物業(yè)管理公司財務(wù)管理強化策略探討

李祥

摘要：現(xiàn)階段，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，各公司為增強自身的經(jīng)濟效益，不斷尋求更為有效的方式，物業(yè)管理公司就是其中的典型。物業(yè)管理能力和公司的生產(chǎn)效率、經(jīng)濟效益以及各項財務(wù)收入具有緊密的關(guān)系，受到公司的高度重視。物業(yè)管理行業(yè)早已構(gòu)建起龐大的體系，企業(yè)運作、商品運輸、人們的社會生活等均和其息息相關(guān)，物業(yè)管理行業(yè)在現(xiàn)代社會中的地位迅速提升，獲得了更快的發(fā)展。然而，因為諸多因素的影響，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作依舊存在問題。作者詳細闡述了物業(yè)公司財務(wù)管理方面的具體內(nèi)容和基本狀況、基本的財務(wù)管理問題與不足、物業(yè)公司強化財務(wù)管理的相關(guān)對策等，旨在為物業(yè)管理公司今后的財務(wù)管理工作提供有利的參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財務(wù)管理；問題與對策

當前，伴隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及網(wǎng)絡(luò)科技的不斷更新，物業(yè)管理行業(yè)也獲得了極大的進步，不論是數(shù)量，還是規(guī)模上，較之前都有了更大的提高，其服務(wù)領(lǐng)域逐漸擴展，服務(wù)水平和經(jīng)濟效益也獲得了很大的提升。物業(yè)管理公司的經(jīng)營原則是減少營運成本，把公司的價值效益不斷擴大，進而增強公司的整體經(jīng)濟效益，更好地保證企業(yè)立足于當今的同行業(yè)之中。所以說，強化物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作至關(guān)重要，各物業(yè)公司應(yīng)當在實際的運營過程中，合理組織各項財務(wù)活動，控制資金流向，努力把企業(yè)資金的使用效率提高到最大限度，如此一來才能夠更好地保證企業(yè)的經(jīng)濟社會等各種效益的提升。

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的主要內(nèi)容

若是依據(jù)行業(yè)進行劃分，那么物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當歸屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，然而其不可完全等同于服務(wù)行業(yè)，它也具有本身的行業(yè)特殊性。通常而言，物業(yè)管理公司財務(wù)管理涉及的成本費用和普通生產(chǎn)企業(yè)或加工制造業(yè)的成本概念有所差異，應(yīng)當從某種特定的角度來詮釋成本構(gòu)成，也就是借助廣義的成本定義或者泛指的費用定義來對實際發(fā)生的支出進行整合。若從廣義角度來考慮，物業(yè)管理公司的成本費用涵蓋了管理費用及財務(wù)費用，這些均屬于該行業(yè)的財務(wù)管理范疇。作為一個物業(yè)管理公司來講，它的財務(wù)管理工作通常更加注重以下方面：

首先，物業(yè)管理公司的成本管控以及費用支出是其財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)前提，也是保證物業(yè)管理公司切身利益的必然要求。物業(yè)管理公司的成本控一般包括將成本費用控制在合理范圍內(nèi)的預(yù)算管理；完善財務(wù)管理機制，給公司的運作管理提供有力的制度保障；考核更加嚴苛，保證成本費用項目控制目標的實現(xiàn)。

其次，物業(yè)管理公司的行業(yè)特征造成了利潤率不高的現(xiàn)象，因此，物業(yè)公司必須持續(xù)擴大自身規(guī)模，才可以令公司的總體利潤總額迅速增加，進一步給公司未來的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。但是，要想迅速擴大企業(yè)規(guī)模、提升經(jīng)濟效益就必須充分體現(xiàn)公司財務(wù)管理的投融資作用，不斷地調(diào)整本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品及提供各項服務(wù)的價格，目的是為公司獲得最大化的效益，從而達到利潤的最大化。

