不動(dòng)產(chǎn)初始登記相關(guān)問題探討

曹曉煒　楊黎萌

案例：2013年，原告向房屋開發(fā)公司購買一套（間）商業(yè)用房，并簽訂商品房買賣合同，辦理了網(wǎng)上備案，同時(shí)支付購房款。2015年3月，開發(fā)商在房屋登記部門辦理房屋初始登記。2015年7月，開發(fā)商向原告交房，并將商品房轉(zhuǎn)移登記所需材料提供給原告。此時(shí)，原告以商品房買賣合同中的房屋編號(hào)位置不明確，與開發(fā)商產(chǎn)生爭(zhēng)議，未領(lǐng)取相關(guān)材料。2015年10月，原告向法院提起行政訴訟，認(rèn)為房屋登記部門為開發(fā)商辦理房屋初始登記違法。2015年12月，法院開庭公開審理了該案，并追加開發(fā)商為第三人。

案件審理時(shí)，法院將原被告雙方爭(zhēng)議歸納為兩點(diǎn)：一是房屋登記程序是否合法，申請(qǐng)人所提交要件是否真實(shí)、有效、齊全。二是經(jīng)初始登記的房屋，是否滿足《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的房屋基本單元要求。為保障房屋登記準(zhǔn)確性，降低房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)訴的風(fēng)險(xiǎn)，筆者就該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題進(jìn)行剖析，以供參考。

一、訴求

第一，原告與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中，對(duì)原告所購房屋未就具體位置及詳細(xì)信息附圖說明。房管部門（房屋登記機(jī)構(gòu)的上屬機(jī)關(guān)）已對(duì)該商品房買賣合同予以備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)可查詢?cè)摵贤木唧w內(nèi)容。因此，進(jìn)行房屋初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)就合同內(nèi)容進(jìn)行審查。房屋登記部門未審核已備案合同內(nèi)容，為開發(fā)商辦理前述房屋初始登記的行政行為違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

第二，《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）及《江蘇省實(shí)施〈房屋登記辦法〉若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋登記基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。開發(fā)商雖提交了房屋平面分割圖紙，但未按該圖紙建設(shè)實(shí)體墻的隔斷，該圖紙不具有法律效力，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理該處房屋初始登記依據(jù)不充分，程序違法。

二、案例解析

1.商品房買賣合同是否是房屋初始登記的審查要件

本案中已備案的合同在房屋初始登記中是否需審查呢？實(shí)踐中，也有很多的業(yè)主認(rèn)為，商品房合同備案部門與房屋登記部門同屬房產(chǎn)管理部門管理，房屋登記部門應(yīng)就合同備案的行政行為進(jìn)行合理審查。但是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說，合同備案不具有物權(quán)的推定力，僅僅是在防止開發(fā)商一房?jī)少u時(shí)產(chǎn)生一定的限制作用，只是一種行政審查行為。實(shí)際上，房屋登記機(jī)構(gòu)為了做到合理審慎，避免產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛，一般在在建工程抵押登記及商品房轉(zhuǎn)移登記等情況下，查詢相應(yīng)的商品房合同備案情況，防止已銷售的房屋被開發(fā)商惡意抵押，或者防止非實(shí)際購房人騙取房屋轉(zhuǎn)移登記等。相反，房屋初始登記是購房人能夠順利的取得房屋預(yù)期物權(quán)的有力保證，也是保證商品房買賣合同雙方能夠順利履行權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同不是房屋初始登記的要件，即使該合同存在瑕疵，也不能推翻房屋初始登記的合法性、有效性。

2.訴爭(zhēng)房屋是否滿足房屋登記單元的要求

房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。2015年3月起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。本案中的標(biāo)的物系非住房，可以間為單元進(jìn)行登記。依據(jù)上述規(guī)定，該登記單元應(yīng)有固定界限，且可以獨(dú)立使用，有唯一編號(hào)。由此看出，本案中的訴爭(zhēng)房屋雖沒有實(shí)體墻的分割，但開發(fā)商在地上劃實(shí)線明確界址，分割后的單元可以獨(dú)立通行和使用，并且經(jīng)專業(yè)測(cè)繪人員測(cè)繪，編碼唯一，滿足房屋基本單元的登記要求。

