城市配套地下車庫（位）登記探析

陳亞菁

隨著城鎮(zhèn)化程度的提高，土地資源的匱乏和建筑技術的進步，地下空間開發(fā)和利用正在成為城市建設的趨勢。2016年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部《關于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設及用地政策通知》中第四點“加強停車場規(guī)劃建設和用地監(jiān)管”提及“規(guī)范辦理停車場產(chǎn)權手續(xù)。停車場權利人可以依法向停車場所在地的不動產(chǎn)登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，……，積極做好停車場登記發(fā)證服務工作”。地上車庫的登記早已在各地展開，地下車庫（位）登記也將隨各類部委辦文件的出臺而積極開展。典型的地下空間有小區(qū)停車位、地下人防工程、地鐵、地下管道、地下市政設施等。

與地上建筑物配建的地下車庫隨地下空間的利用而興起，各地為此也出臺了相應的開發(fā)建設比例規(guī)定。例如，《陜西省節(jié)約集約用地實施細則（試行）》規(guī)定，“省、市政府確定的重點鎮(zhèn)以上城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建住宅、商業(yè)和公共建筑類項目，均應配建地下機動車停車場，地下停車位不得低于總停車位的70%”。地下車庫產(chǎn)權的清晰有助于地下空間的利用與開發(fā)，對于地下車庫的登記盡管全國沒有統(tǒng)一的規(guī)則，但各地都作了有益的探索。《物權法》提出了土地使用權在空間上，即地上、地表、地下均可設定，其第一百六十三條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。土地的開發(fā)是從地下到地上，就土地實體而言，不管是地下還是地上建筑都使用的是同一宗地。地下車庫作為地下建筑物，其對應的實體是宗地，對應的土地使用權通常是地下土地使用權。開發(fā)利用地下空間建設用地使用權，可以采用出讓或劃撥方式提供。單建地下車庫屬于經(jīng)營性用途的，以招拍掛方式出讓；屬于公益性用途的，一般劃撥方式供地。結建式地下車庫結合地表建筑一并辦理建設用地審批手續(xù)。

一、配套地下車庫的權利構成

目前，無論是住宅小區(qū)還是城市建設中的商業(yè)或辦公用房，或多或少會配建大型地下車庫，在《物權法》出臺前、房地登記職能分離前，對于這種配套車庫的權利歸屬一般都不予登記，原因在于此類建筑物登記缺乏相應的規(guī)則。但隨著當事人產(chǎn)權意識的增強、地下車庫的普及、物業(yè)管理的需要，車庫登記的呼聲日益提高。車庫作為合法建造物，確實應該明確其權利歸屬、便于日常的管理維護。配套車庫在土地出讓之初存在兩種情況：第一種是在土地出讓合同中允許建造地下車庫但不計入容積率，也就是沒有將地下車庫的建筑面積納入總建造面積，未收取土地出讓金。這種情況是出于鼓勵建設單位向地下建設配套用房，節(jié)約地上空間。地表土地使用權則全部為計入容積率部分的建筑物所分攤，地下車庫單獨計算建筑面積，不再分攤地表土地使用權，但建筑物所有權不能脫離土地使用權而設立，則應當設立地下土地使用權，所以在此種情況下，地下車庫的權利是車庫所有權與地下土地使用權的集合。第二種情況是地下車庫計入建筑物容積率并繳納了土地出讓金，則地下車庫和地上建筑物共同分攤地表土地使用權，地下車庫的權利則由車庫所有權及地表土地使用權構成。當然，也可以在土地出讓合同中約定地下車庫不計入容積率但需要繳納土地出讓金，同樣可取得地下土地使用權。容積率只是規(guī)劃控制建設的一個重要指標，而不是決定建筑物有無對應土地使用權的指標，地下空間不會因為不計入容積率而沒有相應的土地使用權。

二、配套地下車庫的權利歸屬

第一種是有人防功能的地下車庫，其作為經(jīng)營性用房的配套，平時用于停車，戰(zhàn)時用于人防工程。對于這類車庫的權屬國家層面未作規(guī)定，《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“平戰(zhàn)結合的地下工程，平時由建設或者使用單位進行管理，并應保證戰(zhàn)時能迅速提供有關部門和單位使用”。地方對此權屬作出規(guī)定的也甚少，大多只是對其平時的使用作了些許規(guī)定。例如，《江蘇省物業(yè)管理條例》為規(guī)避地下人防工程的權利歸屬問題，對其處分作了否定性規(guī)定，只規(guī)定了如何使用，其第六十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期不得超過三年，不得將停車位出售、附贈”。不得出售并不意味著該地下車庫就屬于全體業(yè)主所有，也不能推定不屬于建設單位所有。但也有些城市對人防工程的權屬是有明確規(guī)定的，如廈門、廣州等地規(guī)定人防工程可以為建設單位所有，其可以出售、出租、附贈。因此，對于此種以人防工程名義建設的平時用于地下停車的地下空間應當由國家法律法規(guī)予以明確為好。第二種是除人防工程外的普通地下車庫。根據(jù)《物權法》第七十四條規(guī)定，規(guī)劃批準建造的地下車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，這顯然可知建設單位建造完成后取得地下車庫的權屬，然后可以處置，當然處置時要首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。對于為商業(yè)或辦公用房配套建設的地下車庫同樣適用《物權法》的權利歸屬規(guī)則。

