房價上漲的原因探析

陳陽

房價上漲的原因探析

陳陽

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有重要影響，然而經(jīng)過多年的發(fā)展，房價問題成為房地產(chǎn)行業(yè)的突出問題，也是如今的熱點問題。房地產(chǎn)行業(yè)主體關(guān)系錯綜復(fù)雜，影響房價的因素涉及方方面面，如需求、成本、政策等等，然而真正觸及問題中心的因素，還需探討。此外，資本因素是討論房價問題時不應(yīng)忽視的重要一面。

房價；房地產(chǎn)；原因；資本

2005年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房價持續(xù)攀升，同時帶動建筑、能源、交通等行業(yè)的發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展提供重要貢獻。近年來，房價更是一路飆升，超出了普通居民的購買力，涉及社會問題和民生問題。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國目前房價收入平均值為14～15倍，遠遠高于國際上4～6倍的標(biāo)準(zhǔn)。雖然國家出臺一系列調(diào)控政策，但房價依然在漲。馬克思認為，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，房價問題既是經(jīng)濟問題，又是政治問題、社會問題，關(guān)系國家長遠、健康的發(fā)展，是重中之重。

一、我國的房地產(chǎn)行業(yè)概述

影響房價上漲的因素紛繁復(fù)雜，要了解房價上漲的主要原因，首先要對房地產(chǎn)本身有所了解。

房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產(chǎn)一般也被稱為不動產(chǎn)。①該名詞解釋摘自維基百科。我國的房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他國家具有特殊性，參與主體眾多，如土地開發(fā)商、政府和購房者等主要參與者，還包括建筑公司、媒體、房地產(chǎn)代理商、經(jīng)理人、銷售人員等次要參與者。其中購房者分為兩類，一類是買不起房子的人，這一類購房者處于弱勢地位。出于安家立業(yè)等中國傳統(tǒng)觀念，房子對這些購房者來說是必需品，但是他們的收入漲幅永遠跟不上房價的漲幅；另一類購房者是出于投資性需求而買房，通過炒房獲取利潤。雖然房地產(chǎn)是財政收入的重要來源，但是政府的最終目的是讓老百姓安居樂業(yè)，政府是希望將房價波動控制在一定范圍內(nèi)的。房價過高引起的民生問題，必然需要“第三只手”的調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)雖無壟斷之名，卻有壟斷之實，政府政策施壓下，房價依然在漲，雖然不能確定這是否是房地產(chǎn)大佬們商量一致的結(jié)果，但是他們對購房者的統(tǒng)一行為顯示了房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)中的強勢地位。

二、我國房價上漲原因分析

導(dǎo)致房價上漲的原因有很多，需求過熱、成本上升等等已有人提及，但細細推敲，發(fā)現(xiàn)這些說法其實存在一些漏洞。

（一）需求拉動說

有人認為，過熱的購房需求是拉動房價上漲的主要原因。一般情況下，供求影響價格，不同因素對價格的影響最終是通過改變商品的供求狀況而實現(xiàn)的，商品供不應(yīng)求，買者爭相搶購，價格上漲。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口增長，家庭規(guī)模趨于小型化，銀行開辦按揭貸款業(yè)務(wù)使個人住房貸款余額急劇增加……這些原因不僅刺激了正常需要，也提升了投機性需求，與此相對的，由于信貸政策和土地政策緊縮，導(dǎo)致短期內(nèi)的住房供給不足，致使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，住房供給顯得無力。所以，在房子供不應(yīng)求的情況下，房價理所當(dāng)然地漲了。

需求拉動說有一定道理，但還不能完全說明房價上漲的原因。首先，對于中低收入者來說，他們確實面臨著住房難的困境，即使有廉價出租屋屋和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)，遠遠滿足不了需要。從表面上看，房子確實“供不應(yīng)求”，但是實際上，飆升的房價早已將讓那些沒錢的購房者拒之門外，他們有需求但沒有購買力，這樣的需求似乎無法對房價起太大的影響。同時，從金子塔型的社會階層結(jié)構(gòu)可以看出，處于底層的中低收入者所占比重很大，而擁有居民總收入的80%左右的高收入者在居民總數(shù)中占20%，他們大都已經(jīng)擁有了自己的房子，居住需求趨于飽和，競相買房是為了滿足其投資性需求，這么多房子攥在手里，也是為了賣出去，那么今后賣的時候還會供不應(yīng)求嗎？所以從這兩方面看，供不應(yīng)求并不是房價上漲的根本原因。

