhǔn)予相關(guān)企業(yè)進(jìn)入該市場(chǎng)進(jìn)行交易活動(dòng)。

三、應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量需要較好的財(cái)務(wù)環(huán)境

除了需要“活躍的市場(chǎng)”和企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)無阻礙或低阻礙性之外，應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量還需要較好的企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境。這里的財(cái)務(wù)環(huán)境是指企業(yè)財(cái)務(wù)管理所需要的內(nèi)外部影響環(huán)境，包括經(jīng)營管理水平、成本管理水平、決策者素質(zhì)條件、法律環(huán)境和金融環(huán)境等〔4〕。

相對(duì)于歷史成本價(jià)值的靜態(tài)計(jì)量，公允價(jià)值更具有動(dòng)態(tài)性。這種動(dòng)態(tài)性造成公允價(jià)值具有更多的“人為因素”的影響。如果決策者素質(zhì)較低或者帶有某種不良目的，都可能通過操縱利潤、公布虛假信息而造成房地產(chǎn)價(jià)格不實(shí)，甚至嚴(yán)重偏離實(shí)際，這都直接影響“公允價(jià)值”。當(dāng)然，如果有完善的法律環(huán)境和成熟的交易市場(chǎng)，就有可能減少“虛假”成份，那么投資性房地產(chǎn)才有可能采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

根據(jù)我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況，企業(yè)采用公允價(jià)值模式確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，將可能出現(xiàn)下面三種情況：

（一）容易進(jìn)行利潤操縱，造成企業(yè)資產(chǎn)或負(fù)債虛假

執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)政策的選擇權(quán)越大，會(huì)計(jì)專業(yè)判斷的事項(xiàng)越多，而監(jiān)管或約束的條件越弱，就越容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按我國目前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格變化很大，包括二手房市場(chǎng)價(jià)格總體上是上升的。當(dāng)企業(yè)需要增加利潤，虛高企業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將按實(shí)際成本計(jì)量下的某些固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)根據(jù)企業(yè)需求，按照其公允價(jià)值確認(rèn)其入賬價(jià)格，或?qū)⒃凑展蕛r(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，這些操作在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，都容易使企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值增加，企業(yè)利潤加大。

（二）取得公允價(jià)值的計(jì)量成本增加

按現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，企業(yè)一經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，此后的會(huì)計(jì)核算都得采用這一模式，不得改變?yōu)槌杀灸Ｊ健?〕。目前我國資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，必須通過第三方中介機(jī)構(gòu)取得，而企業(yè)要獲得這樣的評(píng)估價(jià)，需要付出一筆不菲的代價(jià)的。如果偶爾進(jìn)行一次評(píng)估，企業(yè)可能還是可以接受的，但如果每年都得這么一次評(píng)估，顯然并不是所有企業(yè)都有這種能力和需求。因此為取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值而增加的計(jì)量成本，對(duì)企業(yè)來說是無法長期堅(jiān)持下去的。

（三）記賬憑證的附證困難

我們知道，除了結(jié)賬和錯(cuò)賬更正外，其余記賬憑證都要求附原始憑證。作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量，除非存在第三方評(píng)估自然具有原始憑證外，企業(yè)會(huì)計(jì)自行評(píng)估是無法取得可以信賴的原始憑證，因此將造成會(huì)計(jì)核算的憑證系統(tǒng)不規(guī)范和不完整。

鑒于上述原因，我們認(rèn)為在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還不具備采用公允價(jià)值計(jì)量的條件，與其不公允，還不如采用成本計(jì)量。特別地，投資性房地產(chǎn)還是以成本計(jì)量模式更具有可靠性。當(dāng)然，為了更好地反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，可以在報(bào)表附注部分，將投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)量的結(jié)果予以反映，這樣可以讓報(bào)表使用者了解企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，幫助報(bào)表使用者更好地了解企業(yè)的資產(chǎn)狀況。公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)其他資產(chǎn)，如交易性金融資產(chǎn)還是具有較好的應(yīng)用環(huán)境和基礎(chǔ)，但對(duì)投資性房地產(chǎn)還需要積極培育成熟的市場(chǎng)，完善相關(guān)的法律以及企業(yè)進(jìn)入相應(yīng)市場(chǎng)的門檻，還需要提高企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，只有多方位共同推進(jìn)，才有可能真正有以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕張翀.公允價(jià)值之變——聚焦《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》〔J〕，財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2014，（03）：10-14.

〔2〕鄧英飛.談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的問題〔J〕.財(cái)會(huì)月刊，2011，（22）：12-14.

〔3〕程競(jìng).投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用情況研究〔J〕.財(cái)會(huì)研究，2015，（01）：28，29，41.

〔4〕朱凡.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探討

——基于國際比較視角〔J〕.財(cái)會(huì)通訊，2015，（01）：72-74.

〔5〕王崧.企業(yè)投資性房地產(chǎn)允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的探討〔J〕.會(huì)計(jì)之友，2015，（09）：41-43.

〔責(zé)任編輯：孫玉婷〕