新形勢(shì)下房地產(chǎn)內(nèi)控控制存在的問題與對(duì)策研究

范曉江

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控一系列政策的影響，由爆炸式增長期進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整期。本文主要針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)內(nèi)控控制存在的問題進(jìn)行了分析，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控控制體系不健全、其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱并缺乏一定的執(zhí)行力、缺乏有效監(jiān)督、工作人員綜合素質(zhì)參差不齊以及營銷策劃和項(xiàng)目建設(shè)以及服務(wù)流程較分散等主要問題，并針對(duì)出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)控控制；房地產(chǎn)；內(nèi)控管理

中圖分類號(hào)： F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2017）02-16-2

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了挑戰(zhàn)與機(jī)遇、出新與守正、轉(zhuǎn)型與堅(jiān)守并存的新常態(tài)時(shí)代，房產(chǎn)的剛性需求是房產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)增長的先天優(yōu)勢(shì)，但房地產(chǎn)已告別了那種“只要做房地產(chǎn)，就能暴富”的初級(jí)階段。因此解決新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題，不斷進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制體系的創(chuàng)新改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、降低企業(yè)經(jīng)營成本，延續(xù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能夠更好地適應(yīng)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。本文主要對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)內(nèi)控控制存在的問題進(jìn)行了闡述，認(rèn)為只有不斷地加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、及時(shí)地處理企業(yè)運(yùn)行出現(xiàn)的問題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

1 新形式下房地產(chǎn)內(nèi)控控制存在的問題

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控控制體制不完善

房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的內(nèi)控控制體系是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的理論指導(dǎo)基礎(chǔ)，目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在內(nèi)控控制制度不夠健全，其控制環(huán)境、控制程序以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都沒有進(jìn)行體制的完善，未能形成完整的企業(yè)內(nèi)控控制管理系統(tǒng)。由于企業(yè)內(nèi)部的控制體系的不健全對(duì)企業(yè)信息完整性、準(zhǔn)確性以及真實(shí)性都造成了一定的影響。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱且缺乏執(zhí)行力

隨著傳統(tǒng)住宅面臨拐點(diǎn)，企業(yè)圍繞不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行多元化，在企業(yè)運(yùn)行過程中其內(nèi)控問題逐漸引起重視，尤其突出的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)問題。第一，房地產(chǎn)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系制定不夠完善，針對(duì)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)未能達(dá)到有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，從而無法進(jìn)行有效的應(yīng)對(duì)。第二，缺乏企業(yè)內(nèi)控控制的意識(shí)，其中民營企業(yè)中缺乏執(zhí)行力較為明顯，目前在多數(shù)企業(yè)管理者并未對(duì)企業(yè)內(nèi)控控制作出全面的認(rèn)識(shí)，忽視了完善企業(yè)內(nèi)控控制體系的必要性及重要性，導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)控控制缺乏執(zhí)行力并且加大了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

1.3 企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督缺乏管理

企業(yè)內(nèi)部開展經(jīng)營活動(dòng)的有效基礎(chǔ)保障則是嚴(yán)格的監(jiān)督管理機(jī)制，在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，基本都不具備完善的監(jiān)督管理機(jī)制。第一，房地產(chǎn)企業(yè)中并未建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制。第二，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門缺少其職能應(yīng)具備的獨(dú)立性，從而導(dǎo)致其在企業(yè)中未能發(fā)揮出有效的部門性能。第三，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏內(nèi)部監(jiān)督管理的執(zhí)行力，使部分工作、政策未能得到有效落實(shí)。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)不統(tǒng)一

