界定市場監(jiān)管職責(zé) 推行登記交易一體化

季峰

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是黨中央、國務(wù)院部署的一項重大改革任務(wù)。當(dāng)前，雖然全國大部分地區(qū)房屋登記、土地登記等不動產(chǎn)登記職責(zé)整合起來了，但由于頂層設(shè)計的一些方面不夠完善，對“交易”職責(zé)界定不清，各地實施中出現(xiàn)了許多問題。過去長期推進(jìn)的交易登記一體化被人為割裂，檔案信息移交不暢，群眾感到辦證難，對這項改革頗有怨言。

從各地情況看，凡是實現(xiàn)登記交易一體化的，改革相對平穩(wěn)，社會反響積極；而登記交易分開的，大都出現(xiàn)了資料移交不暢，群眾辦事難等問題。理論和實踐證明，合理界定區(qū)分交易與市場監(jiān)管職責(zé)，推行登記交易一體化是完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的有效路徑。

一、不動產(chǎn)登記、房屋交易及房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法理基礎(chǔ)與準(zhǔn)確定位

不動產(chǎn)登記是法定的登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于登記簿，進(jìn)行公示的行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，原則上不動產(chǎn)物權(quán)變動須經(jīng)登記方發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記的主要目的是維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，保護(hù)交易安全，降低交易成本。

房屋交易則是當(dāng)事人之間買賣、贈與、抵押房屋的行為，屬于當(dāng)事人之間意思自治的民事行為。房屋交易屬于市場行為，市場主體依法可以自行通過市場方式、法律手段進(jìn)行。在房地產(chǎn)市場中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)的強勢或者優(yōu)勢地位，信息具有不完全性和非對稱性，就需要一個超脫房地產(chǎn)市場參與者的角色來介入房地產(chǎn)市場，監(jiān)督房地產(chǎn)市場的運行，創(chuàng)造機會均等、各類信息真實的市場環(huán)境，以減少純粹市場化解決方案引起的交易成本過高問題。這樣，就產(chǎn)生了對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的需求。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要是通過經(jīng)濟的、法律的乃至行政的手段，如差別化的信貸、稅收政策，影響市場預(yù)期，對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，如對市場從業(yè)主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)資格、行為進(jìn)行規(guī)范，查處違法違規(guī)行為，以維護(hù)良好的房地產(chǎn)市場秩序。房地產(chǎn)的市場監(jiān)管由住建部門牽頭，國土、工商、金融、稅務(wù)等部門共同承擔(dān)，主要職責(zé)包括商品房項目管理、從業(yè)主體管理、預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售行為管理、合同管理、質(zhì)量管理、交付管理、物業(yè)服務(wù)管理、房屋中介行為管理、交易資金監(jiān)管等。

二、不動產(chǎn)登記與房屋交易、房地產(chǎn)市場監(jiān)管的關(guān)系

房地產(chǎn)市場監(jiān)管的目的是維護(hù)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)市場法律框架、政策影響下，各類市場主體充分發(fā)揮主觀能動性，從事房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等具體交易活動。

不動產(chǎn)登記是保護(hù)物權(quán)、保障交易安全、降低交易成本的一項市場經(jīng)濟基本制度，通過有嚴(yán)密法律規(guī)則的、規(guī)范有序的物權(quán)變動機制對房地產(chǎn)市場提供支撐；對于非市場從業(yè)主體的個體交易，為了得到物權(quán)保護(hù)，會主動申請不動產(chǎn)登記，在不動產(chǎn)登記過程中，登記機構(gòu)對是否符合法律法規(guī)以及國家政策進(jìn)行審查，配合實現(xiàn)市場監(jiān)管目的。

