天津市宅基地及地上房屋確權(quán)登記解讀（上）

一、關(guān)于農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證的概念

農(nóng)村宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作是指對集體土地所有權(quán)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行調(diào)查、確權(quán)登記發(fā)證的過程。其中，宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，按照《物權(quán)法》的規(guī)定是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

二、關(guān)于宅基地使用權(quán)及地上房屋的登記程序

按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》及《天津市人民政府關(guān)于印發(fā)天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》（津政發(fā)〔2014〕27號）（以下簡稱《規(guī)定》）第三條有關(guān)規(guī)定，我市農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上房屋登記按下列程序辦理：

1.申請

申請人申請房地登記，填寫不動產(chǎn)登記申請書，提交申請人身份證明、房地權(quán)屬來源材料等登記要件。

2.權(quán)屬審核

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬審核。

3.公告

對符合登記要求的土地、房屋權(quán)屬情況予以公告，公告期為30天。公告應(yīng)當(dāng)在所在村的政務(wù)公開欄等顯要位置張貼，同時在不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站發(fā)布。

4.登記發(fā)證

對于公告期滿無異議或雖有異議但異議不成立的，準(zhǔn)予登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

三、關(guān)于宅基地及地上房屋合法性的確定

按照國家及我市有關(guān)規(guī)定，在宅基地確權(quán)登記中涉及土地、房屋合法性認(rèn)定，按照是否具有合法的權(quán)屬來源證明材料，分別采取以下方式：

一是有權(quán)屬來源證明文件的依據(jù)文件確定。依據(jù)《規(guī)定》第四條，歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設(shè)、房管、規(guī)劃等職能部門合法的有關(guān)批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的有關(guān)用地、建設(shè)的證明材料，均可作為宅基地及地上房屋確權(quán)登記的發(fā)證依據(jù)。

二是沒有權(quán)屬來源證明或權(quán)屬來源證明不齊全的，須提交相關(guān)證明。按照《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）第八條的相關(guān)規(guī)定，不再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，由村委會查明情況出具證明、經(jīng)過公告程序予以確認(rèn)。具體操作時按照《規(guī)定》第四條辦理，需同時滿足以下條件：（1）在2009年12月31日第二次全國土地調(diào)查結(jié)束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全國土地調(diào)查確定的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)；（3）符合土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃（如果有村鎮(zhèn)規(guī)劃的，應(yīng)同時核查是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃）；（4）村委會應(yīng)結(jié)合權(quán)籍調(diào)查成果，查明土地、房屋歷史使用情況和現(xiàn)狀，出具證明，對土地及房屋的權(quán)利人、面積、范圍、取得時間等進(jìn)行確認(rèn)并在村委會公告欄發(fā)布公告，公告期30天；（5）公告無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，并加蓋公章確認(rèn)；（6）區(qū)縣不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可據(jù)此具體辦理土地、房屋登記手續(xù)。

四、關(guān)于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的確定

《天津市土地管理條例》第六十六條 “本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”規(guī)定了宅基地用地面積標(biāo)準(zhǔn)。按上述規(guī)定主要把握以下兩點：

一是統(tǒng)一人均耕地面積的時點及統(tǒng)計口徑。由各區(qū)縣政府根據(jù)實際情況確定：可統(tǒng)一到第一次全國土地詳查數(shù)據(jù)公布的時點，人均耕地面積的統(tǒng)計口徑可按照第一次全國土地詳查公布耕地面積和公安部門統(tǒng)計的統(tǒng)一時點人口數(shù)計算，也可以各區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所掌握的現(xiàn)有村人均耕地面積，確定各村的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。

二是統(tǒng)一宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的文件依據(jù)。天津市歷史上出臺過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，主要包括：1982年《天津市貫徹國務(wù)院<村鎮(zhèn)建房用地管理條例>實施辦法》，明確“社員建房用地限額：地多人少的社隊，一般應(yīng)控制在每戶三分地；地少人多的社隊，一般應(yīng)控制在每戶二分地，最多不超過二分五厘；城鎮(zhèn)近郊一般應(yīng)控制在每戶一分五厘，最多不得超過二分地”。此后，1992年、1996年、2000年、2007年下發(fā)和修訂的《天津市土地管理條例》對宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定基本一致，即“本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”。因目前執(zhí)行的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)較最早的1982年標(biāo)準(zhǔn)更寬松，因此，本著讓農(nóng)民有更多獲得感的原則，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一按照《天津市土地管理條例》第六十六條的規(guī)定依據(jù)村人均耕地面積確定，原登記時已經(jīng)注記宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的在當(dāng)事人申請換發(fā)證書時據(jù)此一并修改注記。