此外，物業(yè)管理公司必須將降低財務(wù)風險當做財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，著重對信用風險以及操作性風險等風險類型進行有效的防范和控制，對客戶的信用等級進行調(diào)查或者評級，緊接著構(gòu)建客戶信用管理檔案。另外，建立科學的業(yè)務(wù)流程及嚴格的責任監(jiān)督機制，并且樹立足夠的風險預(yù)控意識，構(gòu)建并完善風險管理體制等，有助于物業(yè)管理公司更好地將風險控制在合理的范圍之內(nèi)，從而保障企業(yè)的平穩(wěn)、高效運行。

二、國內(nèi)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的基本狀況剖析

因為我國的物業(yè)管理行業(yè)進入現(xiàn)代化發(fā)展模式的時間還不是很長，所以說，在社會主義市場經(jīng)濟體制逐漸完善的大背景下，國內(nèi)的物業(yè)管理公司所面臨的市場競爭包括國外物業(yè)公司造成的壓力逐漸增大，以往的管理模式早已無法滿足當前社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。同時，因為我國物業(yè)管理公司依舊存在初期發(fā)展階段，未能從以往的運作模式當中完全解放出來，仍舊會出現(xiàn)資金管理模式滯后、手段單一等狀況，從而造成資金的體外循環(huán)、任意投資、利用率不高等現(xiàn)象的出現(xiàn)，如此便會令物業(yè)管理公司的資金利用率降低，無形之中平添了物流管理公司的經(jīng)驗重擔。這也造成物業(yè)管理公司在面對外部籌融資較為困難的前提下，將其重心力量放置于物業(yè)公司當前的資金利用率上，而這一點更是物業(yè)管理公司在財務(wù)管理工作中經(jīng)常遇到的難題。國內(nèi)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的整體資金利用率仍舊具有很大的提升空間。

三、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理出現(xiàn)的問題與不足

（一）資金匱乏，轉(zhuǎn)型升級困難

考慮到我國物業(yè)管理公司自身的屬性及特征，它們通常依靠勞動和管理作為主要的運營模式，對資源和人工等方面的耗費較多，利潤空間比另外一些企業(yè)小，所以說物業(yè)管理公司內(nèi)部資金的匱乏，再加上資產(chǎn)信用度較低，都會對物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作造成一定的難度。物業(yè)管理公司在開展貸款融資的過程中，也往往會由于貨代抵押或者信用度低等狀況而受到極大的影響。目前，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)所體現(xiàn)出來的基本狀況為：各企業(yè)各公司的運營規(guī)模不大，但是數(shù)量眾多，并且不夠集中，整個行業(yè)的競爭壓力不斷上升，在種種不利因素的前提下，各傳統(tǒng)型的物業(yè)管理公司為了升級為現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)，不得不采取增加企業(yè)運營規(guī)模的手段來完成。

（二）資金運用不夠科學合理

物業(yè)管理公司外部融資通常存在很大的限制，只能夠借助自身的內(nèi)部資金來維系其運作。所以說，提升公司內(nèi)部資金的利用率，令有限的資金獲得更加合理的利用，把總體效益發(fā)揮到極致，是物業(yè)管理公司財務(wù)管理人員的重要任務(wù)之一。然而，因為受到企業(yè)發(fā)展規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)和組織形式、財務(wù)工作者的自身素養(yǎng)等諸多要素的影響，物業(yè)公司資金的使用狀況并不盡如人意，一般可以通過下列方面體現(xiàn)：

