自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管淺議

王海陽

[提要] 自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的構(gòu)建為發(fā)展中國市場經(jīng)濟(jì)提供了一種新的視角，從而也讓中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生著探索性的變革。本文在分析中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場影響的基礎(chǔ)上，對(duì)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；監(jiān)管

中圖分類號(hào)：F713.56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年12月1日

中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)創(chuàng)建和資本市場的開放，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管主體則應(yīng)當(dāng)對(duì)這些影響做出審慎分析、迎接挑戰(zhàn)、優(yōu)化監(jiān)管策略，從而推動(dòng)自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)及對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

（一）中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)概述。中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)就是我們通常所說的上海自貿(mào)區(qū)，2013年9月國務(wù)院在上海市浦東新區(qū)設(shè)立的一個(gè)區(qū)域性自由貿(mào)易園區(qū)，施行特殊的監(jiān)管措施。近幾年來，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的影響下，自貿(mào)區(qū)逐漸由上海擴(kuò)展到廣東、福建、天津以及前段時(shí)間國務(wù)院剛公布的河南、陜西、遼寧等新區(qū)域。這不僅顯示了黨和政府全面深化改革的決心與魄力，更意味著我國對(duì)外開放水平在此后將邁向新的高度，是升級(jí)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要表現(xiàn)。在監(jiān)管方面，地方政府為促進(jìn)自由貿(mào)易區(qū)的良好、快速發(fā)展，制定了包括減稅、擴(kuò)大外商投資、實(shí)行負(fù)面清單等多項(xiàng)監(jiān)管措施，自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)擁有更大的發(fā)展空間。在近幾年來的監(jiān)管實(shí)踐中，地方政府更是將自貿(mào)區(qū)行政審批改革作為主要抓手，使得自貿(mào)區(qū)的行政審批流程更加透明、公開、高效，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，很好地體現(xiàn)自貿(mào)區(qū)的高效、便利、法治的營商環(huán)境。

（二）中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。中國自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，對(duì)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了多方面的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是土地?zé)岫壬仙Ｍ恋責(zé)岫瓤梢詮耐恋爻山磺闆r反映，由于土地資源具有的有限性與不可再生性，自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的土地一級(jí)市場呈現(xiàn)出了較高的溢價(jià)率；二是房地產(chǎn)需求上升。由于地方政府對(duì)注冊(cè)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供各種法治便利監(jiān)管措施，自由貿(mào)易區(qū)吸引了許多優(yōu)秀企業(yè)來此注冊(cè)投資，而企業(yè)數(shù)量增多，必然抬高各型商業(yè)、辦公用樓盤的需求量，經(jīng)商、就業(yè)人員的增多也必然提升對(duì)商品住宅的需求量；三是金融的市場化發(fā)展則在相當(dāng)程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本。國內(nèi)、外資本的大量涌入是自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的亮點(diǎn)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的人民幣跨境使用、資本項(xiàng)目可兌換等金融制度改革，更是促進(jìn)金融資本的低成本和高效率配置。對(duì)于自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，充裕的資金能夠讓金融企業(yè)之間展開充分的競爭，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資效率日益突顯。

二、自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管建議

（一）目前行業(yè)主管部門對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管現(xiàn)狀。自從20世紀(jì)90年代，上海浦東開放開發(fā)以來，浦東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼地發(fā)展起來，城市面貌日新月異。經(jīng)過近30年的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管分工也相對(duì)成熟，發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資管理，規(guī)土局負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地出讓、工程規(guī)劃審批，環(huán)保局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)估，建委負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程施工許可等等諸如此類，業(yè)務(wù)分工明確，各管一線。而對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管主體則是建設(shè)和交通委員會(huì)。區(qū)建交委對(duì)注冊(cè)在本區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)備案核準(zhǔn)制度，主要的法規(guī)依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，具體實(shí)施按照2000年建設(shè)部77號(hào)令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行，對(duì)符合條件的開發(fā)企業(yè)分別頒發(fā)二級(jí)、三級(jí)、暫定資質(zhì)證書，具有資質(zhì)的企業(yè)才能從事相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其實(shí)質(zhì)是行政許可管理，這個(gè)制度已實(shí)行了近20年。筆者覺得，應(yīng)根據(jù)監(jiān)管實(shí)踐的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)地充實(shí)完善對(duì)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管措施。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)。在對(duì)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管工作中，構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)，應(yīng)是強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自律自控的有效措施，同時(shí)也是推動(dòng)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展的有效舉措，只有如此才能推動(dòng)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營，提升自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)水準(zhǔn)和管理質(zhì)量。事實(shí)上，自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)的構(gòu)建，也是發(fā)展市場契約經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，并能為建設(shè)法治的營商環(huán)境做出重要參考，為上海的“先行先試”改革提供經(jīng)驗(yàn)。

