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    房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理探討

    2017-02-04 09:29:16張震芳
    財經(jīng)界·學術版 2016年24期
    關鍵詞:跨區(qū)域房地產(chǎn)

    張震芳

    摘要:我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展越來越快,行業(yè)的整合速度也越來越快。不少中小企業(yè)因為無法適應市場的需求而陸續(xù)退出市場,留下的大部分房地產(chǎn)公司也為解決自身跨區(qū)域項目管理問題而苦惱。本文就對房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理問題進行探討,希望對房地產(chǎn)公司項目管理者的跨區(qū)域管理有所幫助。

    關鍵詞:房地產(chǎn) 跨區(qū)域 多項目管理

    一、跨區(qū)域多項目管理的具體含義

    跨區(qū)域多項目管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計劃和管理方向,以提高集團整體利益為目標,整合集團內(nèi)部資源并進行合理配置,然后同時對不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行管理、協(xié)調(diào),使所有項目的綜合執(zhí)行效果達到最優(yōu)的項目管理方式。企業(yè)除了要管理好單個項目外,還必須要綜合考慮集團的整體項目發(fā)展,考慮集團的整體發(fā)展目標,如此才能實現(xiàn)集團資源的配置最優(yōu)化,才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面,從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標達到一致性管理水平。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項目管理存在的問題

    (一)缺乏科學的融資規(guī)劃

    在過去一段時間中是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期,大部分房地產(chǎn)公司曾一度保持著比較理想的收益率,資金比較充裕。但現(xiàn)階段,行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化,再加上銀行銀根制度的限制,導致許多房地產(chǎn)公司在融資方面出現(xiàn)較大困難。大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段的主要融資渠道有兩個,一個是內(nèi)源融資,另一個是外源融資,前者又細分為自有資金以及留存收益,后者大部分是短期負債,其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面,短期借款明顯低于長期借款,然而短期借款對應著相對偏大的償還壓力,往往需要公司通過重復性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前,房地產(chǎn)公司缺乏科學的融資規(guī)劃,導致資金籌集受阻,無法進行有機協(xié)調(diào),給公司的健康發(fā)展帶來了相當不利的影響。

    (二)資金使用不合理,財務風險大

    房地產(chǎn)屬于一種常見的資金密集型行業(yè),其項目往往對應著很長的建設周期。項目初期便需要大筆資金的注入,而該階段的資金收入往往為零,再加上只有在項目后期才能進行資金的回收,因而導致資金回收周期相對偏長,假若缺乏充裕的資金支持,項目將會難以為繼,嚴重時甚至中途停工,如此一來,大幅提高了企業(yè)的機會成本,增加房地產(chǎn)企業(yè)財務風險。在項目投資階段,部分房地產(chǎn)公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成,未設計嚴謹?shù)馁Y金使用方案,如果無法在相應時間內(nèi)收回應收賬款或者取得相應規(guī)模的貸款,缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制,總是在資金短缺時才去考慮籌集資金,這樣對工程的進度會有很大影響,無法保障項目擁有足夠的現(xiàn)金流,致使項目陷入困境,同時加大財務風險的威脅程度。

    (三)財務戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略整合度低

    房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域進行多項目開發(fā)時,常會在項目所在地成立一家項目公司,負責該房地產(chǎn)項目的具體管理,但是項目公司與總公司之間財務戰(zhàn)略整合度低,在運行的時候經(jīng)常會出現(xiàn)矛盾。之所以會出現(xiàn)這樣的情況是由于項目公司在制定財務戰(zhàn)略的時候?qū)ω攧諔?zhàn)略知識認識不足,沒有從全局的角度進行規(guī)劃制定,其他戰(zhàn)略在規(guī)劃制定時也是從各自角度,各自利益出發(fā)的,沒有考慮到與財務戰(zhàn)略相互整合,只考慮自身利益,就會導致總公司戰(zhàn)略運行不暢。

    三、多項目管理改進實施建議

    (一)拓寬融資渠道

    現(xiàn)階段,大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成多樣的融資渠道,以銀行貸款為主。但是,僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監(jiān)會對商業(yè)銀行監(jiān)管力度的加大,銀行貸款政策不斷變化,逐漸開始對房地產(chǎn)公司的融資造成威脅,尤其是對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜;另外,銀行貸款將會產(chǎn)生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性,房地產(chǎn)公司在面臨融資難的情況時應先較少考慮融資成本,重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)公司集團化、多項目化的發(fā)展趨勢,房地產(chǎn)企業(yè)必須擴大其融資渠道,如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債劵融資等。

    (二)加強財務風險控制

    房地產(chǎn)公司要加強財務風險控制體系的建立,第一,要建立財務預警系統(tǒng),房地產(chǎn)公司應根據(jù)長期和短期指標建立財務預警模型,對財務戰(zhàn)略的實施過程進行實施跟蹤監(jiān)控,對財務戰(zhàn)略的實施效果定期整理分析,對比預先設定的預警值,盡早發(fā)現(xiàn)財務危機,即使找到解決的方案。第二,做好施工進度款和銷售回款的控制,工程部門在工程結(jié)算時要對施工進度款嚴格把關,保持資金預算和工程進度的一致;房地產(chǎn)公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程,加快銷售資金的回款速度,從而降低財務風險。

    (三)加強企業(yè)人員財務戰(zhàn)略意識

    目前房地產(chǎn)公司存在總公司財務戰(zhàn)略與項目公司財務戰(zhàn)略整合性低的問題,這主要是由于公司人員缺乏戰(zhàn)略意識,特別是房地產(chǎn)項目分公司務人員數(shù)量有限,高學歷專業(yè)財務人才更是缺少,其他部門人員財務意識薄弱,財務戰(zhàn)略在制定實施的過程中,往往容易忽略項目公司與總公司的關系,只注重企業(yè)自身職能的目標,而忽略公司總體戰(zhàn)略和其他職能戰(zhàn)略所需要的資金規(guī)劃,導致財務戰(zhàn)略違背總體戰(zhàn)略或者阻礙總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

    房地產(chǎn)公司應關注對人的培養(yǎng)以及管理,應樹立和強化系統(tǒng)理財理念,系統(tǒng)收集、整理以及利用相關信息,從而更加高效地實施包括財務決策在內(nèi)的一系列活動。除此之外,無論是財務人員,又或者是非財務人員,均需要掌握一定的財務知識,尤其是財務人員更需要持續(xù)提升自身的專業(yè)水平,推動和保障集團企業(yè)財務戰(zhàn)略真正落到實處。房地產(chǎn)公司可以定期組織全體財務人員進行深造培訓,聘請高級財務講師進行授課指導,同時讓公司財務人員對公司內(nèi)其他部門員工進行財務知識普及,樹立全員財務戰(zhàn)略意識。

    四、結(jié)束語

    目前,我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是,隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和建筑行業(yè)的市場不斷整合,單項目管理模式漸漸不能滿足房地產(chǎn)公司的管理需求了??鐓^(qū)域多項目管理模式漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)慢慢重視起來。因此,加強對房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的,是能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提高和企業(yè)發(fā)展的。

    參考文獻:

    [1]李忠富,張亞妮.跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設計管理研究[J].土木工程與管理學報,2013

    [2]李愛紅.房地產(chǎn)集團多項目運營管理探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011

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