首先，流動資金的運用。作為物業(yè)管理資產(chǎn)當中的關(guān)鍵組成部分之一，流動資金是物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營的根本動力和前提保障，企業(yè)可借助上下游核算或者通過銀行支付的時間差來提高其價值，進一步提升內(nèi)部資金的利用率，然而不少物業(yè)公司并未采取靈活多樣的管理手段，從而造成了流動資金的利用效果不理想；其次，不動產(chǎn)的利用?，F(xiàn)階段，大部分國內(nèi)物業(yè)管理公司在外部融資困難的前提下，并未充分利用自身的不動產(chǎn)進行融資，從而獲取更大量的流動資金。所以，不動產(chǎn)的價值未能獲得充分體現(xiàn)是國內(nèi)物業(yè)管理公司資金利用不合理的又一具體表現(xiàn)。

（三）財務(wù)監(jiān)督體系不夠健全

當前，國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司均具有下設(shè)子公司，然而對其下屬公司的財務(wù)管控情況沒有形成有效的監(jiān)督，各種機制在下屬公司中的貫徹執(zhí)行狀況不理想，再或者因目前的核算機制、內(nèi)控機制等均存在一定的漏洞、財務(wù)工作者的專業(yè)技能不足等因素的影響，物業(yè)管理公司對其下屬公司的財務(wù)管理及監(jiān)督缺少更加系統(tǒng)合理的對策，從而造成了財務(wù)核算操作不規(guī)范、財務(wù)基礎(chǔ)工作風險較大、規(guī)則體系過于形式化、違法違紀現(xiàn)象層出不窮等問題，在很大程度上影響了物業(yè)管理公司的財務(wù)健康，并且給物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作帶來了更多的難題。

四、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的強化措施分析

（一）豐富自身的融資渠道

綜合剖析物業(yè)管理公司的發(fā)展現(xiàn)狀，它們通常在外部融資方面較為不利，鑒于物業(yè)管理公司的發(fā)展要求依據(jù)目前的社會經(jīng)濟形勢，其應(yīng)當在融資渠道及手段方面獲得更大的進展，目的是獲得大量可利用的資金，為企業(yè)今后健康、穩(wěn)定、長期的發(fā)展提供有力保障。按照物業(yè)公司的屬性和特征，它們在融資上可借助自身的優(yōu)勢吸引外資、借助國家政策積極上市等，具體內(nèi)容如下：第一，吸引外商投資。由于國內(nèi)社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的活力。政府部門必須積極地改善外部環(huán)境，并且主動引導外資在國內(nèi)的物業(yè)管理公司中進行投資，扶持各物業(yè)公司引入外資，加大合作項目的辦理力度，從而有效轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司資金匱乏的現(xiàn)狀；第二，通過一系列國家政策上市。有關(guān)部門必須依照各物業(yè)管理公司的實際情況，進行政策的轉(zhuǎn)變和調(diào)整，同時適度放寬各種條件，幫助那些具有強大競爭力、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)管理公司上市，進而帶來更大的經(jīng)濟效益。

（二）注重資金利用的合理性

由于物業(yè)管理行業(yè)在各服務(wù)行業(yè)中處于較高的地位，其對于社會生活及工業(yè)生產(chǎn)均擁有至關(guān)重要的現(xiàn)實意義。以往的物業(yè)管理公司的運營形式通常為家族式，但當前的經(jīng)濟形勢令該行業(yè)慢慢向現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)演變，目的是更好地滿足時代發(fā)展的需求?？紤]到物業(yè)公司性質(zhì)的特殊性，規(guī)模較小、資金匱乏等，所以提升有限資金的利用效率是增強物業(yè)公司發(fā)展動力的基本形式之一。一般來講，物業(yè)管理公司需要借助流動資金的高效運作，令資金的使用更具靈活性。受行業(yè)領(lǐng)域的限制，流動資金的周轉(zhuǎn)是物業(yè)管理資金利用的基本方式，其上下游的計算通常會出現(xiàn)一定的時間差，各企業(yè)必須充分利用這一點；電子商務(wù)的發(fā)展進步推動了網(wǎng)絡(luò)銀行的迅速推廣，物業(yè)管理公司當前也可以選取網(wǎng)絡(luò)銀行的渠道進行支付，通過此種手段建立新型結(jié)算體系，把浮動現(xiàn)金量充分利用起來。除此之外，物業(yè)公司也應(yīng)借助現(xiàn)代物流集成信息化系統(tǒng)板塊，把各種物流數(shù)據(jù)進行及時、有效的處理和整合，目的是令各項數(shù)據(jù)更為清楚明了，緊密銜接，進一步提升信息數(shù)據(jù)的使用效率，盡可能降低信息數(shù)據(jù)的閑置及浪費。