五、關(guān)于不同時期宅基地準(zhǔn)予登記范圍的確定

宅基地登記范圍的確定及超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)等問題是全國范圍內(nèi)普遍存在的問題，國家及我市都針對這一問題出臺了相應(yīng)政策，本著“尊重歷史、尊重事實、依法合規(guī)”的原則，按照不同年代、不同情況分別進(jìn)行處理：

一是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。

二是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；超過部分未按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的，有批準(zhǔn)文件的按照批準(zhǔn)范圍進(jìn)行確權(quán)登記，沒有批準(zhǔn)文件的，按照宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)登記。

三是1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，有用地批準(zhǔn)文件的，實際占用范圍小于批準(zhǔn)范圍的，結(jié)合實際占用情況進(jìn)行確定；實際占用面積超過批準(zhǔn)面積的，按照實際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記，可在不動產(chǎn)權(quán)證書“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按照實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

四是上述情形之外的實際占用范圍小于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際占用范圍確定；實際占用范圍大于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)確定。

上述確權(quán)登記的面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書“記事欄”內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

六、關(guān)于宅基地實際使用面積超出批準(zhǔn)面積或超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的處理

按照上述對宅基地確權(quán)登記面積的確定方法，會存在兩種現(xiàn)象：一是因宅基地審批不規(guī)范，可能會存在批準(zhǔn)使用宅基地面積即準(zhǔn)予登記面積超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)問題；二是實際占用面積超出準(zhǔn)予確權(quán)登記面積問題。為便于與以后宅基地管理銜接，《規(guī)定》第六條規(guī)定提出通過注記的方法予以提示，即在權(quán)屬證書“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，記載“實測用地面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積××平方米，準(zhǔn)予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)”。宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超出準(zhǔn)予登記范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分。

七、關(guān)于沒有權(quán)屬來源證明材料的宅基地取得時間的認(rèn)定

按照國家及我市有關(guān)政策，不同時期確定準(zhǔn)予確權(quán)登記的宅基地面積的原則是不同的，因此，宅基地的取得時間對于確定合法登記面積等有很大影響，而歷史上宅基地及地上房屋建設(shè)的審批和管理不到位，也沒有驗收程序，為準(zhǔn)確確定宅基地的取得時間帶來一定困難。為最大限度地保證其時間的準(zhǔn)確，本著公開、公平的原則，按照以下方式確定宅基地的取得時間：

一是依據(jù)當(dāng)事人提供的時間。由當(dāng)事人在權(quán)籍調(diào)查及向村委會申請出具相關(guān)證明時，應(yīng)當(dāng)如實提供情況，在向村委會提出書面申請中明確宅基地及地上房屋取得時間，當(dāng)事人申請的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與天津市土地房屋調(diào)查表的記載一致。

二是依據(jù)村委會出具證明上確定的時間。村委會應(yīng)成立專門的工作組，在出具證明前應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人及四鄰調(diào)查核實有關(guān)情況，切實查明相關(guān)情況后方能出具證明，出具證明應(yīng)當(dāng)與天津市土地房屋調(diào)查表的內(nèi)容一致，如不一致，村委會需核查相關(guān)情況，如確有錯誤，當(dāng)事人需出具承諾并同時提出對調(diào)查表進(jìn)行修改，對復(fù)雜的問題應(yīng)提交村民大會或村民代表大會討論決定。

三是依據(jù)相關(guān)調(diào)查成果及影像資料判定。區(qū)縣國土部門及作業(yè)隊伍應(yīng)在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查時利用相關(guān)影像、地形圖等資料結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查情況進(jìn)行調(diào)查核實。同時可以將宅基地有關(guān)影像等圖件資料以及權(quán)屬調(diào)查結(jié)果提供村委會作為核查或者出具證明的依據(jù)。其中，2009年12月下發(fā)的影像圖作為確定房屋是否為二調(diào)結(jié)束前已建成使用，可否適用歷史遺留問題解決辦法的依據(jù)； 2004年或區(qū)縣自己手中掌握的更早期可以作為佐證材料的影像資料作為核查宅基地取得年代及房屋建成年代的依據(jù)。

四是切實履行公告程序。公告目的是排除相關(guān)權(quán)屬爭議，給其他人提供提出異議的途徑，確保調(diào)查結(jié)果、相關(guān)證明及登記結(jié)果的準(zhǔn)確性，村委會在出具權(quán)屬來源證明前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，公告期滿無異議是可以出具相關(guān)證明的必要條件。

陳品祿/責(zé)任編輯