我國房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員普遍存在著綜合素質(zhì)高低差異明顯的現(xiàn)象，從而使其對(duì)企業(yè)中內(nèi)控控制的相關(guān)政策及政策執(zhí)行的領(lǐng)悟存在較大差異，企業(yè)內(nèi)控控制的執(zhí)行主體的綜合素質(zhì)未能滿足企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求，其主要體現(xiàn)在專業(yè)知識(shí)掌握程度與思想覺悟同企業(yè)發(fā)展實(shí)際需求的矛盾關(guān)系，同時(shí)因其缺乏一定的執(zhí)行力度對(duì)企業(yè)管理水平也造成了一定不良影響[2]。房地產(chǎn)市場(chǎng)易受外部環(huán)境的影響，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)工作人員掌握的知識(shí)水平已滿足不了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，本質(zhì)上為房地長企業(yè)工作人員未能對(duì)建立企業(yè)內(nèi)控控制的必要性和重要性有足夠的認(rèn)識(shí)，其思想覺悟有待提升。

1.5 營銷策劃和項(xiàng)目建設(shè)以及服務(wù)流程較分散

在房地產(chǎn)行業(yè)在收獲高利潤的同時(shí)也承擔(dān)著高出普通行業(yè)幾倍的風(fēng)險(xiǎn)，基于較高的利潤及大規(guī)模的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、成本控制以及營銷策劃等流程的重視，部分地產(chǎn)企業(yè)因利益等因素忽視了完善并優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程，在新常態(tài)地產(chǎn)發(fā)展模式下，這些“忽視”都將扼住企業(yè)命運(yùn)的喉嚨。在我國目前的地產(chǎn)行業(yè)中，主要包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)三種。針對(duì)住宅地產(chǎn)企業(yè)基本以客戶的需求作為導(dǎo)向，投資較為成熟，同時(shí)建立了完善的決策流程。而后兩者也在打破傳統(tǒng)，進(jìn)入新的多業(yè)態(tài)化的商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，絕大多數(shù)企業(yè)并未建立必要的業(yè)務(wù)流程及客戶滿意的策略，忽視了客戶價(jià)值和其對(duì)企業(yè)的忠誠度。其項(xiàng)目的運(yùn)作僅僅依靠企業(yè)高層管理者的商業(yè)頭腦，缺少有效的數(shù)據(jù)支撐和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性。

2 新形勢(shì)下房地產(chǎn)內(nèi)控控制問題的解決對(duì)策

2.1 完善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控控制體系

完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控控制制度和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控控制的前提條件，這則需在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)控制體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)與未來發(fā)展的需求，建立并完善企業(yè)內(nèi)控控制體系。其主要針對(duì)企業(yè)層面與業(yè)務(wù)層面兩部分建立內(nèi)部控制體系，根據(jù)業(yè)務(wù)流程的不同設(shè)定對(duì)應(yīng)的內(nèi)部控制。此外，加強(qiáng)建設(shè)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化各職能部門的功能作用，例如，董事會(huì)、經(jīng)理層以及監(jiān)事會(huì)等[3]。將企業(yè)的監(jiān)督權(quán)與執(zhí)行權(quán)、決策權(quán)進(jìn)行分離，形成制約關(guān)系。

2.2 建立內(nèi)控控制的考核激勵(lì)制度

房地產(chǎn)企業(yè)建立合理的考核激勵(lì)制度能夠充分激發(fā)企業(yè)人員工作的積極性，特別針對(duì)內(nèi)控控制人員。所以，通過完善的綜合評(píng)價(jià)體系，對(duì)企業(yè)經(jīng)營的定期生產(chǎn)效益和內(nèi)控控制進(jìn)行科學(xué)合理的考核及評(píng)定，再結(jié)合定性分析和定性分析，建立明確的問責(zé)和獎(jiǎng)懲兩者結(jié)合的機(jī)制，以“逢功必獎(jiǎng)、逢過必懲”為考核的原則，充分激發(fā)企業(yè)人員工作的積極性。

