房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系研究

羅璋

[摘要]科學(xué)合理地做好地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，是項(xiàng)目取得較好的經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。本文分析地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理工作體系，研究了建立設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化的可行方案，并提出了因地制宜的實(shí)施建議和策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理；體系研究

設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的龍頭，建立科學(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理程序，不僅是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)宏偉目標(biāo)的第一步，更是項(xiàng)目開發(fā)取得較好經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。規(guī)范各項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的操作程序、優(yōu)化配置各項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源、加強(qiáng)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控與管理、提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有利于加快工程建設(shè)進(jìn)度，控制工程造價(jià)，確保項(xiàng)目投資效益最大化。

1建立規(guī)范設(shè)計(jì)管理體系的意義

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理的重要組成部分，對(duì)項(xiàng)目有著舉足輕重的影響。其核心是在產(chǎn)品的建造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理，其依據(jù)是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，具體方式為通過建立完善的管理制度和有效的組織方法等一系列手段和措施。規(guī)范化地設(shè)計(jì)管理體系，能夠有效提高地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理水平、規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程、保證項(xiàng)目開發(fā)的總體質(zhì)量、提高項(xiàng)目開發(fā)的效能、提升公司項(xiàng)目運(yùn)營能力、打造企業(yè)核心競爭力。

2設(shè)計(jì)管理體系的目標(biāo)和核心內(nèi)容

設(shè)計(jì)管理工作貫穿于整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目過程的始終，從項(xiàng)目前期對(duì)于地塊的規(guī)劃研究分析到設(shè)計(jì)全過程中的總體效果、技術(shù)協(xié)調(diào)、進(jìn)度控制以及施工期的技術(shù)支持，直到項(xiàng)目竣工投入使用等。按項(xiàng)目的階段來分，主要包括兩種：一種是新建、改建項(xiàng)目在投資決策的前期、投資建設(shè)時(shí)期各階段的設(shè)計(jì)管理工作；另一種則是已運(yùn)營項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。由于項(xiàng)目所處的階段不同，設(shè)計(jì)管理的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。一般來說，前期策劃階段的設(shè)計(jì)管理主要是項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)周期、實(shí)施策略以及項(xiàng)目建設(shè)期的設(shè)計(jì)服務(wù)等內(nèi)容。對(duì)于已投入運(yùn)營的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理則偏重于為滿足運(yùn)營期的需求，而對(duì)既有項(xiàng)目空間環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)計(jì)劃和實(shí)施方案，更強(qiáng)調(diào)方案的可實(shí)施性和對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營帶來的價(jià)值提升空間。按專業(yè)內(nèi)容來分，主要包括：總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、市政、景觀園林設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、標(biāo)志標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)。一般情況下，各專業(yè)按照建筑、結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)專業(yè)所提供的既有條件，按照各自的設(shè)計(jì)效果目標(biāo)，先后開展工作，最終由負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑專業(yè)工程師進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

3設(shè)計(jì)管理體系的工作分解

設(shè)計(jì)管理工作的實(shí)施主要由規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)，具體包括：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)）；（2）材料設(shè)備選型、定版以及配合成本管理部門建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系。建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比；（3）設(shè)計(jì)變更管理和施工期的技術(shù)支持。其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)，主要是依據(jù)各部門的具體職能分工，如成本管理部門的主要職責(zé)為：（1）按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；（2）隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；（3）負(fù)責(zé)招標(biāo)中的各項(xiàng)與成本有關(guān)的工作。市場(chǎng)營銷部門的職責(zé)主要包括：（1）及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；（2）對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；（3）制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容。工程管理部門的職責(zé)主要是，盡早組織施工單位開展圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，配合設(shè)計(jì)管理部門，研究各設(shè)計(jì)階段所需的建設(shè)技術(shù)條件，尤其是關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)的技術(shù)措施和實(shí)施效果的把握。

4設(shè)計(jì)管理體系各階段關(guān)注的要點(diǎn)

設(shè)計(jì)管理體系的載體是規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容主要是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展技術(shù)戰(zhàn)略，建立每項(xiàng)與具體工作相關(guān)的設(shè)計(jì)程序標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量保證工作有章可循。如：設(shè)計(jì)任務(wù)書（設(shè)計(jì)合同）的標(biāo)準(zhǔn)化、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化。具體為：戶型產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)和方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求。按照各階段研究的重點(diǎn)任務(wù)不同，因此，其所關(guān)注的要點(diǎn)也各有側(cè)重。