而房屋交易與不動產(chǎn)登記是權(quán)利人取得權(quán)利的兩個密切相關(guān)的環(huán)節(jié)，不管是商品房還是二手房，其交易與登記都存在著互為依托、互為前提和互為依據(jù)的關(guān)系。首先，有序的登記需以合法的交易為前提。對于繼受取得房屋的登記是把交易中形成的債權(quán)，通過受理審核等行政程序記載于登記簿，從而轉(zhuǎn)化為物權(quán)，如果交易不合法，則會導(dǎo)致登記也失去合法的基礎(chǔ)，影響登記的效力。其次，合法的交易必須以登記信息為基礎(chǔ)。不管是商品房還是二手房的買賣，其相應(yīng)的標(biāo)的應(yīng)以房屋登記信息為依據(jù)，通過登記信息系統(tǒng)驗證的可售房源才能用于出售。如果不經(jīng)事先查詢登記簿會造成交易過程中的眾多風(fēng)險，如合同約定內(nèi)容與實際不符、不可處分的房產(chǎn)進(jìn)行了處分，等等。最后，正因為兩者之間是完成整個物權(quán)公示不可分割的環(huán)節(jié)，所以交易管理和登記密不可分。如果兩個環(huán)節(jié)被割裂，則交易和登記的安全都會遭到極大的破壞，當(dāng)事人的權(quán)利無法得到保證。在中央層面，交易政策制訂、監(jiān)督執(zhí)行與登記管理職能可以分設(shè)，但到地方具體實務(wù)辦事層面，則難以拆分。

登記過程中，登記機構(gòu)依法審查登記材料，對前置交易行為是否合法已經(jīng)做了審查，無需再行設(shè)立專門機構(gòu)進(jìn)行審查。反之，即使通過了交易機構(gòu)的審查，如不符合法律規(guī)定，依法仍然不能給予登記，得不到物權(quán)保護(hù)。另外，存量房網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管只是創(chuàng)新的管理服務(wù)措施，存量房轉(zhuǎn)讓管理、房屋抵押管理更是政府部門直接干預(yù)市場主體的行為，并無法律上的依據(jù)。

筆者認(rèn)為，把宏觀層面的、處于后臺的市場監(jiān)管行政管理職責(zé)與微觀層面的、前臺服務(wù)群眾的、與登記緊密相關(guān)的交易管理職責(zé)，合理界定劃分開來，市場監(jiān)管仍由住建部門承擔(dān)，交易管理職責(zé)可以整合給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，實現(xiàn)登記交易一體化，形成權(quán)責(zé)清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，更有利于政府職能轉(zhuǎn)變，有利于簡政放權(quán)，有利于服務(wù)工作便民高效。

三、登記交易一體化服務(wù)模式的重新構(gòu)造

仍由住建部門行使房地產(chǎn)市場監(jiān)管的行政職能。對于商品房開發(fā)主體的準(zhǔn)入（資質(zhì)管理）、預(yù)售許可具體條件的把握、預(yù)售許可證的發(fā)放、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用優(yōu)勢地位的違法違規(guī)行為查處，屬于行政職責(zé)，依法應(yīng)當(dāng)仍由住建部門實施。對于存量房的交易監(jiān)管，完全可以由市場調(diào)節(jié)。

對于預(yù)測成果的審查、樓盤表的建立、商品房合同的備案登記、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋抵押管理和涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)預(yù)售方案的登記備案等事務(wù)性工作，可以交由不動產(chǎn)登記機構(gòu)一并辦理。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管的職責(zé)本身就是多個部門共同承擔(dān)的，只要登記交易的數(shù)據(jù)信息能夠共享，交易經(jīng)辦事項由哪個機構(gòu)具體辦理，對住建部門牽頭履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管職責(zé)并無任何影響。

交易登記一體化具備良好的基礎(chǔ)。早在1998年，建設(shè)部就明確提出了房地產(chǎn)交易管理與房屋權(quán)屬登記一體化，經(jīng)過十多年的努力，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革前全國大部分城市已實現(xiàn)了交易與權(quán)屬登記的一體化。

