2017年2月全國房地產(chǎn)土地市場簡報(bào)

一、成交：成交規(guī)模持續(xù)走低，溢價(jià)率仍處低位

2月，CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交250幅，環(huán)比下降28%；成交建面2404萬平方米，環(huán)比下降32%，同比基本持平；成交總價(jià)1348億元，環(huán)比減少20%，同比大增55%；土地價(jià)格不跌反升，成交樓板價(jià)升至5607元/平方米，同、環(huán)比漲幅分別為54%和17%。鑒于各線城市正在加緊制定2017年度供地計(jì)劃，年初新晉出讓地塊猶以2016年掛牌地塊居多，土地市場迎來一年一度的成交淡季。近兩月，土地成交規(guī)模持續(xù)走低，本月更是創(chuàng)近一年以來新低。熱點(diǎn)一、二線城市大幅調(diào)降2017年度供地指標(biāo)，以北京為例，相較于2016年，住宅以及商服用地計(jì)劃供應(yīng)量同比分別減少590萬平方米和90萬平方米。與此同時(shí)，多數(shù)三、四線城市受困于高庫存風(fēng)險(xiǎn)，“有供有限”政策仍需從緊執(zhí)行，土地成交量增長空間著實(shí)有限。綜合以上兩方面因素，預(yù)計(jì)2017年土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。

土地平均溢價(jià)率連續(xù)兩月回升，環(huán)比增加3.7個(gè)百分點(diǎn)，各線城市土地溢價(jià)率均有不同程度增長。不過，土地平均溢價(jià)率僅33%，依舊維持在較低水平。主要原因有以下兩點(diǎn)：其一，以北京、廣州、天津?yàn)榇淼亩鄠€(gè)熱點(diǎn)一、二線城市土地成交不振，成交規(guī)模仍舊維持在較低水平。受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，部分熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率降至低位。其二，土地限價(jià)令抑制熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率上行空間，南京、蘇州、廈門等二線城市多宗限價(jià)地均觸及限價(jià)上限。

二、分布：各線城市成交規(guī)模全線回落，熱點(diǎn)城市土拍競爭激烈

2月，一線城市土地成交建面145萬平方米，環(huán)比下降26%，同比減少13%；二線城市土地成交建面1831萬平方米，環(huán)比下降30%，同比上升30%；三、四線城市土地成交建面428萬平方米，同、環(huán)比均明顯回落，跌幅分別為48%和38%。

具體來看，一線城市土地成交建面145萬平方米，環(huán)比回落26%。上海成交規(guī)模暫居市場前列，成交建面接近100萬平方米。

二線城市土地成交建面1831萬平方米，環(huán)比下降30%。鄭州土地成交顯著放量，成交規(guī)模接近600萬平方米，遙遙領(lǐng)先其他二線城市。囿于鄭州新晉出讓地塊大都為城市舊改地塊，一級(jí)開發(fā)商在前期墊付了大量的時(shí)間及資金成本，土拍僅是在走正常的確權(quán)程序，底價(jià)成交漸成市場常態(tài)。南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市迎雞年首場大型土拍，土地市場熱度未減，多宗地都高溢價(jià)率成交。

三、四線城市土地成交建面428萬平方米，環(huán)比下降38%。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場高庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊嚴(yán)峻，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，土地成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行。環(huán)一線城市周邊的三四線城市土地市場持續(xù)高熱，佛山、無錫、中山等三四線城市再出多宗高溢價(jià)地塊。

我們認(rèn)為隨著各線城市2017年度供地計(jì)劃陸續(xù)公布，土地供應(yīng)、成交將回歸至正常水平，土地成交規(guī)模有望扭轉(zhuǎn)近兩月逐級(jí)下行的低迷走勢，率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。從已公布供地計(jì)劃的城市來看，2017年熱點(diǎn)一、二線城市新增土地供應(yīng)持續(xù)偏緊，疊加標(biāo)桿房企在熱點(diǎn)一、二線城市普遍存在著強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存需求，企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，預(yù)計(jì)2017年熱點(diǎn)一、二線城市土地市場“僧多粥少”的局面難以扭轉(zhuǎn)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊勢必會(huì)引發(fā)更為激烈的競爭。