商業(yè)地產(chǎn)公司財務風險控制模式探討

摘 要：由于其行業(yè)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在財務管理方面往往呈現(xiàn)出高財務風險的狀態(tài)，因此，如何根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司的實際情況，對財務風險進行有效管理是現(xiàn)階段我們必須解決的問題。在此，結(jié)合現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司財務管理的實際情況，分析商業(yè)地產(chǎn)財務管理的特點，針對其中存在的問題，進行相應財務風險控制模式策略的提出，希望能夠起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財務風險；控制模式

一、前言

隨著近年來我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢風云變幻，國家關(guān)于土地與金融方面的政策趨緊。根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司的實際情況發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)地產(chǎn)公司普遍存在償債能力薄弱、抗風險能力不強等問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為一個較為典型的資金密集型行業(yè)，這一行業(yè)的主要特征為資金投入量大、存貨的周期長、回收周期以及變現(xiàn)能力較差等特點，這些特點直接決定著商業(yè)地產(chǎn)公司存在較高的財務風險。同時，由于處于后金融時代，政府根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，跟進出臺的多種經(jīng)濟政策，直接或是間接影響到我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這也加劇了商業(yè)地產(chǎn)公司的財務風險。因此，我們必須對當前商業(yè)地產(chǎn)公司的財務風險問題進行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商業(yè)地產(chǎn)公司財務風險管理特點以及存在的主要問題

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的主要流程要經(jīng)過以下4個階段：一是征地階段；二是土地開發(fā)階段；三是房屋開發(fā)階段；四是竣工銷售以及物業(yè)階段。在這一流程過程中，四個階段都需要公司進行大量資金投入，通常情況下，公司會在達到第三階段的相應條件時進行預售，以實現(xiàn)資金的盡快回籠，進行到第四個階段，才能實現(xiàn)資金的真正回籠。整個開發(fā)流程，資金從投入到回收的周期非常長，中途的不可控因素非常大。

2.財務杠桿過度使用

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金注入，大部分商業(yè)地產(chǎn)公司選擇貸款的形式，這在一定程度上造成財務杠桿使用過度。財務杠桿的主要使用方法有兩種：一是能夠讓公司的股東僅僅使用少量的自由資本進行公司的運行，同時，還能夠提高稅盾效應；二是，過高的財務杠桿這代表著公司具有高度的流動資金，一旦公司運用出現(xiàn)問題，企業(yè)就會面臨較大的還款壓力，進而極大地影響到股東權(quán)益。

3.資產(chǎn)期限不匹配

現(xiàn)階段，大部分的商業(yè)地產(chǎn)公司往往會通過舉債的方法進行相關(guān)業(yè)務的經(jīng)營，這一種經(jīng)營方法對于公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必須要有相應的資產(chǎn)進行匹配，若是不匹配，將導致公司選入短期資金不足的局面。對于商業(yè)地產(chǎn)公司而言，其主要流動資產(chǎn)就是存貨。一般按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品以及非開發(fā)產(chǎn)品進行分類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。對于商業(yè)地產(chǎn)公司來說，其存貨一般不容易變現(xiàn)，其資產(chǎn)的流動性較差，往往導致公司的償債壓力較大。

4.現(xiàn)金流入期限不均衡

無論什么樣的公司，若是想保證公司的正常運行其根本就是良好的現(xiàn)金流的保障。但是，現(xiàn)階段我國大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流存在一年高、一年低的問題。一方面，商業(yè)地產(chǎn)公司往往采用預售的方法在地產(chǎn)項目開展的過程中獲得相應的資金流，但是，各個開發(fā)項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，進而導致以上問題的出現(xiàn)。另一方面就是因為公司的投入收益現(xiàn)金流也存在不均衡的現(xiàn)象。這一問題直接導致現(xiàn)金流高的那一年出現(xiàn)大量的現(xiàn)金冗余，現(xiàn)金流低的那一年面臨償債風險，現(xiàn)金流入的不均衡導致公司的正常運行無法得到保障。

5.項目調(diào)整能力弱

根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展情況來看，由于其開發(fā)周期長，管理周期也較長。無法進行相應項目的調(diào)整，同時，項目轉(zhuǎn)手的門檻和條件高，一旦資金被投入到相應的項目中，某一不確定因素失控將導致項目出現(xiàn)停滯，現(xiàn)金鏈面臨斷裂的風險，這也為公司的正常運行帶來不利的影響。

三、財務風險控制模式構(gòu)建

要想保障商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公司應該建立相應的財務風險識別模型，并在此基礎上進行日常財務風險管理活動，進一步控制財務風險，不斷降低企業(yè)的利益損失。

1.償債風險控制

這一風險主要是在公司發(fā)展中，因為各種因素使得公司無法進行各種賬務償還所導致的財務風險，這主要是由債務所引發(fā)的。通過上文分析我們可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)公司之所以具有高的負債率，其主要原因是因為具有較高的償債風險，因此，如何進行資金結(jié)構(gòu)的合理安排，具有重要意義。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，要重視合理籌款渠道的選擇。企業(yè)的負債率多少是一個適當?shù)闹?，這并沒有相應的規(guī)定。一般來說，他必須與企業(yè)的償債能力進行相互匹配。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務的主要來源，因此，企業(yè)舉債的整體規(guī)模要與所有者的利益相互適應，不應該超過凈資產(chǎn)的總額。

