我國不動產(chǎn)善意取得制度研究

摘 要 《物權(quán)法》是我國重要的法律之一（以下簡稱第106條），對于我國物產(chǎn)的保護起到了重要作用，善意取得是其中重要的內(nèi)容之一。本文通過對善意取得的詳細(xì)研究得知在具體執(zhí)行中存在一定的適用阻礙而且在立法建設(shè)方面存在一定的漏洞，致使在具體執(zhí)行中存在適用阻礙不利于不動產(chǎn)的管理，本文據(jù)此從立法完善方面提出了相應(yīng)的完善建議。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)善意取得 構(gòu)成要件 合理價格

作者簡介：朱華陽，安徽大學(xué)法學(xué)院2014級法學(xué)碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.018

一、我國不動產(chǎn)善意取得制度的確立

當(dāng)前，對于不動產(chǎn)善意取得制度的態(tài)度不論是國學(xué)者還是立法機關(guān)均實現(xiàn)了從否定到肯定的轉(zhuǎn)變，這不僅是我國法學(xué)工作者的進步更是我國法律的進步，對于我國法律的完善具有巨大的促進作用。然而，當(dāng)前對于不動產(chǎn)善意第三人的利益保護尚未達(dá)成統(tǒng)一的觀點，存在一定的分歧：其一，認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿公信力與不動產(chǎn)善意取得制度之間是相互統(tǒng)一的，并沒有本質(zhì)上區(qū)別；其二，認(rèn)為兩者之間存在差異而且應(yīng)當(dāng)在具體規(guī)定上區(qū)別對待，尤其要重點強化對公信力制度的管理，以提升該法律法規(guī)的權(quán)威性，確保兩者之間的有序運行。

二、我國不動產(chǎn)善意取得制度實行的難點

（一）構(gòu)成要件的模糊性

《物權(quán)法》第106條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：其一，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；其二，以合理的價格進行轉(zhuǎn)讓，以最大程度上的保障雙方的利益；其三，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。雖然該項規(guī)定對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件進行了明確規(guī)定，在執(zhí)行中看似有法可依，但是卻忽略了兩者之間的本質(zhì)區(qū)別，過于條文化的規(guī)定致使在執(zhí)行中適用性較差。

1.受讓人要具備相應(yīng)民事行為能力。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，需要交易雙方共到指定的政府機構(gòu)進行辦理，屬于法律行為，唯有具備民事行為能力者方具備辦理資格，方可產(chǎn)生法律效應(yīng)并據(jù)此享受法律的保護。

2.關(guān)于善意構(gòu)成要件。第106條規(guī)定：不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)造機理便是運用受讓人之善意阻斷原所有人之物權(quán)追及力以保護受讓人之信賴?yán)妫纱丝梢娚埔鈽?gòu)成要件之重要隆。然而，該條中并未有全面性的規(guī)定，僅僅是從原則性方面規(guī)定了受讓人是處于善意而非惡意的，但是卻忽視了實際生活中各種復(fù)雜的情形，導(dǎo)致在執(zhí)行中諸多不適。例如：

第一，善意內(nèi)涵的界定。善意指的是受讓人在善意取得的過程中處于“不知曉”的狀態(tài)，不論是內(nèi)心狀態(tài)還是實際行為均是在“不知曉”的狀態(tài)下進行的，但對于受讓人是否存在過失以及過失符合界定缺乏規(guī)定。然而，導(dǎo)致該過失的主要原因在于受讓人并不具備該領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)知識，而如果一味的強調(diào)和要求受讓人具備該方面的專業(yè)知識，則會導(dǎo)致交易過程中產(chǎn)生諸多阻礙而且交易雙方變得更加的謹(jǐn)慎，影響到交易的正常進行，甚至可能會掉入到“惡魔證明”當(dāng)中導(dǎo)致受讓人的利益受損。當(dāng)然，如果受讓人在該過程中確實存在重大過失而且違背了善意取得的構(gòu)成要件，處于保護原所有人的利益，應(yīng)當(dāng)判定受讓人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。

第二，善意之證明責(zé)任。在推定善意取得人的行為屬于善意的過程中，受讓人無需對自己的行為進行證明，如果相對人認(rèn)為善意取得人并非是善意的，則應(yīng)提供相應(yīng)的惡意證明，若提供不了有力的證明，則推定為善意取得。當(dāng)然，若善意取得的行為與實際行為之間存在明顯出入，如支付的價格過低，交易雙方屬于親戚關(guān)系或關(guān)系較為密切以及受讓人具有無法拒絕的交易情境，對于此類情況要區(qū)別對待，不可一概而論。