四、登記交易一體化的優(yōu)勢

1.登記與交易職責(zé)機構(gòu)整合，符合中央改革精神

2015年4月13日，國土資源部、中央編辦下發(fā)了《關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見》，要求各地充分考慮原有各類不動產(chǎn)登記工作的專業(yè)性和連續(xù)性，科學(xué)統(tǒng)籌調(diào)配本地區(qū)相關(guān)資源，確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)有足夠力量和資源有效開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。為防止交易登記機構(gòu)分設(shè)出現(xiàn)業(yè)務(wù)脫節(jié)、銜接不暢等問題，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》，對于房屋交易管理部門與不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)的，要求切實做好交易與登記有關(guān)工作的銜接。如機構(gòu)分設(shè)，要真正做好業(yè)務(wù)銜接順暢、交易安全、登記便民，將會十分困難。登記交易職責(zé)和機構(gòu)整合，可以有效避免工作銜接方面的問題。

2.登記與交易職責(zé)機構(gòu)整合，方便企業(yè)和群眾

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革目的是保障物權(quán)，維護(hù)交易安全，降低交易成本，方便企業(yè)和群眾。房屋交易與登記是權(quán)利人取得不動產(chǎn)物權(quán)的兩個密切相關(guān)的環(huán)節(jié)，不管是商品房還是二手房，其交易與登記都存在著互為依托、互為前提和互為依據(jù)的關(guān)系。實行交易和登記一體化管理，將交易管理的要求包含在登記收件材料中，在登記審核時一并為交易管理把關(guān)。企業(yè)群眾辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)時，一次性交件，一條龍審批，方便快捷。如果兩個環(huán)節(jié)被人為割裂，既會帶來交易和登記的安全隱患，又會造成行政資源的重復(fù)浪費，同時也會讓企業(yè)群眾多頭奔波跑腿，增加不必要的負(fù)擔(dān)。

3.登記與交易職責(zé)機構(gòu)整合，實踐證明利大于弊

從全國情況看，有的城市如深圳、廣州、青島等原來房地一體，本次改革只需整合林地、草原、海域等其他不動產(chǎn)登記職責(zé)。有的城市在本次改革中，簡單地將住建等部門的登記職責(zé)整合給國土部門，而將交易職責(zé)予以保留，通過一段時間運轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不便民，企業(yè)群眾意見大。為此，一些城市如湖北荊州等又進(jìn)行了“二次改革”。河南鄭州等地，交易登記分開割裂，銜接無序，群眾意見很大。實踐也證明交易登記一體化符合客觀規(guī)律，可以有效避免登記風(fēng)險，方便企業(yè)群眾。

五、登記交易一體化的“鹽城模式”得到實踐驗證

江蘇省鹽城市堅持以便民利民為宗旨，打破部門分隔籬笆，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)和機構(gòu)，成立“鹽城市不動產(chǎn)登記中心”，同時加掛“鹽城市房產(chǎn)交易中心”牌子，全面推進(jìn)不動產(chǎn)登記交易一體化。該中心隸屬市國土資源局管理，業(yè)務(wù)上同時接受市房管、林業(yè)、海洋漁業(yè)等部門的指導(dǎo)，形成了一個機構(gòu)經(jīng)辦、多部門監(jiān)管的格局，目前已初步實現(xiàn)了統(tǒng)一管理系統(tǒng)化、登記交易一體化、集中規(guī)范科學(xué)化、“四全”服務(wù)常態(tài)化的運行模式。

1.職責(zé)整合的“清”與“配”

鹽城市委市政府重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，市委常委會決議明確不動產(chǎn)登記交易一體化改革方向。編制部門不局限于上級條線部門規(guī)定，從便民利民出發(fā)，積極推行登記交易一體化。通過深入調(diào)研，廣泛征求意見，清晰界定房管與國土部門在市場監(jiān)管、房屋交易和登記方面的職能劃分，詳細(xì)規(guī)定市不動產(chǎn)登記中心具體經(jīng)辦職責(zé)事項，有效避免扯皮現(xiàn)象。市房管、林業(yè)、海洋等相關(guān)職責(zé)整合部門，積極響應(yīng)改革，大力支持配合，在各自職能范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，出具相關(guān)預(yù)售等手續(xù)，改革過程風(fēng)平浪靜，各方面銜接順暢自然。

