大型房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理要點探討

楊宏江

摘 要 我們的生活離不開住房，房屋建筑工程質(zhì)量與大家的日常生活和生命、財產(chǎn)安全等直接相關(guān)，由于我國大型房地產(chǎn)開發(fā)項目起步較晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)參差不齊等原因，導(dǎo)致了我國大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理不科學(xué)、不合理。但是，在整個大型房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行過程中質(zhì)量管理的作用舉足輕重，因此對于如何處理好大型房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理的研究具有實際意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)項目 全過程 質(zhì)量管理

高效率地完成建筑項目的目標(biāo)是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目標(biāo)，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是項目管理的基礎(chǔ)。在大型房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程中，要對系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法進(jìn)行運用，要依據(jù)其運行的基本規(guī)律，建立有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。大型房地產(chǎn)的項目管理系統(tǒng)是一套繁雜的管理體系，它是以監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)為主，各個參建單位共同參與的管理系統(tǒng)，系統(tǒng)的項目管理理論是建設(shè)工程項目管理的理論工具。項目管理的理論與項目管理的實踐經(jīng)驗相互融合，使得建設(shè)工程的項目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。所以，要全面落實各項質(zhì)量管理措施，提升房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量，確保百姓的切身利益，使百姓能買好房、住好房，進(jìn)而構(gòu)建和諧社會。

一、大型房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程

對于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程主要有以下幾個步驟：

第一步是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之前進(jìn)行的準(zhǔn)備工作。在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好各種必需的手續(xù)，包括土地出讓手續(xù)、委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作的報告書、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖等，最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)公司要有足夠的開發(fā)資金。

第二步是行政審批。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在選址定點階段，制作計委審查可行性研究報告，并對項目進(jìn)行立項；國土資源局會對土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式進(jìn)行審查；建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書；文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查；規(guī)劃部門還要辦理項目選址意見書。其次，房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，需要人防辦進(jìn)行審查關(guān)于人防工程建設(shè)布局的問題；國土資源局要進(jìn)行辦理土地預(yù)審；公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查等。然后，在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計過程還要進(jìn)行審查，因此在此階段還要辦理規(guī)劃部門審查初步設(shè)計的規(guī)劃要求；公安消防支隊審查初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)等審查程序階段。然后，大型房地產(chǎn)在規(guī)劃報建圖審查階段的程序，在此階段還要辦理公安消防支隊審查消防設(shè)計布局；建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分審查相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍等過程。房地產(chǎn)開發(fā)公司在施工報建階段，要辦理在建設(shè)單位施工報建登記；而且建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍等，建委組織職能部門還要審查工程開工條件，并核發(fā)《建筑工程施工許可證》。同時，在商品房預(yù)售許可階段，還要由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》要提交有關(guān)資料。

第三步就是房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段。此階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記，開發(fā)商應(yīng)提交相關(guān)材料包括申請書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料房屋測繪成果、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件等。大型房地產(chǎn)開發(fā)過程是比較繁雜的，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要特別注意每個環(huán)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)項目在每個階段能夠順利進(jìn)行，在后續(xù)階段更快速地運行。

二、房地產(chǎn)的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展形勢強(qiáng)勁，同時房地產(chǎn)也關(guān)系到社會民生問題，而且房地產(chǎn)行業(yè)也是目前大眾議論的熱點，人們關(guān)注的問題有很多，特別是其中的房地產(chǎn)工程的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多公司企業(yè)，有關(guān)于設(shè)計方面的、施工方面的、監(jiān)理和分包方面的，也有投資主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量管理方面的問題。既作為建設(shè)主體又作為投資單位，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的是千家萬戶，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程質(zhì)量要求一定是高標(biāo)準(zhǔn)的。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)于工程質(zhì)量的管理上也處于主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量的管理顯得尤為重要，因此要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)質(zhì)量管理的探究。

（一）規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量管理

工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度與國家的有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程項目設(shè)計是根據(jù)建設(shè)工程的要求，對工程項目所需要的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、資源、環(huán)境等各方面進(jìn)行綜合分析，并且對工程項目設(shè)計文件的有關(guān)活動進(jìn)行編制，通過設(shè)計使工程項目的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量水平具體化。

第一，關(guān)于設(shè)計階段質(zhì)量的控制依據(jù)。應(yīng)該加強(qiáng)法律、法規(guī)的規(guī)范作用，增加對城市規(guī)劃有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的關(guān)注，滿足國家規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計深度的要求，認(rèn)真落實有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計階段的控制依據(jù)是比較重要的，在這一階段要認(rèn)真嚴(yán)格地落實質(zhì)量要求，高標(biāo)準(zhǔn)地完成各環(huán)節(jié)。

第二，關(guān)于設(shè)計階段質(zhì)量控制的主要任務(wù)。設(shè)計階段的質(zhì)量控制過程，它的實現(xiàn)通常是通過設(shè)計階段成果優(yōu)化和事前控制。設(shè)計要求文件在這個階段中起到至關(guān)重要的作用，工作人員在各個設(shè)計階段前編制好一份設(shè)計要求文件，并且分階段上交給設(shè)計單位，明確各階段的設(shè)計要求和內(nèi)容，是關(guān)于設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制的主要手段。

（二）關(guān)于施工階段的質(zhì)量控制

關(guān)于項目施工過程的質(zhì)量控制，其實就是程序控制和過程偏差控制，對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較就是所說的過程控制。需要在工作實施過程中找出偏差；使用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；使用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較，找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議；對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗；工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠進(jìn)行。