（1）重視資本結(jié)構(gòu)控制

商業(yè)地產(chǎn)公司要根據(jù)公司發(fā)展的實際情況以及發(fā)展的外部環(huán)境進行權(quán)益與債務比例的確定，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，應該對整個項目進行整體的考慮，進而確定投資總額的大小以及營銷過程中所遇到的各種問題。一般來說，若是融資環(huán)境相對較好，公司的財務情況較為穩(wěn)定，對于項目開發(fā)規(guī)模較大、市場需求量大的公司來說，權(quán)益資金比率可以適當?shù)慕档鸵恍e債比例可以適當高一些。反之，權(quán)益資金比率可以適當?shù)母咭恍e債比例可以適當降低一些。一般，公司往往可以采用以下資本結(jié)構(gòu)：三分之一的資金來源于自身，三分之一的資金進行銀行貸款，三分之一的資金來源于預售。從公司發(fā)展的整體情況來看，這一資本模式更合理。除此之外，企業(yè)還要要根據(jù)整體發(fā)展的實際情況進行合理籌款期限的安排，科學、合理的進行利率形式的選擇，抱我整體發(fā)展趨勢，深入研究資金市場的供求關(guān)系，根據(jù)利率走勢進行合理的安排。當利率較高的時期，企業(yè)要盡量減少資金的籌資；當利率處于由高到低過渡期的時候，也要盡量減少利率的籌資。當初與利率較低水平的時候，企業(yè)要根據(jù)其實際情況進行資金的湊集。在利率上漲的時期，企業(yè)要積極進行利率的籌集，在這一過程中，要采用固定利率的計息方式，進而不斷降低負債利率，進而達到降低資金成本的目的。

（2）合理進行債務期限的搭配

商業(yè)地產(chǎn)公司要根據(jù)整體發(fā)展以及經(jīng)營活動的實際情況進行資金需求的預測。首先要做的工作就是進行預算，并進行融資計劃的處理。在進行具體財務預算過程中，商業(yè)地產(chǎn)公司可以根據(jù)自身的總體發(fā)展情況、整個行業(yè)的主要特點，保持合理的負債比，同時，根據(jù)實際經(jīng)營情況，進行資金需求總量的確定。使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調(diào)度，降低空閑資金占用額，避免由于資金不落實或無法償還到期債務而引發(fā)的籌資風險。在進行負債計劃制定的過程中，還要重視還債計劃的制定，讓其具有一定的還款保障，商業(yè)地產(chǎn)公司負債后的速動比率不宜低于1：1。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況，流動比率應保持在2：1左右的安全區(qū)域。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)公司還應該重視管理、資金周轉(zhuǎn)方面的問題，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)公司的盈利能力，在一定程度上壓縮資金占用，盡量縮短產(chǎn)品生產(chǎn)時間，合理進行庫存的設置，讓債務進行有效的安排。

2.加強資金流動性

由于流動性風險十分不容易被化解，商業(yè)地產(chǎn)公司不得不采用調(diào)整資產(chǎn)負債匹配的情況進行解決。商業(yè)地產(chǎn)公司可以通過資產(chǎn)負債的拆分，將未來的資金流與期限進行有效的整合。同時，通過自身資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的調(diào)整還可以在一定程度上降低其防范流動性風險。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)公司可以采用對沖法進行融資活動，進而不斷減少資金缺口。由于債務償債口是固定的，但是未來資金確實不確定的，因此，商業(yè)地產(chǎn)公司并不能做到完美匹配。要想不斷降低這一風險，首先，就要重視現(xiàn)金流的流動性的增加，但是，現(xiàn)金流流動性增加，又在一定程度上降低收益。為了避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們要進行流動性資產(chǎn)組合。能夠有效的進行商業(yè)地產(chǎn)公司資金需求的保障。

3.盈利風險控制

由于無法進行有效銷售，導致公司的利潤降低，進而導致公司面臨一定的風險，追根究底，產(chǎn)生盈利風險的根本原因是成本的上升、收入的減少。因此，我們要重視盈利風險控制。首先，進行性科學定價。價格的變動始終影響到公司的變現(xiàn)能力以及變現(xiàn)效率，對于商品房開發(fā)之后，管理人員應該對開發(fā)地區(qū)的實際發(fā)展情況，綜合分析扣板的質(zhì)量、品質(zhì)、價格彈性以及競爭樓盤的定價等進行科學定價；其次，要進行合理的促銷。要想提高銷售量，商業(yè)地產(chǎn)公司進行宣傳活動的開展，例如利用廣告、宣傳導報、人員推銷等方法進行，將所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目的信息不斷傳遞到消費者手中，讓他們對這一開發(fā)項目進行全面的了解。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，這導致銷售十分重要，因此，公司必須重視銷售力量的加強，進一步增加預售，進而獲得更多的資金來源。

4.強化企業(yè)內(nèi)審制度

在進行財務風險管理的過程中，企業(yè)內(nèi)部控制對于風險的控制具有十分重要的意義，因此，要重視這一制度的建立并不斷完善。良好的內(nèi)審制度應該獨立于企業(yè)的其他部門，同時，還要對內(nèi)審制度進行強化，及時發(fā)現(xiàn)并不斷改善企業(yè)的控制系統(tǒng)中存在的問題。通過這些措施的實施，能夠及時進行問題的辨別，根據(jù)其實際情況進行有效措施的提出，并根據(jù)其審計情況與結(jié)果對高層領導人進行匯報。

四、總結(jié)

綜上所述，進行商業(yè)地產(chǎn)公司財務風險控制模式的構(gòu)建對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有十分關(guān)鍵的作用?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于財務風險管理的意識不到位，在管理過程中存在較多問題，在此，結(jié)合現(xiàn)階段實際情況，進行償債風險控制、加強資金流動性、盈利風險控制、強化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，希望能夠不斷提高商業(yè)地產(chǎn)公司的財務風險管理水平。

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作者簡介：曾娟（1980.11- ），女，漢族，重慶，高級經(jīng)濟師，會計師，研究方向：財務管理、審計、企業(yè)管理