2.業(yè)務(wù)流程的“簡”與“直”

化繁為簡，實現(xiàn)了兩項“二合一”。一是土地與房屋登記“二合一”，以前群眾辦理房屋轉(zhuǎn)讓，要分別進(jìn)國土和房管兩個服務(wù)窗口，提交兩套材料，繳納兩次費用，現(xiàn)在只交一套材料，只進(jìn)一個門，只繳一次費；二是房屋登記與交易環(huán)節(jié)“二合一”，交易登記分設(shè)的地方，群眾辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，首先要到房管部門辦理交易過戶，領(lǐng)取交易告知單，再到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記。鹽城實行交易登記一體化，登記機構(gòu)與交易機構(gòu)是同一單位，業(yè)務(wù)辦理過程之間不需要另行告知，在登記審查過程中直接對交易事項一并進(jìn)行審查，避免了群眾多頭跑腿。

3.對外服務(wù)的“順”與“快”

鹽城市2003年起，響應(yīng)建設(shè)部推行交易登記一體化的要求，在蘇北率先通過房屋交易與權(quán)屬登記規(guī)范化考核驗收。此次改革，延續(xù)登記交易一體化的模式，企業(yè)群眾辦事更加順暢、便捷。原土地登記的法定登記時限是20個工作日，房屋登記的法定時限一般為30個工作日，統(tǒng)一登記后鹽城市暫定對外服務(wù)時限預(yù)告登記立等可取、商品房轉(zhuǎn)移登記3個工作日、抵押登記5個工作日、二手房轉(zhuǎn)讓為10個工作日。與省內(nèi)其他登記交易分設(shè)的城市相比，鹽城的辦事時限較短。

4.物權(quán)保護(hù)的“準(zhǔn)”與“全”

交易的結(jié)果與登記的內(nèi)容具有緊密的關(guān)聯(lián)，登記交易機構(gòu)分設(shè)，商品房預(yù)售的單元劃分、用途面積等信息和二手房轉(zhuǎn)讓合同信息需要相互告知推送，工作人員需要多個界面查看，如果信息更新不及時、不準(zhǔn)確，就存在一定的交易風(fēng)險。部分登記交易分設(shè)的城市已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)面案例，購房人無法辦證，引發(fā)集訪。鹽城推行交易登記一體化，保證了內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確全面、規(guī)范一致，確保能夠銷售的房屋既能夠辦理登記，防范交易風(fēng)險，又可以更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。

六、登記與交易分設(shè)地區(qū)存在諸多需銜接的問題

1.預(yù)測成果的審核

我國實行商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售，要提供相關(guān)房屋面積等信息。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托測繪機構(gòu)，依據(jù)規(guī)劃建設(shè)部門核準(zhǔn)的建筑施工圖進(jìn)行采集計算，并出具預(yù)測成果。預(yù)測成果用于商品房預(yù)售許可，主要是防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面積欺詐，擾亂市場秩序。

預(yù)測成果同時也用于不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記、在建工程抵押登記等，其目的是為登記提供基本單元信息和其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時，保證將來預(yù)告登記推進(jìn)到本登記能夠順利進(jìn)行。其中預(yù)測成果關(guān)于不動產(chǎn)單元的區(qū)分界定，更是不動產(chǎn)登記審查的核心內(nèi)容，所以審查須提前至商品房預(yù)售許可前，否則將可能出現(xiàn)群眾購買房屋辦理了合同備案，但因不符合登記要求而無法辦證的情形。

住建部要求強化房屋面積管理，國土部在《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中也要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)強化對包括房屋面積測算在內(nèi)的權(quán)籍調(diào)查成果的審查。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況以及其他權(quán)利狀況等，其中自然狀況的數(shù)據(jù)也來源于測繪成果。不動產(chǎn)測繪成果是不動產(chǎn)登記權(quán)籍管理的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有經(jīng)過審核的測繪成果才可以作為不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