2.3 完善企業(yè)監(jiān)督機(jī)制并強(qiáng)化執(zhí)行力

建立完善企業(yè)內(nèi)控控制體系需要各部門及全體員工共同參與，是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，為保證企業(yè)能夠有效實(shí)施內(nèi)控控制要采取以下措施。第一，應(yīng)建立內(nèi)控控制的監(jiān)督制度，同時(shí)制定監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程的方案計(jì)劃。第二，加快企業(yè)內(nèi)控控制的落實(shí)進(jìn)度，有效發(fā)揮內(nèi)控控制的效果，提升審計(jì)部門的職能作用，以期發(fā)揮監(jiān)督管理的功能，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)審計(jì)監(jiān)督的目的，審計(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)落實(shí)內(nèi)控控制較為重要的部分，企業(yè)中需要通過審計(jì)部門有效地對(duì)內(nèi)控控制制度進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)定，從而充分發(fā)揮審計(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用[4]。第三，通過申請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)來審計(jì)內(nèi)控控制，合理評(píng)估企業(yè)內(nèi)控控制運(yùn)行設(shè)計(jì)、缺陷以及風(fēng)險(xiǎn)并提出意見，企業(yè)在結(jié)合意見進(jìn)行完善企業(yè)內(nèi)控控制的體系，從而確保滿足企業(yè)發(fā)展需求。

2.4 建立企業(yè)員工培訓(xùn)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控控制體系的行為主體則是企業(yè)內(nèi)部員工，加強(qiáng)員工進(jìn)行內(nèi)控控制體系的培養(yǎng)對(duì)該體系的有效實(shí)施具有重要意義。企業(yè)內(nèi)控的強(qiáng)弱對(duì)其控制工作有著直接的影響，內(nèi)控控制所處的環(huán)境優(yōu)良是企業(yè)順利開展經(jīng)營活動(dòng)的前提條件，它不僅隸屬于文化的范疇，更是機(jī)制的體現(xiàn)。提升企業(yè)控制工作人員的綜合素質(zhì)主要針對(duì)其思想覺悟和內(nèi)控控制的知識(shí)的培養(yǎng)，這則需要通過企業(yè)定期進(jìn)行關(guān)于內(nèi)控控制專業(yè)知識(shí)及體系的培訓(xùn)，開展關(guān)于內(nèi)控控制管理內(nèi)容的交流活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)人員思想覺悟的提升，激發(fā)其主動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)控制人員綜合素質(zhì)的不斷提升，加強(qiáng)工作責(zé)任感的建設(shè)，從而提升整體企業(yè)管理水平。

2.5 建立內(nèi)控控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及應(yīng)急處理機(jī)制

因房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)較大，為避免發(fā)生重大的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及應(yīng)急事件處理機(jī)制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理的弱項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)分析，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況并分析企業(yè)會(huì)計(jì)環(huán)境，通過結(jié)合定性和定量的方式，定期并不簡(jiǎn)短的進(jìn)行企業(yè)中經(jīng)營行為信息的收集工作，預(yù)測(cè)并量化企業(yè)中可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)結(jié)合企業(yè)制定的戰(zhàn)略配置規(guī)劃資源，進(jìn)行監(jiān)測(cè)突發(fā)事件并建立完善的預(yù)警體系，以期能夠有效地對(duì)突發(fā)事件的性質(zhì)與類型進(jìn)行快速識(shí)別，及時(shí)對(duì)突發(fā)事件實(shí)行應(yīng)急處理，促進(jìn)企業(yè)良性經(jīng)營并有效降低經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié)語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控控制對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)易受外部因素影響。所以，針對(duì)不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)企業(yè)內(nèi)控控制體系進(jìn)行不斷完善并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新，提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力并有效促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 趙麗.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對(duì)策探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，10（16）：67-68.

[2] 吳惠貞.房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部控制中的問題與對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2014，12（27）：103.

[3] 侯勝利.淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制存在的問題及對(duì)策[J].時(shí)代金融，2015，12（20）：141.

[4] 鄭雅君，殷霄雯.基于財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].中國商貿(mào)，2013，10（21）：42-43.