（三）健全公司內(nèi)部的財務(wù)監(jiān)管體制

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得各物業(yè)公司的財務(wù)管理涵蓋的范疇更加寬廣，對其進行嚴格有效的監(jiān)管，對于降低財務(wù)管理工作中的錯誤率、提升管理能力等方面有著關(guān)鍵的作用，具體而言，我們可以從下列幾個方面來研究：第一，優(yōu)化管理機構(gòu)。因為財務(wù)工作者人數(shù)以及專業(yè)技能等要素的束縛，財務(wù)管理工作通常會被歸納于財務(wù)核算等機構(gòu)，然而財務(wù)管理和財務(wù)核算等工作崗位的工作擁有根本的差異，必須把它獨立出來，進行專門的管理事項，同時借助教育培訓等手段來不斷增強管理機構(gòu)工作人員的自身素養(yǎng)及其管理水平；第二，健全內(nèi)控機制。內(nèi)部控制環(huán)節(jié)對于物業(yè)管理公司財務(wù)監(jiān)管效率的作用慢慢被企業(yè)管理人員所認識到，所以物業(yè)管理公司應(yīng)當進一步剖析國家有關(guān)的法律法規(guī)及政策，進而制定對應(yīng)的財務(wù)管理機制，保證各項業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范性、合理性等，最終提高物業(yè)公司的運作效率。

（四）確立財務(wù)預(yù)算管理的核心地位，樹立財務(wù)監(jiān)督的權(quán)威

各物業(yè)管理公司的管理者應(yīng)當充分重視自身財務(wù)預(yù)算的編制工作，盡可能突破以往財務(wù)管理的被動模式，將企業(yè)目標的設(shè)立、財務(wù)指標的分解、事后考核等管理內(nèi)容貫穿于財務(wù)預(yù)算管理的始終，同時盡快確立自身的管理權(quán)威地位。另外，物業(yè)管理公司還應(yīng)當制定并分解預(yù)算主要指標的建立，采取更加適用的預(yù)算手段，并且按照實際狀況來制定、實施彈性的財務(wù)預(yù)算辦法等。與此同時，物業(yè)管理公司還必須對財務(wù)管理實行嚴格的監(jiān)控和考核，將財務(wù)預(yù)算當做管理的核心內(nèi)容，令財務(wù)工作者按照特定的財務(wù)預(yù)算來管控企業(yè)的現(xiàn)金及收入，還有就是將財務(wù)工作者的財務(wù)預(yù)算工作和其工作業(yè)績相結(jié)合進行考核。此外，物業(yè)管理公司還需要對全面預(yù)算目標的實現(xiàn)做出評價，這一點將直接關(guān)乎物業(yè)公司預(yù)算管理的最終效果。

結(jié)束語

綜上所述，財務(wù)管理作為物業(yè)管理公司實際管理工作中的重要組成部分，由于受到公司經(jīng)營情況和財務(wù)決策的作用，所以應(yīng)進一步強化企業(yè)的內(nèi)控力度，健全財務(wù)管理機制，做好監(jiān)督，優(yōu)化財務(wù)管理效果，令物業(yè)管理公司的資金獲得更充分的利用。本文對當前物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內(nèi)容與現(xiàn)狀、財務(wù)管理存在的問題進行了深入剖析，并提出了相關(guān)建議，希望能夠為國內(nèi)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的強化提供借鑒與參考。

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