房地產(chǎn)市場促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用機(jī)理與協(xié)調(diào)發(fā)展研究

朱莊瑞+藏波

摘要 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是中共十八大提出的重要發(fā)展目標(biāo)，其建設(shè)水平直接關(guān)乎我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變路徑，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分，其市場化程度對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)至關(guān)重要，因此，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步和協(xié)調(diào)發(fā)展是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亟需解決的現(xiàn)實(shí)問題。本文基于理論模型和經(jīng)驗(yàn)分析，從系統(tǒng)分析入手，通過綜合指標(biāo)建立“房地產(chǎn)市場一城鎮(zhèn)化建設(shè)水平”系統(tǒng)（系統(tǒng)Ⅰ：房地產(chǎn)市場；系統(tǒng)Ⅱ：城鎮(zhèn)化建設(shè)水平），運(yùn)用熵值法進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)值的求取，進(jìn)而運(yùn)用耦合協(xié)調(diào)度模型，重點(diǎn)分析不同等級(jí)城市兩個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行成效、耦合階段和協(xié)調(diào)趨勢，以期強(qiáng)化政策制定的針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)性。研究表明：①房地產(chǎn)銷售價(jià)格、預(yù)期與信貸和人口流動(dòng)是房地產(chǎn)市場作用于城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要渠道；②系統(tǒng)Ⅰ一房地產(chǎn)市場，序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：三線城市>二線城市>一線城市；系統(tǒng)Ⅱ一城鎮(zhèn)化建設(shè)水平，序參量的空間規(guī)律表現(xiàn)為：一線城市>二線城市>三線城市；③我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的耦合度還處于較低水平，且地區(qū)差異較大，耦合程度從大到小依次表現(xiàn)為：二線城市>三線城市>一線城市；從協(xié)調(diào)度來看，整體表現(xiàn)為中度協(xié)調(diào)，但應(yīng)注意北京市已表現(xiàn)為低度協(xié)調(diào)狀態(tài)。最后本文提出了相應(yīng)的政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路；二是依靠房價(jià)、信貸和戶籍等政策約束引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，有效控制一線城市的體量；三是放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，鼓勵(lì)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，注重提升三線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場；城鎮(zhèn)化建設(shè)；耦合協(xié)調(diào)度模型；不同等級(jí)城市

中圖分類號(hào) F292 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104（2016）09-0116-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2016.09.014

房地產(chǎn)市場是助推和促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分，直接關(guān)乎城鎮(zhèn)化建設(shè)的成效和水平，而房地產(chǎn)市場的理性投資是保障城鎮(zhèn)化資金和金融市場資金流動(dòng)性的重要方面。當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式均處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場也面臨前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，機(jī)遇是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展勢必將帶來更高層次的房地產(chǎn)需求，從而為房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了有力支撐；挑戰(zhàn)在于房地產(chǎn)市場在目標(biāo)定位、發(fā)展趨勢等方面與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)尚不協(xié)調(diào)，部分城市在缺乏規(guī)劃約束的前提下，直接進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，出現(xiàn)盲目“造城”的“被城鎮(zhèn)化”問題。因此，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步和協(xié)調(diào)發(fā)展是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程中亟需解決的現(xiàn)實(shí)問題。