第三，善意取得主題的確定。在不動產(chǎn)的善意取得過程中，交易雙方可以為無權(quán)處分人與受讓人或受讓人的委托代理人，此環(huán)節(jié)中如果受讓人與委托代理人均屬于善意取得時則需要詳加分析，但是如果兩者之間存在分析則需要區(qū)別對待。倘若委托代理人未真實的按照受讓人意思與對方進行交易而是惡意為之，對于受讓人而言應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意取得，當(dāng)前前提是受讓人支付了合理的價格。同時，如果委托代理人明知對方是無權(quán)處分人而在未告知受讓人的前提下與對方進行了交易且代理人支付了合理的價格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意取得。

第四，善意時點的判定。第106條之規(guī)定對于善意時點的規(guī)定為“受讓不動產(chǎn)時”。國內(nèi)學(xué)者對于善意時點的觀點主要有登記說、受讓說、申請說三種。登記說認(rèn)為善意的時點應(yīng)以辦理完不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)，不動產(chǎn)構(gòu)成要件的條件之一是該不動產(chǎn)已經(jīng)進行了登記，根據(jù)第106條相關(guān)規(guī)定出讓時就是物權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，置于動產(chǎn)則稱之為支付而置于不動產(chǎn)則稱之為登記。根據(jù)受讓人說相關(guān)理論認(rèn)為：受讓人善意取得的基礎(chǔ)是在交易的整個過程中從始至終受讓人均不知道對方為無權(quán)處分人而且支付了合理的價格，此是認(rèn)定受讓人屬于善意取得的重要要件之一。

3.關(guān)于合理價格。善意取得的過程要件中規(guī)定受讓人支應(yīng)付合理價格，但是并未對此進一步明確，如何判定合理性沒有一個科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)。雖然理論界對此爭論不休，但始終沒有達(dá)成共識，而且在具體執(zhí)行中合理價格的判定由法官進行裁量。在市場經(jīng)濟中，不動產(chǎn)的價格隨時可能發(fā)生變化，單純由法官進行裁定不僅給予了法官過大的自由裁量權(quán)而且容易導(dǎo)致腐敗問題。同時，第106條中對交易的價格并未明確是實際交易價格還是合同中約定的價格，存在法律上的漏洞，給予了當(dāng)事人“違規(guī)”操作的機會，也即存在人為操控的可能，影響到交易的公正性。

（二）制度實踐中的難點

1.關(guān)于冒名處分與不動產(chǎn)善意取得。善意取得制度的制定在于保障交易的安全性以及善意第三人的合理信賴?yán)?，但是這種保護并非是無限制的而是有一定的空間。在一定程度上而言，善意取得制度是犧牲了原所有權(quán)的人利益以維護受讓人的信賴?yán)?，但前提是原所有人具備風(fēng)險控制能力，如果其在該交易過程中屬于無辜者則無需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，此此時處分不動產(chǎn)不適用于善意取得 。同時，如果無權(quán)處分人采用了非正當(dāng)或非法的手段處理了不動產(chǎn)與受讓人完成了不動產(chǎn)的登記，同樣不適宜采用善意取得制度。

2.關(guān)于不動產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)問題?！段餀?quán)法》對于善意取得做出了如下規(guī)定：善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。善意受讓人取得了相關(guān)物產(chǎn)屬于原始取得，動產(chǎn)則不再享受其他權(quán)利。然而，《物權(quán)法》并未對以下情況做出明確規(guī)也即不動產(chǎn)中含有的未登記物品的權(quán)利歸屬，是否歸屬于善意受讓人還是原有物權(quán)人，由此導(dǎo)致在實際執(zhí)行中容易產(chǎn)生糾紛而且容易導(dǎo)致執(zhí)法過程中的人為因素的制約，導(dǎo)致執(zhí)法的公正公平遭受質(zhì)疑，影響到了執(zhí)法部門的權(quán)威性。