4.1概念設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項(xiàng)目用地條件分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；（2）充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目價(jià)值；（3）通過策劃與設(shè)計(jì)手段，對(duì)于區(qū)域劣勢(shì)條件提出解決策略；（4）依據(jù)用地條件的詳細(xì)分析形成匹配的規(guī)劃布局與產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。（5）對(duì)項(xiàng)目容積率進(jìn)行價(jià)值研究、分析。通過對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，多方案的比選，形成合理的開發(fā)強(qiáng)度與面積指標(biāo)。（6）滿足客戶營銷需求的戶型組合與面積配比（商業(yè)及配套面積）以及符合成本控制、停車位數(shù)量指標(biāo)的地下室開發(fā)面積。

4.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位與目標(biāo)客戶群定位；（2）項(xiàng)目開發(fā)面積與產(chǎn)品配比；（3）地下地上建面，住宅、商業(yè)及配套面積；（4）規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方案；（5）分期開發(fā)、展示區(qū)建設(shè)方案、物管方案；（5）技術(shù)材料配置建議，包括顧客界面的材料部品標(biāo)準(zhǔn)以及材料標(biāo)準(zhǔn)和成品標(biāo)桿。（6）項(xiàng)目成本控制分析，包括：按照保證最大的可售面積，嚴(yán)格控制地下室、人防、交通體、配套設(shè)施等不可售項(xiàng)目用地及規(guī)模，滿足低限即可；合理、可行、與匹配成本的結(jié)構(gòu)方案；符合項(xiàng)目檔次定位的材料配置標(biāo)準(zhǔn)。

4.3初步設(shè)計(jì)、施工圖階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）設(shè)計(jì)圖紙的表達(dá)深度，針對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的全專業(yè)審查如下。重點(diǎn)包括：建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)校核、水、暖、電各設(shè)備專業(yè)管線綜合；（2）總圖與景觀、土建：管線綜合與景觀總圖的匹配以及土建標(biāo)高與景觀地坪標(biāo)高的匹配；（3）需另行組織開展的二次設(shè)計(jì)：門窗、立面分色、排磚、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、電梯參數(shù)及裝修方案等；（4）外部資源，包括地勘審圖單位、施工圖審查單位、人防、消防相關(guān)審查部門的協(xié)調(diào)配合。（5）成本控制：嚴(yán)格控制可售面積與建設(shè)面積比，重點(diǎn)對(duì)地下室面積指標(biāo)、結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)、以及結(jié)構(gòu)的含鋼量混凝土含量等進(jìn)行核驗(yàn)，對(duì)材料的性能指標(biāo)和單價(jià)進(jìn)行成本分析。

5設(shè)計(jì)管理的原則

5.1設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目的定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，也是基礎(chǔ)，其框定了房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，因此，在設(shè)計(jì)時(shí)，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的效果，其往往是得不償失的。比如，項(xiàng)目定位為中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，其價(jià)位適中、檔次中等，但設(shè)計(jì)院卻做出了中庭園林景觀的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)中有幾千上萬平方米的中庭，在其中布置了大量的水景，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻等設(shè)計(jì)。因此，這樣的設(shè)計(jì)方案就極其脫離實(shí)際，不符合項(xiàng)目定位。

5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本

許多規(guī)劃設(shè)計(jì)，未了節(jié)省資金或其他原因，在簡單倉促完成的同時(shí)，也給住戶留下了長期隱患。如小區(qū)主出入口與城市主干道交叉口距離太近，造成出入口交通擁堵的情況，這樣的設(shè)計(jì)在城市居民區(qū)的設(shè)計(jì)中影響巨大，其還會(huì)影響到整個(gè)城市的未來發(fā)展。因此，設(shè)計(jì)一定要遵循以人為本的原則。

5.3設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能創(chuàng)造賣點(diǎn)為營銷服務(wù)

建設(shè)始終以銷售為目的。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)；另一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，如果項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)為戶型設(shè)計(jì)，那么其所有的戶型都必須精心設(shè)計(jì)，以迎合推銷，戶型功能面積必須趨向?qū)嵱霉δ堋Ｖ?、小戶型基本上以大廳小房為主；大戶型則主要考慮強(qiáng)化客廳、主臥、陽臺(tái)等主要空間的效果和尺度；戶內(nèi)公共通道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量減少，并充分利用好每一寸空間。以賣相為觀點(diǎn)，就要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須具備一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條位于主軸線上的景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨、舒適的樣板房等。在項(xiàng)目完成之前，先做好項(xiàng)目的環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)，其目的仍是以營銷為需要。

6結(jié)語

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作的精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。開發(fā)企業(yè)的投資，策劃、設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)理念，都需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖紙中得以實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)管理已逐漸成為各地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一，因此，建立科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理體系還需要結(jié)合各企業(yè)的自身實(shí)際，建立設(shè)計(jì)管理部門與各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各項(xiàng)目公司及及外部設(shè)計(jì)單位的溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，有效推動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。