（二）成本推動說

房地產(chǎn)行業(yè)對建筑工人的需求是相對穩(wěn)定的，但隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，我國居民人均收入持續(xù)上升，建筑工人的工資也會不斷提高，所以人工成本提高，開發(fā)成本相應(yīng)提升。同時，由于物價上漲，鋼筋、水泥等材料費用也有所增長，房價自然水漲船高。當(dāng)然，這些不足以解釋成本推動說，更重要的是地價。房價包括地價，高昂的地價也是房價上升的重要因素。公開拍賣是政府轉(zhuǎn)讓土地的主要方式，價高者得。例如，最早實行土地儲備制度的杭州，2004年第一季度和第二季度地價同比增長51.3%和81.3%。此外，土地交易過程中可能會出現(xiàn)尋租行為，開發(fā)商為此支出的費用，自然是從購房者那里收回。

成本推動說對不同地產(chǎn)來說是成立的，成本不同，價格自然不同，但若是同一幢樓房在不同時期價格上漲，對于這一現(xiàn)象，成本推動說顯然說不通，因為自建成之日起，它的成本顯然并無變化，工人工資、材料費用顯然都已經(jīng)是過去式，地價的市場價格雖然有變化，但是實際價格還是原來買入的價格，所以此時并不是成本的原因。以任志強為代表的開發(fā)商們，將房價指向土地“招、拍、掛”政策，將地價的飆升歸咎于政府政策。政府針對地價的調(diào)整政策雖然一定程度上導(dǎo)致地價上揚，但更多針對的是那些暗箱操作的交易，一定程度上打擊了暴利獲得者，大多數(shù)利益被分流的開發(fā)商依然有錢可賺，只是不再是暴利了。而且學(xué)者岳曉武經(jīng)過一系列探究，認為地價上漲是房價上漲的結(jié)果而非原因。所以，成本也不是房價上漲的根本原因。

（三）其他

1.政府政策因素

起初為拉動經(jīng)濟增長，出臺一系列刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，以及后來出臺的土地政策和寬松的貨幣政策。

2.媒體因素

媒體的報道，甚至鼓吹在一定程度上給消費者房子供不應(yīng)求等等的錯覺。這些原因雖然對房價以一定的推動作用，但實際上依然沒有觸及問題深處。

三、我國房價上漲重要原因探析

如今房地產(chǎn)市場相對于其他商業(yè)關(guān)系具有特殊性，用一般商品價格分析方法很難探究出房價上漲的深層原因。如果按照馬克思的勞動價值論來給房地產(chǎn)定價，那么中低收入者“住房難”的問題就能迎刃而解了，但顯然開發(fā)商們是不愿意的，因為價值由價格決定，價值是凝結(jié)在商品中無差別的人類勞動，價值由社會必要勞動時間決定，簡化來說就是用成本定價，而即使算上其他開發(fā)費用、地價、合理的利潤空間，依然不能滿足他們的胃口，不然房價為何只升不降？從這個角度看，房地產(chǎn)井噴式的價格波動更大程度上是一種價格行為，而非一般意義上由價值決定的價格波動。

在吳昊的《房地產(chǎn)神曲》一書中，作者用“隨意”二字來形容房地產(chǎn)商的漲價行為，雖然不能斷定房價是否真的由房地產(chǎn)商“任性”而定，但他們很有可能占據(jù)了主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)商用如此暴利的方式賺錢，了解背后的驅(qū)動因素很重要。簡單來說，房地產(chǎn)開發(fā)商們的運營模式是這樣的：房地產(chǎn)商通過公開拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)，然后向銀行貸款，然后由建筑公司開發(fā)，賣出房子，房子售出獲得回報之后并不是結(jié)束，而是又回到第一環(huán)重新開始。房地產(chǎn)商之所以愿意回到開始并孜孜不倦，是因為嘗到了高額利潤的甜頭，這里隱藏著一個概念：資本。不同于資金，資本用于投資，通過完成投資過程獲得利潤即剩余價值。資本的高回報率很容易讓開發(fā)商們“喪失理智”，使他們眼里只有錢，而忽視消費者的真正需求，只把房子視為投資機會，通過各種手段獲取利潤。除了房地產(chǎn)開發(fā)商，炒熱房價的還包括社會上的一些熱錢，如高收入的富有者、類似溫州炒房團的那一類人以及其他的閑錢，都試圖投資房產(chǎn)使資金保值增值。

房子首先應(yīng)該用來居住，而后才是投資機會的平臺，若是不加以控制，很容易陷入本末倒置的局面。資本不一定是房價上漲的根本原因，但是從驅(qū)動因素來看，相對于其他因素，資本因素更深入到問題中心。

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陳陽，女，江蘇蘇州人，東南大學(xué)馬克思主義理論專業(yè)碩士在讀，研究方向：思想政治教育。

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1008-4428（2016）08-37-02