怎樣實(shí)現(xiàn)樓市不“大起大落”

楊生

2月下旬以來(lái)的各部委新聞發(fā)布會(huì)已經(jīng)宣告：全國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活步入兩會(huì)時(shí)間。地產(chǎn)圈最關(guān)注的無(wú)疑是2月23日住建部這一場(chǎng)：房地產(chǎn)調(diào)控到底會(huì)怎么干。

其實(shí)，關(guān)于調(diào)控的定調(diào)早在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已明確。這場(chǎng)嚴(yán)肅正經(jīng)的發(fā)布會(huì)只是再次重申這些政策基調(diào)，但唯一不變的是變化。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣政策的改變都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接的影響。在這場(chǎng)“正經(jīng)”的發(fā)布會(huì)上，我們還是能夠聽到不少“弦外之音”的。

一線城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該是20萬(wàn)元/平方米嗎？監(jiān)管層沒正面回應(yīng)，卻強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)”，具體而言就是“不大起大落”。話外之話就是：別大漲，也別大跌。大漲，房?jī)r(jià)泡沫將急速擴(kuò)大，去年的一線城市房?jī)r(jià)飆升已引發(fā)資金“脫實(shí)向虛”、貨幣政策失效、理財(cái)資金違規(guī)流入房市、“假離婚”等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題。一旦泡沫破裂，一場(chǎng)金融危機(jī)或難避免。而大跌，更易導(dǎo)致樓市崩盤，房?jī)r(jià)上漲過程中掩蓋的土地財(cái)政、房企高杠桿、影子銀行等風(fēng)險(xiǎn)將暴露無(wú)遺，也是一場(chǎng)災(zāi)難。

不管承不承認(rèn)，房地產(chǎn)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其帶動(dòng)的上下游大小產(chǎn)業(yè)龐大，容納的就業(yè)數(shù)也不在少數(shù)。地產(chǎn)穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，此話并不夸張；地產(chǎn)亂，經(jīng)濟(jì)亂，則已有次貸危機(jī)前車之鑒。特別是外圍不確定風(fēng)險(xiǎn)較大的這兩年，價(jià)格泡沫最大、金融風(fēng)險(xiǎn)最復(fù)雜的地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)疑是防控的重點(diǎn)。

那么，怎么才算“穩(wěn)”？鑒于房地產(chǎn)是區(qū)域性特征極為明顯的市場(chǎng)，也因?yàn)橹袊?guó)區(qū)域分化的日益加劇，一二線城市與三四線城市，甚至二三線城市內(nèi)部，都可能“冰火兩重天”。熱點(diǎn)城市的“穩(wěn)”就是房?jī)r(jià)止?jié)q，而三四線城市的“穩(wěn)”就是去庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城。前者，我們看到房貸利率優(yōu)惠收窄、私募基金資管產(chǎn)品禁入、嚴(yán)控預(yù)售等重拳；后者，我們期待城市基礎(chǔ)設(shè)施更完善，而不是生理意義上的人進(jìn)城了，社會(huì)意義上的人卻無(wú)處安放。

最后是如何“穩(wěn)”。目前，基本上是前面提到的行政手段，但業(yè)內(nèi)更期盼的是市場(chǎng)化機(jī)制。過多的行政干預(yù)很可能導(dǎo)致“按下葫蘆浮起瓢”，短期的問題解決了，但中長(zhǎng)期的隱憂又“尾大難掉”。如果“長(zhǎng)效機(jī)制”能盡快構(gòu)建出來(lái)，這對(duì)于理順土地、融資、稅費(fèi)等長(zhǎng)期制度性問題大有裨益。對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的成型，業(yè)內(nèi)不宜過于急躁，畢竟每一項(xiàng)改革都是大手術(shù)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，也得求穩(wěn)。

就像房地產(chǎn)稅，業(yè)內(nèi)呼吁良久，滬渝試點(diǎn)多年，但成效不盡如人意。如果單純以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下降為目的，那么房地產(chǎn)稅就偏離了本義。世界上也沒有哪個(gè)國(guó)家的政策是長(zhǎng)期打壓房?jī)r(jià)的。即使在各類法規(guī)較為嚴(yán)密、嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的德國(guó)，控制的也只是漲幅過快、過高而已。

更何況，“拿來(lái)主義”并不是好東西，國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)不一定就適合中國(guó)國(guó)情。譬如A股市場(chǎng)引入的熔斷機(jī)制，之前呼聲很高，被譽(yù)為股市穩(wěn)定器、安全閥、保險(xiǎn)絲，結(jié)果卻讓人大跌眼鏡，“虹吸效應(yīng)”讓股市監(jiān)管鬧了一次笑話，熔斷機(jī)制沒活過一周。樓市更是復(fù)雜，利益關(guān)系千家萬(wàn)戶，謹(jǐn)慎、實(shí)際一些才好。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員