房?jī)r(jià)怎么又漲了！

邵萍

貌似股市和樓市就是一對(duì)“冤家”，有一方處于弱勢(shì)了，另一方就開(kāi)始“興風(fēng)作浪”了。這不，在股市跌跌不休的同時(shí)，樓市又開(kāi)始步步高升了。但是，不管如何，關(guān)于投資這件事，還是要小心謹(jǐn)慎為好，千萬(wàn)不要被市場(chǎng)嚇著，盲目為之！

新年一過(guò)，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如被打了興奮劑一般，進(jìn)入高燒模式。裹被子徹夜排號(hào)，開(kāi)發(fā)商及房主坐地漲價(jià)，日光盤(pán)、地王等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮?？磥?lái)沉寂了一段時(shí)間的樓市又開(kāi)始“摩拳擦掌”，意欲殺回“硝煙彌漫”的市場(chǎng)。

漲勢(shì)襲人

滿(mǎn)打滿(mǎn)算也就兩個(gè)月的時(shí)間，中間也就隔了一個(gè)新年假期，相中的樓盤(pán)就已經(jīng)漲勢(shì)逼人了！這下，在深圳工作的小吳真的坐不住了。

春節(jié)前看了多個(gè)項(xiàng)目，但還是中意位于深圳市羅湖區(qū)的“錦緣里”項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)還簽訂了合同，預(yù)付了訂金10萬(wàn)元。然而短短的春節(jié)假期過(guò)后，當(dāng)小吳去補(bǔ)交首付款時(shí)，卻被項(xiàng)目人員告知，總購(gòu)房款需在原來(lái)493萬(wàn)元的基礎(chǔ)上增加30萬(wàn)元。

30萬(wàn)元？這可不是一個(gè)小數(shù)目了。本來(lái)攢夠房錢(qián)就已經(jīng)很拮據(jù)了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商卻突然坐地起價(jià)，小吳確實(shí)有點(diǎn)氣惱了！于是，小吳也不得不選擇退房，然而卻被告知不退訂金。雖然非常惱怒，但是又能怎樣呢？誰(shuí)讓你年前沒(méi)有瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)買(mǎi)下呢？

在深圳樓市瘋狂上漲的同時(shí)，上海這個(gè)城市也不甘示弱，頻頻出擊。就在2月28日，上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心由于人流量過(guò)大，不得不實(shí)施非常時(shí)期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門(mén)外等候，逐批放行人員進(jìn)入大樓辦理業(yè)務(wù)。

另外，縱觀(guān)過(guò)去，在上海這個(gè)繁華的都市里，千萬(wàn)級(jí)豪宅，幾百套住宅一日售罄的情況實(shí)難發(fā)生，非常鮮見(jiàn)。然而，2月22日瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布21日推出的位于虹橋的瑞虹新城第六期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便售罄，認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷(xiāo)售總額達(dá)到約人民幣36億元，合計(jì)352套住宅單元，平均售價(jià)約為每平方米80000元。同時(shí)，還有一套初期掛牌430萬(wàn)元的老公房，在一天內(nèi)，連續(xù)三次跳價(jià)，450萬(wàn)、490萬(wàn)、500萬(wàn)，這是有多瘋狂?。?/p>

深圳和上海都已進(jìn)入瘋癲模式，那么“大帝都”北京又怎么會(huì)波瀾不驚、坐視不亂呢？據(jù)悉，北京有一套二手房，兩天便漲了20萬(wàn)？相當(dāng)于一天漲10萬(wàn)？一位普通的民眾，一年能夠攢夠10萬(wàn)就已經(jīng)非常不錯(cuò)了，一天10萬(wàn)？這不是開(kāi)玩笑嗎？暫且不論市場(chǎng)情況了，北京一些不動(dòng)產(chǎn)登記中心，也已經(jīng)火爆到不行。2月26日，通州不動(dòng)產(chǎn)登記中心和朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心大廳里，比肩繼踵地?cái)D滿(mǎn)了人。

據(jù)悉，朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心從每天8點(diǎn)40分開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，但是每到6點(diǎn)的時(shí)候，他們門(mén)口就排起了長(zhǎng)隊(duì)，這種情況從春節(jié)前后就已經(jīng)開(kāi)始了。目前朝陽(yáng)區(qū)過(guò)戶(hù)全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場(chǎng)辦理的方式。

由于現(xiàn)在成交量很大，過(guò)戶(hù)的人比較多，因此預(yù)約號(hào)還是比較困難。目前在交易中心辦理過(guò)戶(hù)的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同的。經(jīng)過(guò)定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購(gòu)以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個(gè)月的時(shí)間。

為什么北京的不動(dòng)產(chǎn)登記中心如此火爆呢？據(jù)了解，主要有這幾個(gè)方面的原因：首先就是新政刺激下二手房交易市場(chǎng)的火爆，而其中學(xué)區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補(bǔ)貼新政的出臺(tái)，很多夫妻選擇變更登記不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)以符合新的報(bào)銷(xiāo)條件。

此外，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務(wù)，一般市民家庭難以一下拿出上百萬(wàn)元的現(xiàn)金，相關(guān)的抵押貸款業(yè)務(wù)就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買(mǎi)一賣(mài)，涉及兩個(gè)家庭，光辦理相關(guān)的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已經(jīng)超過(guò)了30%。