需要進(jìn)一步理順預(yù)測成果審核的職能，明確由一個機構(gòu)負(fù)責(zé)預(yù)測成果的審核，防止多頭審查，避免出現(xiàn)預(yù)售的房屋不能辦理登記的情況。建議仍由登記機構(gòu)負(fù)責(zé)，只有將不動產(chǎn)登記審核工作做實，強化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好地規(guī)避不動產(chǎn)登記風(fēng)險。

2.樓盤表的建立維護(hù)

樓盤表是依據(jù)測繪成果建立的分幢分戶表，樓盤表作為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)源，不僅可以避免各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的多頭錄入問題，而且可以對建筑物相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范管理，有效防止同一房屋不同坐落帶來重復(fù)登記發(fā)證的風(fēng)險。

樓盤表分為外網(wǎng)樓盤表和內(nèi)網(wǎng)樓盤表。外網(wǎng)樓盤表依據(jù)預(yù)測成果所建，面積信息直接由測繪成果導(dǎo)入，是商品房網(wǎng)上簽約的基礎(chǔ)平臺，樓盤數(shù)據(jù)包括房屋性質(zhì)、層高、總層數(shù)、所在層、建筑面積等房屋的基本屬性及土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)附加信息，外網(wǎng)樓盤表一般以預(yù)測成果為準(zhǔn)，實測后不作調(diào)整。內(nèi)網(wǎng)樓盤表分為預(yù)測樓盤表和實測樓盤表，預(yù)測樓盤表是預(yù)告登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，基本信息也是由測繪成果導(dǎo)入，預(yù)測樓盤表在實測成果出具之后初始登記前，會被實測數(shù)據(jù)覆蓋生成實測樓盤表。

樓盤表管理貫穿于預(yù)售許可、預(yù)告登記、在建工程抵押登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記等各項業(yè)務(wù)中，樓盤數(shù)據(jù)隨著樓盤的變化需要適時調(diào)整，是動態(tài)的管理過程。

如果兩個樓盤分別由兩個部門管理，可能會產(chǎn)生不一致的情形，也影響將來不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與商品房備案系統(tǒng)互聯(lián)互通。如果雙方均嚴(yán)格依照審核后的測繪成果各自分別進(jìn)行樓盤建設(shè)、變更管理，盡管不會有大的問題，但是會給企業(yè)帶來不便。

3.信息共享和風(fēng)險防控

交易與登記兩個部門的信息系統(tǒng)必須實時共享。一方面，從防范風(fēng)險考慮，只有這兩個系統(tǒng)的實時共享，才能防止因時間間隔出現(xiàn)不測風(fēng)險；另一方面，可以節(jié)省人力得到準(zhǔn)確的實時信息，不需要在法定的不動產(chǎn)登記簿外，再通過建立住建部門的樓盤表，記載房屋交易的各類實時信息，避免部門之間重復(fù)建設(shè)，重復(fù)勞動。同時，通過系統(tǒng)的實時共享，在交易系統(tǒng)中已生成的信息不需要購房人向登記機構(gòu)提供紙質(zhì)材料，方便了群眾也簡化了手續(xù)。此外，交易與登記應(yīng)建立緊密的工作聯(lián)系機制。除了信息系統(tǒng)需要共享，在檔案利用、申請材料收取、特殊問題處理等方面，兩個部門也存在著眾多需要協(xié)商的內(nèi)容，需要雙方建立長期緊密的合作關(guān)系，即建立常態(tài)化的磋商合議機構(gòu)，以期共同為群眾提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

法院預(yù)查封在內(nèi)外網(wǎng)均要進(jìn)行限制，應(yīng)當(dāng)明確一個機構(gòu)對外，接受法院預(yù)查封，內(nèi)轉(zhuǎn)另外機構(gòu)進(jìn)行限制，防止預(yù)查封的房屋辦理合同備案撤銷。

