不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)規(guī)避法院處罰的實(shí)務(wù)技巧

李煒

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與法院有關(guān)的業(yè)務(wù)類型

隨著不動(dòng)產(chǎn)在人們生活中占據(jù)的地位不斷提高，甚至占據(jù)到人民群眾擁有財(cái)產(chǎn)比重的第一位，故而其糾紛的發(fā)生也同樣呈上升趨勢，因此也自然將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與人民法院緊密聯(lián)系起來了。具體來說，兩者之間的業(yè)務(wù)來往可以分成以下三類。

1.查詢類

（1）《民訴法》第六十七條規(guī)定：“人民法院有權(quán)向有關(guān)單位和個(gè)人調(diào)查取證，有關(guān)單位和個(gè)人不得拒絕。”

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第二十八條規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中有權(quán)向被執(zhí)行人、有關(guān)機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位或公民個(gè)人，調(diào)查了解被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況，對調(diào)查所需的材料可以進(jìn)行復(fù)制、抄錄或拍照，但應(yīng)當(dāng)依法保密?！?/p>

（3）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定：“人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬?！?/p>

根據(jù)以上法律規(guī)定，配合協(xié)助法院查詢和核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬信息，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與法院之間重要的一項(xiàng)工作。

2.查封類

（1）《民訴法》第一百零三條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第四十一條規(guī)定：“對有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！?/p>

（3）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第九條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為?！?/p>

（4）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第二條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書?！?/p>

由以上法規(guī)可以看出，不動(dòng)產(chǎn)查封作為一種重要的財(cái)產(chǎn)保全措施，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院辦理的一項(xiàng)重要工作。

3.協(xié)助轉(zhuǎn)移類

（1）《民訴法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第二十五條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記?！?/p>

（3）最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第一條規(guī)定：“人民法院在辦理案件時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！?/p>

人民法院相關(guān)法律文書生效以后，往往要通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院將其確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到新的權(quán)利人名下，因而這項(xiàng)工作也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)配合人民法院最終實(shí)現(xiàn)司法功能的一項(xiàng)重要工作。

二、法院處罰的法律依據(jù)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等相關(guān)個(gè)人和單位，如果在民事訴訟過程中拒絕配合人民法院依法進(jìn)行的調(diào)查和執(zhí)行行為，則構(gòu)成了妨礙民事訴訟的違法行為，可能因此而受到相應(yīng)處罰。具體的法律依據(jù)如下：

1. 《民訴法》第一百一十四條規(guī)定：“有義務(wù)協(xié)助調(diào)查、執(zhí)行的單位有下列行為之一的，人民法院除責(zé)令其履行協(xié)助義務(wù)外，并可以予以罰款：

（一）有關(guān)單位拒絕或者妨礙人民法院調(diào)查取證的；

（二）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助查詢、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)的；

（三）有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助扣留被執(zhí)行人的收入、辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、轉(zhuǎn)交有關(guān)票證、證照或者其他財(cái)產(chǎn)的；

（四）其他拒絕協(xié)助執(zhí)行的。

人民法院對有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對其主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人員予以罰款；對仍不履行協(xié)助義務(wù)的，可以予以拘留；并可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議?！?/p>

2. 《民訴法》第一百一十五條規(guī)定：“對個(gè)人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。

拘留的期限，為十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安機(jī)關(guān)看管。在拘留期間，被拘留人承認(rèn)并改正錯(cuò)誤的，人民法院可以決定提前解除拘留?！?/p>

3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規(guī)定：“有關(guān)單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規(guī)定處理：

……

（三）拒不停止辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)、權(quán)屬變更登記、規(guī)劃審批等手續(xù)的；

（四）以需要內(nèi)部請示、內(nèi)部審批，有內(nèi)部規(guī)定等為由拖延辦理的。”

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)被處罰的典型案例

1.衡陽市中級人民法院（2015）衡中法執(zhí)復(fù)字第29號

法院認(rèn)為，2013年12月16日，衡陽市珠暉區(qū)人民法院要求常寧市房管局查封被執(zhí)行人李朝發(fā)所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發(fā)農(nóng)貿(mào)市場單幢09房產(chǎn)時(shí)，查封裁定及執(zhí)行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對查封裁定及執(zhí)行通知上載明房產(chǎn)證項(xiàng)下的房產(chǎn)予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發(fā)同一地段房產(chǎn)且對珠暉區(qū)人民法院先行查封的房產(chǎn)產(chǎn)生不同認(rèn)識時(shí)，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動(dòng)告知珠暉區(qū)人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區(qū)人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執(zhí)行法院認(rèn)定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協(xié)助執(zhí)行義務(wù)屬實(shí)，但處罰力度過大，應(yīng)酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬元。

