太原市城中村物業(yè)管理模式的探討

樊艷艷

摘要：城市化進程逐漸加快的過程中，“城中村”是城市建設中的一個難題和痼疾。隨著城中村居民區(qū)的增多，如何進行有效的管理和改造也成為政府的工作重點。而引入物業(yè)管理成為城中村居民小區(qū)管理的一種社會共識。物業(yè)管理對于改善居住環(huán)境及社區(qū)乃至整個城市環(huán)境保障社會治安及產(chǎn)權人的財產(chǎn)安全，提高人們的生活質量和促進社區(qū)、城市的文明等起到了十分重要的作用。

關鍵詞：城中村；物業(yè)管理；城市環(huán)境

一、太原市六城區(qū)城中村改造及物業(yè)管理概述

（一）太原市六城區(qū)城中村改造現(xiàn)狀

2013年，太原市完成城中村整村拆除11個村，拆除面積498.37萬平方米，拔掉黑煙囪11663根，整村拆除數(shù)量和面積均超過全市過去十年的總和。截至2013年底，全市共完成21個城中村的整村拆除，一大批村民轉為了市民，從生活、生產(chǎn)等各方面融入了城市，促進了城市建設，提升了生活水平。

2014年，太原市計劃完成整村拆除的城中村包括：小店區(qū)的龍堡、小吳、西峰，迎澤區(qū)的新溝、馬莊，杏花嶺區(qū)的道場溝、小棗溝，尖草坪區(qū)的大東流，萬柏林區(qū)的東社、紅溝，晉源區(qū)的西寨、木廠頭，以及經(jīng)濟區(qū)的圪塔營村。初步預計拆除城中村舊村建筑面積246萬平方米，拔掉黑煙囪3983根。

目前，拆遷摸底等前期工作己全面啟動，各村按照城市規(guī)劃實施的改造正有條不紊、迅速推進。列入年度整村拆除計劃的城中村積極開展宣傳發(fā)動工作，著手發(fā)布拆遷公告、召開動遷大會等前期準備，晉源區(qū)西寨、木廠頭等己啟動拆遷。根據(jù)太原市政府發(fā)布的公告，“十二五”期間將啟動108個城中村的改造，實施60個城中村的整村拆除。差不多4年時間，太原城中村將完成改造。

隨著城鎮(zhèn)化進程加快，一個個繁榮的城中村依托高校、商場等快速發(fā)展起來。近年來城中村所呈現(xiàn)出的經(jīng)濟繁榮，及越來越活躍的商業(yè)價值，大家都普遍認同，但是在有限的空間里人群過度密集，所帶來的商業(yè)繁榮背后，會帶來新的社會問題：例如消防隱患、質量問題、食品安全、私搭濫造、環(huán)境質量差等。雖然許多村早已改為社區(qū)，表面上看商鋪林立，一派繁榮，但實質上還是原村委會的管理模式，村規(guī)民約只能管理原村居民。許多城中村不僅居住著本村村民，現(xiàn)在還居住著多數(shù)外來人口和做生意的，這些外來人口總體素質不高，亂扔垃圾、不服從管理，很多暫住人員早出晚歸，作息時間不規(guī)律，因此給管理工作帶來很大的難度。

（二）城中村物業(yè)管理模式概述

城中村居民小區(qū)物業(yè)有別于普通的商業(yè)住宅小區(qū)，它幾乎沒有專業(yè)的物業(yè)管理。城中村居民小區(qū)主要的物業(yè)管理模式有三種：第一種是“城中村”的居委會注冊登記成立物業(yè)管理企，學習先進的管理方法，實施物業(yè)管理。事實上，對“城中村”的居委會來說，他們中有大部分人就是該村居民，了解該村的鄉(xiāng)規(guī)民約，熟悉“城中村”的情況，知道問題所在，但欠缺專業(yè)物業(yè)管理知識，因此在實際的管理過程中常常出現(xiàn)管理漏洞，造成小區(qū)不和諧想象；第二種是“城中村”居委會委托社會現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)對該村居民小區(qū)進行管理。然而社會中現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)的情況是，有一定的物業(yè)管理經(jīng)驗，也有專業(yè)物業(yè)管理人才，但不熟悉“城中村”的具體情況，而且“城中村”內的原居民已經(jīng)習慣了村委會的管理方式，不一定接受外來物業(yè)服務企業(yè)的管理，這樣的弊端會給物業(yè)服務企業(yè)日常的管理工作帶來很大的阻礙；第三種是居委會與物業(yè)服務企業(yè)合作管理。在這種管理模式下，居委會與物業(yè)服務企業(yè)可以取長補短，各司其職的進行物業(yè)管理。