三、實(shí)踐建議

1.行政訴訟主體資格的審查

實(shí)踐中，因開發(fā)商與購房人產(chǎn)生糾紛，而將房屋登記機(jī)構(gòu)作為被告提起行政訴訟的案例比比皆是。事實(shí)上，與具體行政行為有法律上的利害關(guān)系方可提起行政訴訟。法律上的利害關(guān)系是指行政機(jī)關(guān)的具體行政行為對(duì)公民、法人和其他組織的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)或?qū)?huì)產(chǎn)生實(shí)際影響，這種利害關(guān)系，包括不利的關(guān)系和有利的關(guān)系，但必須是一種已經(jīng)或者必將形成的關(guān)系。本案中，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生異議，合同中的房屋原為開發(fā)商自建，后出售給購房人，也未出現(xiàn)第三方要求主張?jiān)V爭(zhēng)房屋的權(quán)利。原告在起訴時(shí)，未就該處房屋的初始登記如何侵犯其權(quán)利進(jìn)行申訴，也就是說原告與起訴的行政行為不具有已經(jīng)或必將形成的利害關(guān)系。從行訴案的角度看，原告不具備行政訴訟主體資格。筆者建議：房屋登記機(jī)構(gòu)在應(yīng)訴答辯時(shí)，可以購房人不具備行訴主體資格為由請(qǐng)求法院不予立案。實(shí)際上，購房人應(yīng)就房屋合同未明確房屋位置及相關(guān)詳細(xì)信息提起民事訴訟來解決上訴爭(zhēng)議，以節(jié)約司法資源并減少房屋登記部門應(yīng)訴產(chǎn)生的大量額外工作。同時(shí)，也可以節(jié)約購房人因不必要的訴訟而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用及消耗時(shí)間。

2.房屋登記單元的界定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《辦法》規(guī)定，房屋登記基本單元可以是特定空間?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第五條也規(guī)定，《暫行條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。房屋等建筑物，以該房屋等建筑物權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。《實(shí)施細(xì)則》對(duì)房屋基本單元的界定有了具體的描述。對(duì)于房屋而言，審查登記客體要求包括：房屋內(nèi)的空間、獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉。但實(shí)踐中爭(zhēng)議較多的是如何保證該分割單元合法有據(jù)，且沒有變化。筆者認(rèn)為，房屋的物理屬性需滿足前述三點(diǎn)要求，但還應(yīng)滿足相應(yīng)的法律屬性。也就是除物理屬性滿足要求外，登記單元還應(yīng)滿足規(guī)劃審批要求且唯一固定。例如：地下車位以劃線的方式分割各車位的具體位置，每個(gè)車位都有可獨(dú)立的使用通道及封閉的權(quán)屬界線，且屬于房屋內(nèi)部空間，應(yīng)可辦理房屋初始登記，還需由測(cè)繪部門按規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行測(cè)繪，并由開發(fā)商承諾在房屋交付使用前不予變更，方可辦理房屋初始登記。

3.初始登記應(yīng)審查房屋測(cè)繪成果

房屋初始登記時(shí)，開發(fā)商已取得房屋的物權(quán)，辦理房屋登記系依法公示，也是為保障房屋交易的前提和基礎(chǔ)。從這個(gè)意義上講，商品房銷售是房屋初始登記后續(xù)辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的必要環(huán)節(jié)，并不是開發(fā)商申請(qǐng)初始登記的前置要求。開發(fā)商在辦理房屋初始登記時(shí)，所有建成房屋并不一定全部銷售完畢。只有在開發(fā)商與購房人申請(qǐng)辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)才有必要審查商品房買賣合同。因此，根據(jù)《暫行條例》等相關(guān)法律規(guī)定，房屋初始登記應(yīng)審核不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確。

4.房屋測(cè)繪與商品房合同的有機(jī)銜接

開發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)，與購房人簽訂的商品房買賣合同經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生信息不對(duì)稱的情況。開發(fā)商作為房屋的建設(shè)者，對(duì)房屋的屬性比購房人了解的更為清楚。對(duì)于大多數(shù)購房人來說，都不能完全明白合同中所描述房屋的基本情況，一旦產(chǎn)生糾紛，購房人往往作為弱勢(shì)群體，維權(quán)較困難。為避免該類行訴案的發(fā)生，筆者認(rèn)為，在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之前，房屋登記部門可提前介入，就房屋的具體位置、面積等信息進(jìn)行預(yù)測(cè)，將房屋預(yù)測(cè)成果與商品房合同備案進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，附加入購房人與開發(fā)商簽訂的銷售合同附頁，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，將房屋的基本情況提前告知購房人。

陳品祿/責(zé)任編輯