筆者點(diǎn)評：本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在收到珠暉區(qū)人民法院的查封文書時(shí)，沒有對其瑕疵及時(shí)提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來查封的時(shí)候又沒有征求原查封法院的意見就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導(dǎo)致了受處罰的結(jié)果。

2.龍江大慶市中級法院（2016）黑06慶執(zhí)復(fù)1號

高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執(zhí)字第616-2號罰款裁定，對安達(dá)市國土資源局罰款100萬元，限在2015年12月25日前繳納。

法院認(rèn)為，復(fù)議人安達(dá)市國土資源局作為案涉土地的主管部門，其應(yīng)當(dāng)自覺按照生效法律文書的規(guī)定履行相應(yīng)的協(xié)助義務(wù)，而不是以“內(nèi)部審批”等借口拖延執(zhí)行，推諉執(zhí)行，甚至是拒絕執(zhí)行。法院有權(quán)依據(jù)《民訴法》第一百一十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰，而在處罰后仍不履行協(xié)助義務(wù)的，高新法院可以向監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)提出予以紀(jì)律處分的司法建議。

筆者點(diǎn)評：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不能對法院的生效法律文書的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、無條件地履行，不能以“內(nèi)部審批”等理由來拖延推諉。即使是認(rèn)為該協(xié)助要求有問題，也應(yīng)該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。

當(dāng)然，屬于無辦理權(quán)屬登記的情況下要求協(xié)助的除外，如要求將無合法來源的土地使用權(quán)、違法建設(shè)的房屋協(xié)助過戶的。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)務(wù)應(yīng)對

根據(jù)以上典型案例中被處罰的具體情形，基本上可以分成協(xié)助錯(cuò)誤、拒絕協(xié)助、以內(nèi)部程序?yàn)橛赏涎訄?zhí)行，等等。對此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況來予以應(yīng)對。

1.對于有登記信息且相關(guān)協(xié)助手續(xù)齊全的必須及時(shí)辦理，不應(yīng)拖延或者以內(nèi)部程序來對抗協(xié)助義務(wù)。需要特別注意的是，對于人民法院來說，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只要簽收了協(xié)助文書，協(xié)助義務(wù)就生效了。因此，對于人民法院合法的協(xié)助查封要求必須立即予以處理。

2.對于沒有相關(guān)權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)的查封可以不予受理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第十條規(guī)定：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告?！?/p>

《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?/p>

因此，除了法律特別規(guī)定可以預(yù)查封的情況以外，對于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，法院應(yīng)該以貼公告的形式予以查封，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則因?yàn)闆]有相關(guān)信息而無協(xié)助的義務(wù)。

3.法院要求協(xié)助執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)與登記內(nèi)容不符的，如權(quán)利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發(fā)現(xiàn)以上情況的應(yīng)該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執(zhí)行的，可以讓其重新出具正確的協(xié)助執(zhí)行文件。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院要求協(xié)助的內(nèi)容與法律沖突的，如認(rèn)為被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)不宜分割執(zhí)行的、執(zhí)行時(shí)變更許可用途的、對集體土地上房屋執(zhí)行不符合法定條件的，等等。根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第三條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。”因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先行受理協(xié)助執(zhí)行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應(yīng)當(dāng)以法院的意見為準(zhǔn)。

5.對于有不動(dòng)產(chǎn)上查封與輪候查封并存時(shí)的處理方法。根據(jù)《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制若干問題的意見》（法發(fā)〔2010〕15號）第十二條規(guī)定：“輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》（法釋〔2016〕6號）第二條規(guī)定：“優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)出具商請移送執(zhí)行函，并附確認(rèn)優(yōu)先債權(quán)的生效法律文書及案件情況說明。

首先查封法院應(yīng)當(dāng)在收到優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院商請移送執(zhí)行函之日起15日內(nèi)出具移送執(zhí)行函，將查封財(cái)產(chǎn)移送優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當(dāng)事人。

移送執(zhí)行函應(yīng)當(dāng)載明將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行及首先查封債權(quán)的相關(guān)情況等內(nèi)容?！?/p>

因此，對于不動(dòng)產(chǎn)上存在查封和輪后查封的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意判斷協(xié)助執(zhí)行的案件是否是查封法院出具的協(xié)助執(zhí)行文書，如果是輪候法院出具的還需其提供查封法院同意其處置的移送執(zhí)行函方可受理。

綜上所述，在協(xié)助人民法院辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在充分了解相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，既要合理合法地積極配合，完成協(xié)助義務(wù)，又要對于無法協(xié)助的事項(xiàng)予以明確的拒絕，并對不合法的協(xié)助要求提出自己的審查意見。以達(dá)到既尊重人民法院的權(quán)威性又避免人民法院執(zhí)行過程中因?yàn)閷π姓I(yè)務(wù)不熟悉可能導(dǎo)致的執(zhí)行錯(cuò)誤的問題。

陳品祿/責(zé)任編輯