（三）在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量檢測

工程的最后一個階段工程是竣工驗收和交付使用。在這一過程中，要按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交接驗收工作，將所有問題都處理掉，以保證日后的使用。工程竣工驗收資料應(yīng)包括勘察設(shè)計的質(zhì)量檢查報告、施工單位的工程竣工報告以及監(jiān)理工程師的質(zhì)量評估報告、工程質(zhì)量事故產(chǎn)生后的處理報告、隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志、工程主要使用材料的進(jìn)廠檢驗報告、承包商與業(yè)主之間簽署的質(zhì)量保修書等資料。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量管理是非常重要的環(huán)節(jié)，所以在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量檢測一定要嚴(yán)加把關(guān)。

三、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到社會民生的問題，我國是以人民為主體，如果房地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理出了問題，輕則影響房屋使用，帶來社會糾紛，重則發(fā)生房屋倒塌，導(dǎo)致人員傷亡，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，從而給社會帶來不安定因素。所以，為了建設(shè)和諧社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理，為社會建造更多質(zhì)量好的房屋，以滿足廣大人民的住房需求。

（一）提升關(guān)于開發(fā)企業(yè)的綜合管理水平

大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理工作是由專業(yè)的管理人員負(fù)責(zé)，因此企業(yè)的項目經(jīng)理以及相關(guān)的管理人員一定要具備較高的協(xié)調(diào)能力、建筑工程專業(yè)技術(shù)以及資金管理等能力。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作人員一定要具備專業(yè)的知識，才能開展對甲方的管理工作，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和施工工程質(zhì)量；大型房地產(chǎn)企業(yè)必須提升自身在施工過程中的綜合管理水平，強(qiáng)化施工過程管理。企業(yè)在工程開始施工之前，一定進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計，進(jìn)一步提升企業(yè)的市場綜合競爭力，依次來保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求項目管理人員具備專業(yè)的知識和豐富的工作經(jīng)驗，以便順利地開展房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，使房地產(chǎn)的施工質(zhì)量有所保障，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。項目管理人員的工作應(yīng)以滿足開發(fā)企業(yè)的需求為目標(biāo)，明確分工，各盡其職，從而使房地產(chǎn)開發(fā)工程能夠順利地進(jìn)行。

（二）對大型房地產(chǎn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理

大型房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工程質(zhì)量管理包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量保證措施的標(biāo)準(zhǔn)化等方面。當(dāng)前，大型房地產(chǎn)企業(yè)都已進(jìn)一步完成了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，建立了很多產(chǎn)品體系，并在不同的城市進(jìn)行復(fù)制性的開發(fā)。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化對于加快開發(fā)速度有重要意義，還能減少概率突發(fā)性問題的出現(xiàn)，從而使企業(yè)有更多的時間去關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的意義

大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量管理有重要的意義，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)是由它本身的特色決定的：第一，房子是一個必需品，我們每一個人都要住房；第二，房子是一個耐用的消費品，人們要更換居住環(huán)境并不是因為房子的壽命問題，而是人們出于想改善居住條件的需求；第三，商品房是一個高價值的產(chǎn)品，一般人購買一套房子要用花費大量的積蓄，它的高價值顯而易見，所以每個人的購買數(shù)量也有限；第四，房地產(chǎn)是一個不動的產(chǎn)品。加強(qiáng)對施工階段的質(zhì)量控制以及加強(qiáng)綜合管理是控制房產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)鍵。大型房地產(chǎn)項目管理的意義主要在于通過對開發(fā)項目的計劃管理，有條不紊地展開項目的開發(fā)建設(shè)。所以說，運用一個動態(tài)的計劃管理，使有關(guān)工程項目的全過程和全部開發(fā)活動進(jìn)入計劃軌道，可使大型房地產(chǎn)項目順利達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織協(xié)調(diào)管理為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。在各項協(xié)調(diào)之中，最主要的是協(xié)調(diào)人際關(guān)系，而房地產(chǎn)項目的主要負(fù)責(zé)人在協(xié)調(diào)人際關(guān)系的過程中又處于核心地位。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理，是有利于房地產(chǎn)企業(yè)在項目的質(zhì)量管理、控制工期和成本等方面獲得最大的綜合效益。

當(dāng)下，各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項目在全國陸續(xù)出現(xiàn)，這個現(xiàn)象讓人們有喜有憂。高興的是越來越多的人逐漸意識到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人加入到這一行業(yè)當(dāng)中；憂慮的是很少企業(yè)能夠經(jīng)得住市場對于這些即將投入市場的項目的檢驗。因此，企業(yè)在項目的每個階段都必須嚴(yán)格、認(rèn)真地對待。

近年持續(xù)的宏觀調(diào)控，使大型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注點也集中在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上，市場上商業(yè)用地的土地成交量以及商業(yè)地價呈現(xiàn)逐步上升趨勢。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域有所突破，就必須有效地實施商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的質(zhì)量管理。項目的質(zhì)量管理能夠有效地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的高效率運行，并為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目提供更加有效的技術(shù)和方法，使房地產(chǎn)領(lǐng)域全方面發(fā)展。所以，解決商業(yè)地產(chǎn)項目質(zhì)量中存在的問題是至關(guān)重要的。通過對商業(yè)房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的有效實施能夠進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和效率，同時還能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力。這為房地產(chǎn)企業(yè)的完善有一定的指導(dǎo)作用，并有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升項目開發(fā)的效益和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力有所增強(qiáng)。

大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作始終要以質(zhì)量控制為中心，以工程質(zhì)量為工程項目建設(shè)管理的重點，自覺接受關(guān)于質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位三者的關(guān)系，通過對項目規(guī)劃控制、設(shè)計質(zhì)量的要求、質(zhì)量控制有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)、施工階段、竣工階段、缺陷責(zé)任期和信息反饋期質(zhì)量控制等多個環(huán)節(jié)的管理，達(dá)到大型房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理控制的目的。

（作者單位為瓜子二手車）

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