基于售后回租并融合居住權(quán)制度的商業(yè)保險(xiǎn)型“以房養(yǎng)老”探究

林 國(guó)

（廣東文理職業(yè)學(xué)院，廣東 湛江524400）

“以房養(yǎng)老”起源于荷蘭，即以房產(chǎn)價(jià)值折為養(yǎng)老金以養(yǎng)老的制度。一般做法為擁有房產(chǎn)的需養(yǎng)老者將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，將該房產(chǎn)的價(jià)值折為養(yǎng)老金分?jǐn)偟金B(yǎng)老者預(yù)期壽命年限中，按年或按月支付給養(yǎng)老者用以養(yǎng)老，一直延續(xù)至養(yǎng)老者去世，相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)取得實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)抵押權(quán)資格。

相比國(guó)外，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式的研究起步較晚。 綜觀“以房養(yǎng)老”的已有研究，該課題已日益受到理論與實(shí)務(wù)界的關(guān)注和重視，學(xué)術(shù)界對(duì)“以房養(yǎng)老”問(wèn)題進(jìn)行了較深入地研究，認(rèn)識(shí)由感性日漸走向理性，并取得了一定價(jià)值的研究成果。

一、可行性論證思路

現(xiàn)以《民法典》為切入點(diǎn)，以售后回租與居住權(quán)制度為基礎(chǔ)對(duì)“以房養(yǎng)老”的可行性進(jìn)行研究，具體為如下層次：

首先，將“以房養(yǎng)老”關(guān)系解讀為以養(yǎng)老方與金融機(jī)構(gòu)為基本主體，以雙方利益的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”目的的關(guān)系；其次，將“以房養(yǎng)老”目的的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分解為養(yǎng)老方與金融機(jī)構(gòu)雙方利益實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，作為可行性的衡量標(biāo)準(zhǔn)；最后，以售后回租與居住權(quán)制度為基礎(chǔ)論證雙方利益的實(shí)現(xiàn)，即“以房養(yǎng)老”的可行性。

二、“以房養(yǎng)老”關(guān)系中兩方的主要利益

（一）養(yǎng)老方

養(yǎng)老方的利益，顧名思義是養(yǎng)老利益，可具體為適當(dāng)養(yǎng)老金的獲??；同時(shí)“以房養(yǎng)老”中的房屋我們?cè)诖藘H解讀為居住功用，“以房養(yǎng)老”以房屋價(jià)值換取適當(dāng)養(yǎng)老金以求養(yǎng)老目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但應(yīng)保障養(yǎng)老方不喪失居住利益這一重要的養(yǎng)老利益為前提。故養(yǎng)老方的主要利益為居住利益的保障與適當(dāng)養(yǎng)老金的獲取。

（二）金融機(jī)構(gòu)

根據(jù)后續(xù)研究需要，即“以房養(yǎng)老”的具體模式構(gòu)建，金融機(jī)構(gòu)方選取保險(xiǎn)公司以進(jìn)行研究。保險(xiǎn)公司作為金融法人企業(yè)，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的通常視角言，目標(biāo)為利潤(rùn)的獲?。弧耙苑筐B(yǎng)老”視為保險(xiǎn)公司的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目的投資、運(yùn)營(yíng)以利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)。故保險(xiǎn)公司的主要利益為利潤(rùn)的獲取。

三、以售后回租與居住權(quán)制度為基礎(chǔ)的雙方利益實(shí)現(xiàn)機(jī)制

（一）養(yǎng)老方利益的實(shí)現(xiàn)

1.居住利益保障

居住利益的保障以擁有房產(chǎn)的所有權(quán)為保障的最高程度，“以房養(yǎng)老”的基礎(chǔ)亦是以對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)為基礎(chǔ)，按“以房養(yǎng)老”的一般做法操作即可最高程度實(shí)現(xiàn)該保障。

“以房養(yǎng)老”的實(shí)現(xiàn)涉及養(yǎng)老方與保險(xiǎn)公司雙方的利益，雙方利益最大化與雙方利益均衡是最大程度實(shí)現(xiàn)雙方主要利益的體現(xiàn)。《民法典》物權(quán)編用益物權(quán)分編居住權(quán)章對(duì)居住權(quán)制度作了規(guī)定，其中第三百六十六條為“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”?！睹穹ǖ洹肪幼?quán)制度的設(shè)置，可實(shí)現(xiàn)與擁有房產(chǎn)的所有權(quán)等效的養(yǎng)老方居住利益的保障；以居住權(quán)制度將養(yǎng)老方的房產(chǎn)所有權(quán)與居住利益解綁并提供了等效保障，若將解綁后的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)至保險(xiǎn)公司，則能夠更好地保障保險(xiǎn)公司主要利益的實(shí)現(xiàn)，以至實(shí)現(xiàn)雙方利益均衡與雙方利益最大化。