三、配套地下車庫的登記

地下車庫和地上建筑物一樣，具有建筑物所有權和土地使用權，因此應納入登記范疇，根據(jù)權利來源的不同和車位構造不同，應當進行不同的登記和注記。

1.首次登記

在建設單位建造完成后則申請不動產(chǎn)首次登記，不管是屬于全體業(yè)主共有還是屬于建設單位所有，申請人均為建設單位，而且應與地上建筑一并申請登記。對于符合規(guī)劃建設要求、完成竣工驗收備案的車庫應當?shù)怯洖榻ㄔO單位所有（當然目前人防工程根據(jù)各地規(guī)定而有所不同）。由于地下車庫的權利構成會有所不同，所以還需依照土地出讓合同或土地首次登記時的記載識別車庫所分攤的土地使用權類型（是地表還是地下）。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，土地首次登記時應查驗土地出讓金是否繳清，對于具有地下空間開發(fā)建設的土地，則應查驗地下空間是否計入容積率共同分攤地表土地使用權？是否單獨計算地下出讓金取得地下使用權？事實上為鼓勵地下開發(fā)，當前地下配套建設用房一般不計入容積率，因此地下車庫以地下土地使用權為主。經(jīng)過首次登記既明確權利的構成也明確了權利的歸屬，為下一步轉移登記或出租等處置行為提供權利依據(jù)。為便于轉移登記，應將可售車庫根據(jù)劃分的車位單元進行逐個登記，每個車位單元具有車位編號、使用面積、界限范圍。

2.轉移登記

建設單位取得地下車庫的權利后可以依法處置，但由于車庫資源的局限性、需求多于供應，《物權法》規(guī)定處置首先要滿足小區(qū)業(yè)主，登記時則應以此為原則，根據(jù)車位配比率在登記時將購房人所購車庫位與其所購住房或經(jīng)營性用房關聯(lián)。在當前車庫配比普遍不足的情況下，車庫位的轉移只宜發(fā)生在業(yè)主之間，也就是車位應與住房同時轉移給其他業(yè)主，失去業(yè)主身份時，其也不能再單獨擁有車庫，所以各地為了便于登記時把關，一般不對車位單獨發(fā)證，僅將其權利記載于所購住房的權證上。

3.機械式車位的登記

隨著地上地下空間的充分利用，機械式停車位應運而生。所謂機械式停車位是指在固定的空間內(nèi)根據(jù)層高可以靈活設置多個停車空間，能夠節(jié)省占地面積，充分利用空間，無論小區(qū)內(nèi)還是城市人口聚集區(qū)，這類停車位比比皆是。就以地下車庫為基礎討論此類停車位的登記，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)應以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，而作為房屋（地下空間是房屋的一種形式）的不動產(chǎn)單元根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，是以房屋與土地權屬界線封閉的空間，同時房屋是權屬界線封閉的空間。這里的封閉權屬界限只需要在土地平面上各界址點間連成閉合區(qū)域，機械式停車位盡管能在同一個垂直方向停多輛車子但只能形成一個閉合區(qū)域，因此應認定為一個不動產(chǎn)單元，如果此單元中可以停放三輛車子，則可供三位業(yè)主各自購買其中任一車位，從而三個業(yè)主共有一個停車位單元，并形成按部位使用的關系。也就是按一個不動產(chǎn)單元登記，可以在各業(yè)主住房的不動產(chǎn)權證上分別注記此單元并說明與其他兩位業(yè)主共同使用，這種權屬關系和使用關系既明了也符合法律規(guī)定，業(yè)主停車相安無事，當其中一個業(yè)主售出停車位時，在符合小區(qū)車位配比的前提下另兩位共有業(yè)主具有優(yōu)先購買權（共有的法律屬性），若共有業(yè)主放棄購買，小區(qū)其他業(yè)主可以購買并成為與原有兩個業(yè)主共有停車位的共有關系，并按部位使用之。

陳品祿/責任編輯