4.服務(wù)流程的優(yōu)化改造

不動產(chǎn)登記機構(gòu)、住建部門要遵循依法依規(guī)、便民利民的原則，建立聯(lián)辦機制，整合業(yè)務(wù)流程，簡化辦事程序，提高服務(wù)水平。對于二手房買賣、房屋抵押等業(yè)務(wù)，申請人依法依規(guī)可直接在不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。住建部門在二手房買賣、房屋抵押時確需留取管理信息的，可委托不動產(chǎn)登記窗口統(tǒng)一收件，一套材料一次提交，窗口內(nèi)部業(yè)務(wù)分辦，完成房屋管理信息留取和不動產(chǎn)登記后，由不動產(chǎn)登記窗口頒證，實現(xiàn)“一個窗口進(jìn)出”，更加方便群眾。

造成當(dāng)前登記與交易混亂局面的根本原因，是兩種國家治理思維和管理方式的碰撞：一種是通過構(gòu)建規(guī)范有序的不動產(chǎn)登記制度，來支撐房地產(chǎn)市場交易的安全便捷；另一種是以政府的直接介入管理，把關(guān)每個流程來維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

從學(xué)理上說，我國《物權(quán)法》確立了登記生效的原則，在具體構(gòu)造上，通說是由“債權(quán)行為十公示”來完成。債權(quán)行為就是買賣合同行為，是登記的原因基礎(chǔ)，有序的登記要以合法的交易為前提。另一方面，合法的交易必須要以準(zhǔn)確的登記為基礎(chǔ)，兩者的緊密結(jié)合，才能完成整個物權(quán)變動。如果兩個環(huán)節(jié)被人為割裂，勢必影響業(yè)務(wù)的辦理。

從法理上說，交易是民事行為，在推行市場經(jīng)濟的形勢下，應(yīng)當(dāng)由平等民事主體自行處理，在市場不失靈的情況下政府不應(yīng)主動介入，不過由于商品房交易一方是開發(fā)商，處于強勢地位，需要監(jiān)管；二手房交易的第三方是中介機構(gòu)，也需要規(guī)范。住建部門所謂的“交易”準(zhǔn)確定位應(yīng)為市場監(jiān)管，是制定交易規(guī)則并監(jiān)督執(zhí)行；是宏觀管理，而不是微觀介入；是嗣后監(jiān)督，而不是過程管理。特別是目前交易條例沒有出臺，《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理導(dǎo)則》作為部門文件，自行設(shè)立行政權(quán)力是不太妥當(dāng)?shù)摹?/p>

從情理上說，執(zhí)政為民，服務(wù)企業(yè)、群眾是政府的首要職責(zé)，部門利益必須服從于首要職責(zé)。交易登記一體化推行十多年，現(xiàn)在由于登記職能的劃轉(zhuǎn)，又強調(diào)交易分開，于理不通，職能部門應(yīng)當(dāng)把方便交給群眾，把麻煩留給自己。登記處于基本建設(shè)管理鏈條的最后一環(huán)，誰掌握登記，誰工作方便；誰沒有這個閘門，誰工作不方便。另一方面，通過登記來把關(guān)，不是解決問題，而是回避問題。

不動產(chǎn)是群眾家庭和社會的最大財富。要統(tǒng)一思想認(rèn)識，堅持以便民利民為宗旨。淡化基層經(jīng)辦機構(gòu)的體制歸屬，注重各部門管理任務(wù)的落實；淡化部門利益，注重服務(wù)工作；淡化過多的行政管理色彩，注重企業(yè)、群眾的物權(quán)保護(hù)；淡化行業(yè)存在，注重交易便捷。以問題為導(dǎo)向，從根本上解決問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的目的是整合相關(guān)職責(zé)，而不是拆分。要求大同，存小異，整合機構(gòu)人員，全面推行交易登記一體化，把有限的人員資金整合起來，更好地做好工作，開展服務(wù)。

陳品祿/責(zé)任編輯