首先，監(jiān)管主體需要建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信管理機(jī)構(gòu)及完善相關(guān)配套政策。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)具有政出多門的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在明確不同監(jiān)管主體業(yè)務(wù)職能基礎(chǔ)上，確定統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)各方的監(jiān)管體系，形成合力，建立權(quán)威的信用信息收集與評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，完善自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信管理制度。

其次，監(jiān)管主體需要拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息獲取范圍和渠道。為確保開發(fā)企業(yè)信用信息的全面性和時(shí)效性，監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)重視從工商行政、投資管理、規(guī)劃、土地、建設(shè)、稅務(wù)等多個(gè)部門的監(jiān)管系統(tǒng)中完善開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息的收集、歸納、分析、總結(jié)。在此基礎(chǔ)上，監(jiān)管主體可最大限度地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)組織以及社會(huì)公眾積極參與建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)，通過引導(dǎo)社會(huì)組織和公眾積極提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息，確保完整收集開發(fā)企業(yè)的相關(guān)正面和負(fù)面信息，為對(duì)開發(fā)企業(yè)做出客觀、公正、及時(shí)、準(zhǔn)確的信用評(píng)價(jià)奠定基礎(chǔ)。

最后，監(jiān)管主體需要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息的公開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)的構(gòu)建，能夠成為監(jiān)管主體對(duì)開發(fā)企業(yè)開展監(jiān)管和評(píng)價(jià)的常用手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息就必須加以充分利用，只有如此，才能充分發(fā)揮監(jiān)管主體的公共服務(wù)和經(jīng)濟(jì)監(jiān)管職能，也才能夠保護(hù)房地產(chǎn)市場各相關(guān)方的合法權(quán)益。監(jiān)管主體需要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息公開，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用信息、綜合實(shí)力、開發(fā)業(yè)績等得以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的公開，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)中的信息對(duì)稱以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場行為的透明，為監(jiān)管主體、房地產(chǎn)消費(fèi)者和相關(guān)方在監(jiān)管、消費(fèi)、經(jīng)營等行為決策方面進(jìn)行技術(shù)支撐。

（三）建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管預(yù)警體系。雖然監(jiān)管主體在監(jiān)管工作中具有準(zhǔn)確的指導(dǎo)思想，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，但是如何定位監(jiān)管主體在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管中的范圍與內(nèi)容，仍需要繼續(xù)探索和不斷完善。而在這個(gè)探索過程中，自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)還有必要構(gòu)建起房地產(chǎn)全面監(jiān)管預(yù)警體系，從而避免因政策法規(guī)不完善或者監(jiān)管不到位而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的不確定性。在此過程中，監(jiān)管主體需要從以下兩個(gè)方面做出努力：

首先，監(jiān)管主體需要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息共享，構(gòu)建完善的聯(lián)合監(jiān)管體系。在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管工作中，監(jiān)管主體有必要構(gòu)建全面的信息監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資行為、開發(fā)建設(shè)行為、經(jīng)營行為做出記錄并共享，完成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息通報(bào)，從而為各個(gè)相關(guān)行政部門對(duì)開發(fā)企業(yè)的系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管奠定基礎(chǔ)。投資管理、規(guī)劃、土地、環(huán)保、建設(shè)、工商、稅務(wù)等部門之間需要強(qiáng)化彼此之間的聯(lián)系與溝通，依托于信息共享機(jī)制全面掌控自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)市場變化趨勢，從而提高監(jiān)管主體對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)警反應(yīng)能力與協(xié)調(diào)處置突發(fā)事件能力。

其次，各監(jiān)管主體需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管的政策法規(guī)做出跟蹤評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管政策法規(guī)在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)中的施行，要求監(jiān)管主體實(shí)時(shí)對(duì)政策法規(guī)執(zhí)行成效做出持續(xù)的評(píng)估與優(yōu)化。為此，在監(jiān)管實(shí)踐中，監(jiān)管主體不僅需要對(duì)宏觀的房地產(chǎn)市場做出觀察、分析、判斷，同時(shí)應(yīng)有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)投資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其他房地產(chǎn)市場參與者的調(diào)研，對(duì)相關(guān)政策法規(guī)和監(jiān)管措施的效果及時(shí)作評(píng)價(jià)，從而為相關(guān)政策法規(guī)的完善、調(diào)整、修訂提供事實(shí)和技術(shù)依據(jù)。

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