3.關(guān)于原所有權(quán)人追償之?dāng)?shù)額。綜合以上分析，在不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到受讓人之后，原所有權(quán)人即可以依法行使自身的權(quán)力向無權(quán)處分人進行追償，但是目前并沒有明確規(guī)定追償?shù)木唧w數(shù)額，在具體執(zhí)行中缺乏依據(jù)。由于在不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中存在三種追償價格，分別為不動產(chǎn)實際交易中價格、無權(quán)處分人的取得的“對價”、訴訟期間的價格，三種價格具體數(shù)額存在一定差異，對于交易雙方均是有利有弊的。根據(jù)相關(guān)研究以及實際案例分析，采用實際交易價格更為適合雙方的利益，也更符合整個交易過程的實際情況 。就訴說價格而言，當(dāng)案件正式判定下來與不動產(chǎn)交易的日期已經(jīng)相隔了較長時間，不動產(chǎn)在市場中價格已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，可能高于訴訟價格也可能低于訴訟價格，不符合公平原則，而無處分權(quán)人取得之“對價”難以全方面的反應(yīng)出其原本價值，采取此價格在一定程度上損害了原所有權(quán)人的合法利益。

三、完善我國不動產(chǎn)善意取得制度的建議

（一）合理界定善意構(gòu)成要件

當(dāng)前，我國《物權(quán)法》在動產(chǎn)與不動產(chǎn)構(gòu)成要件的規(guī)定上采取了原則化的管理模式，致使兩者在實施過程中存在諸多阻礙，不利于執(zhí)行方與當(dāng)事人對于兩者的理解，因此建議在法律建設(shè)中將兩者區(qū)別對待，對兩者的構(gòu)成要件進行針對性規(guī)定，以便于在具體執(zhí)行中真正做到有法可依而且具備可執(zhí)行性。例如，對于不動產(chǎn)的善意取得的構(gòu)成要件可通過法律條文進行詳細(xì)的說明，確定善意取得人取得不動產(chǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)或判斷指標(biāo)。同時，在具體執(zhí)行當(dāng)中要嚴(yán)格按照法律條文執(zhí)行，如果遇到特殊情況要針對性處理，以最大程度上的確保雙方的利益不受損害。

（二）制定合理的價格標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國《物權(quán)法》并未對“合理價格”進行明確的規(guī)定，不論是理論界還是實務(wù)界均未形成統(tǒng)一的觀點，這是制約動產(chǎn)與不動產(chǎn)合理交易的重要因素所在。為此，建議從以下兩點加以改善：其一，在訴訟過程中法院可指定具備資格且符合相關(guān)規(guī)定的機構(gòu)對不動產(chǎn)的價格進行科學(xué)評估，進而以判定交易的價格是否具備合理性 ；其二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》相關(guān)規(guī)定對合理價格以及不合理價格進行判定。據(jù)此可以根據(jù)交易時的價格是否達(dá)到了當(dāng)前市場交易價格的70%而且不高于30%的價格進行判定是否為合理價格，同時需要明確的是市場價格與合理價格之間并非是完全對等的而是參考值。因為在市場經(jīng)濟中，不動產(chǎn)價格的影響因素較多，任何一個因素都有可能導(dǎo)致不動產(chǎn)的價格發(fā)生較大變化，進而影響到最終的交易價格。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

雖然不動產(chǎn)的善意取得是以登記為基準(zhǔn)點的，但是由于我國市場經(jīng)濟制度建設(shè)尚不夠完善，不動產(chǎn)登記點缺乏統(tǒng)一管理制度而且管理機構(gòu)較為分散，致使不動產(chǎn)在登記過程中亂象較多 。因此，在未來發(fā)展中應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一管理制度，從上到下形成了規(guī)范化的管理制度。

四、結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)善意取得是市場經(jīng)濟現(xiàn)實存在的重要問題，我國當(dāng)今法律中對于不動產(chǎn)的善意取得尚存在一定的治理難點。尤其是《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)的善意取得采用了一體化與原則性的管理致使在實際執(zhí)行中遭遇諸多不適，而且對于善意取得構(gòu)成要件的規(guī)定存在一定的模糊性，在后續(xù)的法律建設(shè)中應(yīng)針對性的加以改善，以逐步完善對善意取得法律法規(guī)的建設(shè)，進而保障善意取得人的合法權(quán)益。

注釋：

彭江紅、謝廣利.淺析不動產(chǎn)善意取得制度中的“善意”.黑河學(xué)刊.2014（10）.62-64.

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袁昊.論不動產(chǎn)善意取得登記要件的法律適用.河南司法警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報.2016， 14（2）.82-85.

戚國濤.不動產(chǎn)善意取得制度的幾個問題及完善對策.法制博覽.2016（30）.