倫敦房產(chǎn)魅惑依舊

朱迪思·埃文斯

盡管看起來有點說不通，但海外投資者正用真金白銀買下倫敦的一棟棟房產(chǎn)，“對抗”著同樣難以預(yù)測的匯率和政治風(fēng)險。

怎樣才是應(yīng)對英國退歐不確定性的最好方式？也許是花上3000多萬英鎊在倫敦金融城買下某棟辦公樓？

自英國脫歐公投以來，一連串富有的私人投資者正以這種方式作出反應(yīng)，盡管這看起來有點說不通。

一位土耳其投資者在2016年9月出資3300萬英鎊，購買了倫敦圣保羅大教堂附近的圣保羅大廈；一個泰國投資者花了7500萬英鎊，買下了靠近英國央行的懷恩街33號大樓；7月，一名中東買家耗資9000萬英鎊，購買了金融城另一座建筑，即威廉國王街5號，租給了日本銀行大和資本市場（Daiwa Capital Markets）。此類交易還有很多。數(shù)據(jù)提供商CoStar分析得出，2016年三季度，海外投資者（其中許多是富有的個人和家族）在倫敦房產(chǎn)的買家中占據(jù)了創(chuàng)紀錄的比重。

對這些投資者而言，短期誘惑在于英鎊的下跌。如果某位買家在10月下旬以美元投資于一項英鎊資產(chǎn)，那么相比在英國公投前一天購買，他將節(jié)省17.6%的成本。這還沒有考慮到房產(chǎn)價格下跌的部分。

尋找收益則是投資者的長期動機。

威廉國王街5號的那棟建筑是以3.65%的凈初始收益率水平購買的，這個收益率并不驚人，但考慮到政府債券收益率屢屢創(chuàng)下歷史新低，這樣的收益率也不可輕視了。

鑒于倫敦金融城的辦公樓市場可能受到英國退歐的打擊，上述購買行為聽起來可能仍是一種危險的策略。如果英國選擇與歐盟“硬”分手，比如同時退出歐洲共同市場，那可能促使銀行將其部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到其它地方，從而減少對辦公空間的需求。

但每棟建筑都是不同的，而且倫敦的租約都很長。如果你在倫敦的新樓被租給一家靠譜的日本銀行，租期直到2027年，那么到期之前，你可以開心地?zé)o視鄰近樓宇的命運。如果這家銀行決定在此期間遷移到國外，那么轉(zhuǎn)租將是它的問題，而不是你的。

資金實力略遜的私人投資者正在以較小的規(guī)模進行類似的投資。根據(jù)漢普頓國際（Hamptons International）的數(shù)據(jù)，2016年三季度，海外投資者占到了倫敦高端地區(qū)購房交易的29%，高于前3個月的23%。作為私人財富的另一個去向，房地產(chǎn)拍賣業(yè)也紅紅火火。拍賣公司Allsop在2016年10月舉辦了十年來最成功的一場拍賣。迄今而言，這些交易已幫助阻止了英國房地產(chǎn)市場的暴跌。

但是，投資者做出的決策是明智的嗎？

答案將部分取決于他們的租戶有多可靠。然而，貨幣匯率將是另一個棘手的因素。外匯市場是眾所周知的難以預(yù)測，除非他們進行了貨幣對沖，否則對于在退歐公投后第一時間購入房產(chǎn)、以美元結(jié)算的投資者而言，他們將不得不消化其所購資產(chǎn)在截至2016年10月底的額外8%的貶值。這還不包括兌換為另一種貨幣后收益的下降。

同樣不可預(yù)測的是分析家們所謂的“政治風(fēng)險”，目前大致就是“特雷莎·梅（Theresa May）的談判策略”。這位英國首相在退歐談判中采取的策略將是決定英國經(jīng)濟方向的核心因素，它也可能影響倫敦房地產(chǎn)市場的方向。

當(dāng)然，目前也有一些可供參考的角度。Cushman&Wakefield的合伙人詹姆斯·貝克漢姆（James Beckham）指出，過去兩年里，倫敦房產(chǎn)市場上的土耳其買家有所增加。土耳其收容了270萬敘利亞難民，目前正在應(yīng)對“伊斯蘭國”的炸彈襲擊，且政府的威權(quán)化程度正越來越高。從那個角度看，英國退歐似乎也不是多么可怕。

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