從去庫存、防泡沫到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

鄒琳華x2016年12月9日，中共中央政治局會議要求“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。這標志著，中國住房政策重點由“去庫存”進入“去庫存、防泡沫與住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相結(jié)合”的新階段。本文擬從2016年房市走勢入手，透析這一轉(zhuǎn)變過程。

2016年房市：泡沫擴大、結(jié)構(gòu)分化

2016年，中國房地產(chǎn)市場又現(xiàn)熱點城市房價泡沫急速膨脹的景象。

熱點城市房價漲幅迅速擴大，多數(shù)城市房價穩(wěn)中有升

2016年，在住房去庫存的政策背景下，降交易稅費、降首付、降息等利好政策不斷出臺，剌激了住房短期需求的增長。多數(shù)中小城市房價總體延續(xù)了自2015年以來的回升態(tài)勢。但熱點城市（主要為一線城市、部分二級城市及一線城市周邊的衛(wèi)星城市）房價借利好政策迅速飚升，形成局部的房價泡沫。到2016年12月，環(huán)比上漲的城市增至46個，持平的有4個，環(huán)比下降的城市為20個。在樓市利好政策不斷出臺的背景下，不同類型城市由于庫存水平和潛在需求差異較大，市場反應(yīng)不一。一、二線城市房價漲速顯著加快，三、四線城市房價穩(wěn)步上升。70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比持平，同比上漲27%；二線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲18%；三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲6%。

去化速度顯著加快，名義庫存水平下降

2016年，中國商品住房銷售量增速顯著回升。全年累計銷售面積為137540萬平方米，同比增長22.4%；全年新建商品住房待售面積降至40257萬平方米，同比下降11%，增速比上年末下降22.2個百分點。需要注意的是，商品房銷售速度加快很大程度上影響的可能僅是名義庫存，因為在一個投機水平較高的市場，商品房的售出可能僅意味著商品房狀態(tài)由待售轉(zhuǎn)化為存量空置。

政策利好不斷加碼，投資投機需求進場

從政策面來看，購房融資環(huán)境極為寬松，對購房的信貸支持不斷加碼，形成極有利于住房泡沫擴散的金融條件。自2014年9月以來，一線城市二套房信貸管制不斷放松，二套房的認定條件從“認房又認貸”改為“認貸不認房”，這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優(yōu)惠政策。二套房按揭首付成數(shù)大幅調(diào)低，由以往的七成降為最低三成。持有住房的成本不斷下降，央行自2014年以來已連續(xù)6次降低貸款利率，目前，一般按揭貸款基準利率，商業(yè)貸款僅為4.9%，公積金貸款僅為3.25%。此外，近年來興起的各種互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新工具也顯著降低了購房門檻，如：P2P平臺對購房者提供的具有場外配資性質(zhì)的首付貸，使事實上的零首付購房得以實現(xiàn)；各種眾籌炒房行為，使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。

高層剎車，熱點城市相繼發(fā)布調(diào)控新政

為抑制資產(chǎn)泡沫進一步擴大，中央政府果斷出手，對熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策進行指導(dǎo)。2016年10月上旬，22個房地產(chǎn)泡沫明顯的熱點城市集中出臺了以限購限貸及市場秩序整頓為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策。中央層面對熱點城市的房地產(chǎn)泡沫仍保持了充分的理性與克制，并沒有針對房地產(chǎn)市場出臺一刀切式的調(diào)控政策。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，形式上仍由地方政府主導(dǎo)。從調(diào)控內(nèi)容來看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。如深圳調(diào)控政策規(guī)定；非深圳戶籍購房要求由三年社保升級為5年；已有1套住房的，首付比例提高至七成，等等。隨著限購令的重新出臺或加碼，多地住房成交量驟降，房價慣性上漲或微跌。

房市波瀾因何而起

造成當前住房市場局部房價泡沫突出局面的主要原因是，區(qū)域住房市場發(fā)展出現(xiàn)嚴重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與高房價同時并存，住房政策工具難以與之相匹配。

住房總體庫存水平較高，去庫存加快但短期仍難達標

關(guān)于住房庫存統(tǒng)計口徑，尚沒有一致的意見。根據(jù)是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計口徑。一般來說，住房庫存統(tǒng)計口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過寬或過窄?？趶竭^窄難以有效反映市場供求；口徑過寬與商品住房市場關(guān)聯(lián)性不強，同樣難以有效反映市場供求。根據(jù)研究需要，此處以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫存統(tǒng)計口徑。

庫存總量估計有多種近似推算方法。一種是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫總量；另一種是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫總量。其中，期房銷售期可近似取值2年。

根據(jù)第一種方法估算，2015年底住房庫存估計值為29億平方米；根據(jù)第二種方法估算，2015年末住房庫存面積為29.19億平方米。兩種方法的估算結(jié)果基本一致，表明庫存估算數(shù)字基本可靠。從估算結(jié)果也可看出，全球金融危機后，住房庫存有一波顯著持續(xù)的快速增長，這可能與經(jīng)濟增速放緩、需求減弱有關(guān)，也可能與大規(guī)模金融剌激形成過度開發(fā)相關(guān)。

以2015年底庫存估計值29億平方米，除以近3年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2年零7個月。業(yè)界一般認為，合理去庫存周期約為6～18個月，而目前的去庫存周期遠高于這個時間區(qū)間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

2016年，雖然住房去庫存進程顯著加快，但根據(jù)上述方法口徑估算的住房庫存總量仍達到28.16億平方米（平均去庫存周期仍達2年零6個月）?？梢?，短期內(nèi)住房總體庫存很難下降到合理水平。

區(qū)域市場發(fā)展極不均衡，高庫存與住房短缺在空間上并存

在確認中國住房庫存總量很高的同時，還需要注意到，中國住房區(qū)域市場存在嚴重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺兩種看似相互矛盾的現(xiàn)象在不同的區(qū)域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮不同城市之間庫存水平存在顯著差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三、四線城市多在3年以上。