“杠桿樓市”

最新數(shù)據(jù)顯示，在眾多飛漲的一線(xiàn)城市中，漲幅最高的是深圳，達(dá)到52.7%，成為歷史上第一個(gè)出現(xiàn)指數(shù)同比上漲超過(guò)50%的城市。另外，從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比平均仍在下降。

在“330新政”為代表的樓市刺激新政下，一線(xiàn)城市是如何走出與二、三線(xiàn)城市截然相反的行情，同時(shí)同為一線(xiàn)城市，深圳為何能夠“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，領(lǐng)先北、上、廣呢？對(duì)此，有調(diào)查稱(chēng)，深圳樓市迅猛發(fā)展得益于深圳放開(kāi)信貸，其在2015年的住房貸款突破6000億元。以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實(shí)的“杠桿樓市”。

正常市場(chǎng)投資客的比例應(yīng)介于10%至15%之間，而深圳樓市投資客比例已超過(guò)25%，。另外，去年深圳買(mǎi)房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進(jìn)行二次抵押貸款，從銀行套錢(qián)出來(lái)再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買(mǎi)房。

在此背景下，越來(lái)越多的深圳人加入眾籌買(mǎi)房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。眾籌買(mǎi)房即幾個(gè)朋友湊首付，備好兩年月供，房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利分成。聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即與開(kāi)發(fā)商協(xié)商承包整棟樓，自己慢慢賣(mài)。

目前，“杠桿樓市”正在向上海蔓延。本身公積金貸款、商業(yè)貸款首付的下降，已經(jīng)拉高了買(mǎi)房的杠桿。一些原本用于股市的名詞，現(xiàn)在也開(kāi)始迅速向房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。從去年下半年開(kāi)始，上海不少中介公司和開(kāi)發(fā)商便與有牌照的金融機(jī)構(gòu)推出金融衍生品，向購(gòu)房者推出首付短期墊付等金融產(chǎn)品，而上海鏈家近日的“金融危機(jī)”也與這些金融產(chǎn)品有關(guān)。

多重因素的推動(dòng)

到底是什么原因，讓開(kāi)始“風(fēng)平浪靜”的一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，又開(kāi)始 “肆無(wú)忌憚”了呢？

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房?jī)r(jià)暴漲的原因一方面是受持續(xù)寬松的購(gòu)房政策影響，各類(lèi)購(gòu)房者能以更低的門(mén)檻進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，市場(chǎng)交易活躍容易推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另一方面，一線(xiàn)城市供求關(guān)系仍然緊張，在庫(kù)存規(guī)模不足的背景下，一、二手房?jī)r(jià)格都呈現(xiàn)了快速飆升的態(tài)勢(shì)。

除此之外，契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等新政，也不可避免地在心理層面影響了供需結(jié)構(gòu)最緊張的一線(xiàn)樓市；同時(shí)，中介、開(kāi)發(fā)商、輿論的配合，也再次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，使購(gòu)房者再次陷入恐慌性購(gòu)房的狀態(tài)中。

其實(shí)，從目前最瘋狂的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)看，其開(kāi)發(fā)商們坐地起價(jià)的情況，并不鮮見(jiàn)。例如，在2015年6月，備案價(jià)每平方米僅為17萬(wàn)元的深圳市中洲華府第三期項(xiàng)目公寓，開(kāi)盤(pán)價(jià)漲至37.6萬(wàn)元。對(duì)此，深圳市土規(guī)委隨即對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約談。隨后，該項(xiàng)目備案單價(jià)再次變更為176531元，單價(jià)直降20萬(wàn)元。

有些中介為了一己私利，也在不斷造勢(shì)，期望從中得到幾多好處。一位中介朋友介紹道：“在一線(xiàn)城市把一套房炒高20%到30%很正常。今天一套房提價(jià)20%，你覺(jué)得價(jià)格偏高不正常，但明天10套提價(jià)，短時(shí)間內(nèi)所有房子都提價(jià)后價(jià)格就正常了。”因?yàn)?，作為一名中介，他們能夠得到的中介費(fèi)并不多，為了提升自己的工資，就只能通過(guò)炒高房?jī)r(jià)后，提高傭金收入。這樣一來(lái)二去，購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)在不斷上漲，心里便開(kāi)始恐慌，于是購(gòu)房便變得更為積極，市場(chǎng)也就火爆了。

此外，輿論的影響也不可小覷。有一些媒體在報(bào)道個(gè)別房地產(chǎn)市場(chǎng)事件時(shí)，也許沒(méi)有過(guò)多用意，但同樣造成了推波助瀾的作用。一般情況下，大多數(shù)購(gòu)房者的心態(tài)都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。他們一旦陷入恐慌狀態(tài)，市場(chǎng)也就難以把控了。

因此，還是那句老話(huà)：樓市也有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房也需謹(jǐn)慎。雖然它不會(huì)像股市那樣讓你一夜成為窮光蛋，但是懷著一顆不安之心，盲目地購(gòu)置一座房，也會(huì)造成許多不必要的麻煩吧！