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    淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總控的研究

    2017-02-08 17:40:58王立東李立新
    山東工業(yè)技術(shù) 2017年2期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商

    王立東 李立新

    摘 要:房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)商最主要、最核心的一項(xiàng)經(jīng)營活動,隨著市場環(huán)境的不斷變化與國家政策的不斷出臺,在很大程度上對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了影響,隨著國家每次宏觀政策的出臺,均會對部分房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的影響,甚至有的出現(xiàn)破產(chǎn)、經(jīng)營困難的局面。隨著改革開放的不斷深入,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了天翻地覆的變化,面對這種趨勢,在跌宕起伏的市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)企業(yè)該如何準(zhǔn)確定位產(chǎn)品,最終實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo),不僅要充分分析內(nèi)外環(huán)境的變化形勢,同時還要加強(qiáng)其內(nèi)部管理,特別是對項(xiàng)目成本的控制,因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本會對其產(chǎn)生直接性的影響。所以,在這種形勢下,研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的總控,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,在實(shí)現(xiàn)其總控的同時,帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益,具有非?,F(xiàn)實(shí)的意義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;開發(fā)商;總控

    DOI:10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.02.206

    1 引言

    當(dāng)前, 隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場率先進(jìn)入存量房時代,二手房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)正面臨無比廣闊的市場前景。但在略顯混亂的市場秩序中,互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、資本的追逐,正帶領(lǐng)行業(yè)踉踉蹌蹌地走向蛻變。自從田宅交易出現(xiàn)、中介行為誕生開始,我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)存在了上千年。其間,經(jīng)紀(jì)人的稱謂歷經(jīng)駔儈、房牙子、莊宅牙人、市儈、掮客等種種變化。在有著“重農(nóng)輕商”傳統(tǒng)的中國社會,這些稱謂不乏貶義。新中國成立伊始,國家實(shí)施土地公有制改革,在所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的“緩沖期”,土地和房屋的交易一度處于低位乃至被禁止,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亦失去了發(fā)展的土壤[1-5]。改革開放之后,房地產(chǎn)交易出現(xiàn)復(fù)蘇,經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之發(fā)展,其形態(tài)從最初“一桌一店”的個體戶模式,逐漸走向規(guī)模化,但整體市場規(guī)模仍然偏小。直到1998年房改政策頒布,伴隨著房地產(chǎn)市場的騰飛,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來了快速發(fā)展期。一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司迅速做大,并催生出鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國不動產(chǎn)、世聯(lián)行等巨頭。

    2 分析

    隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)類型也已發(fā)生變化,從最初的二手房買賣和租賃、新房銷售代理,逐步延伸到經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的上下游,甚至橫向拓寬到商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域。其中,中原地產(chǎn)、鏈家、偉業(yè)我愛我家等公司除同時從事三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外,還以設(shè)置業(yè)務(wù)條線、成立子公司的形式,涉足金融或擔(dān)保資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)。世聯(lián)行也開辟了和新房銷售相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

    隨著存量房時代到來,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景正被普遍看好,尤其是二手房的買賣、租賃。二手房市場的容量和前景取決于以下幾個關(guān)鍵指標(biāo):

    第一是流通率。對應(yīng)400萬套左右的二手房成交量,全國層面的流通率不足2%。按照國際經(jīng)驗(yàn),中國的二手房交易達(dá)到4%-5%的流通率是有可能的,這意味著二手房交易量可以達(dá)到1000萬套左右。第二是經(jīng)紀(jì)滲透率,即經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率已經(jīng)達(dá)到85%以上,二線城市只有60%左右,未來還有很大提升空間[5]。第三是傭金率。我國大部分城市的傭金率不足2%,從美國和我國臺灣地區(qū)等的經(jīng)驗(yàn)來看,這樣的傭金率水平不足以吸引優(yōu)秀的從業(yè)者加入,也難以有高質(zhì)量的服務(wù)。在勞動力成本日益上升的條件下,傭金率至少不存在下降空間[6-9]。

    3 結(jié)論

    從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總控的手段,簡述了幾個關(guān)鍵指標(biāo)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]賈廣杜—項(xiàng)目總控.建設(shè)工程的新型管理模式[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2003.

    [2]Ralph J.Stephenson.Project Partnering for the Designed Construction Industry[J].1996.

    [3]The project Management Institute Standards Committee,A guide to the Project Manag-ment Body of Knowledge(PMBOK Guide),2006 Edition.

    [4]易繼偉.Partnering:一種新的建設(shè)管理模式[D].同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008(11).

    [5]中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會.建設(shè)工程監(jiān)理概論[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2009.

    [6]徐偉等.土木工程項(xiàng)目管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2006.

    [7]劉為民.項(xiàng)目法施工模式的研究[M].北京:對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2005.

    [8]史嘯虎.我國建筑業(yè)的變革和發(fā)展[J].建筑經(jīng)濟(jì),2007(05).

    [9]徐志強(qiáng).淺談國外建筑土程管理公司在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的作用.建設(shè)監(jiān)理,2010(03).

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