二、城中村物業(yè)管理存在的問題及原因分析

（一）物業(yè)管理主體不明晰，主體缺位

城中村居民小區(qū)中，本村的居委會將小區(qū)的物業(yè)管理工作外包給專門的物業(yè)服務企業(yè)去完成。部分物業(yè)服務企業(yè)擁有自己的保潔、保安人員，小區(qū)的衛(wèi)生和安全就由該企業(yè)獨立的完成。部分物業(yè)服務企業(yè)也會將保潔治安工作再次外包給專業(yè)的服務公司。一方面，實際的運行過程中，這種多層的服務關系，導致在日常工作當中，一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主將責任全都歸咎于物業(yè)服務企業(yè)。另一方面，物業(yè)服務企業(yè)無法滿足社區(qū)的24小時清潔，使得社區(qū)環(huán)境時常出現(xiàn)臟、亂、差的情況。

目前城中村物業(yè)小區(qū)的日常物業(yè)管理中，管理主體不明確是一個核心的問題。居委會（村集體）將小區(qū)的物業(yè)管理項目外包給具有一定資質的物業(yè)服務企業(yè)，但是在物業(yè)管理的實際運行中，居委會也會參與到居民社區(qū)的管理工作中，導致出現(xiàn)了一個小區(qū)，兩種管理制度或模式，當業(yè)主權益受到侵害，責任權屬不明確，常常導致村集體與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛，造成管理上的漏洞，不利于小區(qū)和諧管理。

（二）出租屋管理難度大

就目前太原市的城中村社區(qū)來看，雖然大部分住房的業(yè)主是房屋所有者，但仍然有很多的住房出租出去，造成了城中村居民小區(qū)中出租屋較多，人員流動較大，資料更新不夠及時，再加上城中村三大現(xiàn)實問題，即建筑質量差、消防安全標準低以及建筑密度高、村開敞性大，外來人口比例嚴重失調，物業(yè)產(chǎn)權人結構復雜，為物業(yè)服務企業(yè)日常的管理工作增加難度。

出租屋數(shù)量占城中村居民小區(qū)住宅的很大比例，它的管理難度主要來自于兩個方面。第一：出租屋的住戶大都道德素質不高。他們很多都是外來的打工人員，導致小區(qū)內人員結構比較復雜，人員密集度比較高。在日常的物業(yè)管理過程中，由于業(yè)主道德素質不高所導致的治安、環(huán)境問題比比皆是。第二：出租屋的租房者大都屬于私人租賃，沒有完善的合同管理機制。因此物業(yè)服務企業(yè)和居委會無法及時的更新每套住房的業(yè)主信息，給物業(yè)管理費用的收取帶來了阻礙，有的甚至收不到出租屋業(yè)主的費用。

（三）物業(yè)管理費用難收取

目前，太原市建成區(qū)內的居民小區(qū)，基本實施了物業(yè)管理。然而城中村的物業(yè)具有先天性缺陷。一方面，城中村的村民還不是真正意義上的市民，城中村聚集的城市流動人口的狀況十分復雜，再加上城中村居民區(qū)內出租屋率比較高，出租屋資料完善不及時，都為管理費用的計算和收取增加了難度。另一方面，在現(xiàn)實的運行過程中，城中村居民小區(qū)內的部分住戶是本村的村民，他們的物業(yè)管理的費用有時是由村集體或者居委會代為繳納或者從村民共同的基金中扣除的，當村集體沒有為本村居民繳納物業(yè)管理費用，而本村村民又不愿自己繳納時，物業(yè)服務企業(yè)的利益就會收到損害，導致物業(yè)管理工作無法正常進行。

事實上，城中村的治安、衛(wèi)生管理難度很大，往往是管理者投入很多，而住戶卻享受不到安全、潔凈的環(huán)境。由于城中村的居民以前大多從事服務業(yè)，收入不穩(wěn)定。更有相當一部分業(yè)主以前主要以出租房屋的收入作為自己的主要經(jīng)濟來源，而今不僅失去了該項經(jīng)濟收入，還要交納各項物業(yè)費用，擴大了住房成本，這是業(yè)主短時期內很難接受的。因此，由于業(yè)主的經(jīng)濟狀況、思想意識以及物業(yè)服務企業(yè)的服務質量等理由，要住戶在這樣的情況下交管理費無疑難上加難。