2.養(yǎng)老金獲取保障

本部分結(jié)合現(xiàn)實(shí)、尊重習(xí)慣，采用養(yǎng)老金模式，由保險(xiǎn)公司按月向養(yǎng)老方支付養(yǎng)老金，即商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金的支付是基于養(yǎng)老方保險(xiǎn)費(fèi)的繳納，基于前述模式居住權(quán)制度的采用、設(shè)置，養(yǎng)老方取得養(yǎng)老金獲取資格。

為保證養(yǎng)老方養(yǎng)老金的可持續(xù)性穩(wěn)定獲取，對(duì)以房養(yǎng)老的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)作如下分析與設(shè)計(jì)。

（1）分析

保險(xiǎn)公司正常運(yùn)營(yíng)，則養(yǎng)老金可正常給付，獲取有保障；當(dāng)養(yǎng)老金不能正常給付時(shí)，除特殊情況如保險(xiǎn)公司的信用與信譽(yù)喪失，保險(xiǎn)公司支付能力下降甚至保險(xiǎn)公司破產(chǎn)，《保險(xiǎn)保障基金管理辦法》對(duì)之的相應(yīng)保障規(guī)定在第二十條：“經(jīng)營(yíng)有人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司被依法撤銷或者依法實(shí)施破產(chǎn)的，其持有的人壽保險(xiǎn)合同，必須依法轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)有人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司；不能同其他保險(xiǎn)公司達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，由中國(guó)保監(jiān)會(huì)指定經(jīng)營(yíng)有人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司接收”；第二十一條：“被依法撤銷或者依法實(shí)施破產(chǎn)的保險(xiǎn)公司的清算資產(chǎn)不足以償付人壽保險(xiǎn)合同保單利益的，保險(xiǎn)保障基金可以按照下列規(guī)則向保單受讓公司提供救助：（一）保單持有人為個(gè)人的，救助金額以轉(zhuǎn)讓后保單利益不超過(guò)轉(zhuǎn)讓前保單利益的90%為限；（二）保單持有人為機(jī)構(gòu)的，救助金額以轉(zhuǎn)讓后保單利益不超過(guò)轉(zhuǎn)讓前保單利益的80%為限。保險(xiǎn)保障基金依照前款規(guī)定向保單受讓公司提供救助的，救助金額應(yīng)以保護(hù)中小保單持有人權(quán)益以維護(hù)保險(xiǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，并根據(jù)保險(xiǎn)保障基金資金狀況為原則確定”。第二十二條：“為保障保單持有人的合法權(quán)益，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)可會(huì)同有關(guān)部門適時(shí)調(diào)整保險(xiǎn)保障基金的救助金額和比例”。第二十四條：“保險(xiǎn)公司被依法撤銷或者依法實(shí)施破產(chǎn)的，在撤銷決定作出后或者在破產(chǎn)申請(qǐng)依法向人民法院提出前，保單持有人可以與保險(xiǎn)保障基金公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，保險(xiǎn)保障基金公司以保險(xiǎn)保障基金向其支付救助款，并獲得保單持有人對(duì)保險(xiǎn)公司的債權(quán)”。

清算結(jié)束后，保險(xiǎn)保障基金獲得的清償金額多于支付的救助款的，保險(xiǎn)保障基金應(yīng)當(dāng)將差額部分返還給保單持有人。

（2）設(shè)計(jì)

為更好地保證養(yǎng)老方養(yǎng)老金的可持續(xù)性穩(wěn)定獲取，在前述《保險(xiǎn)保障基金管理辦法》保障的基礎(chǔ)上，可對(duì)以房養(yǎng)老的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)作如下設(shè)計(jì)思考：

1.依據(jù)壽險(xiǎn)規(guī)則估定養(yǎng)老方獲取養(yǎng)老金的最低年限，并據(jù)此預(yù)算養(yǎng)老方可獲取的養(yǎng)老金的總額，再將該總額10%的金額于保單成立時(shí)向養(yǎng)老方返還，或以房產(chǎn)現(xiàn)值的一定比例返還，以提前彌補(bǔ)保險(xiǎn)公司破產(chǎn)時(shí)帶來(lái)的損失；保險(xiǎn)公司出現(xiàn)破產(chǎn)時(shí)仍按前述總額的100%計(jì)算保單利益，則可獲得90%的保單利益，無(wú)損失；保險(xiǎn)公司未破產(chǎn)，則養(yǎng)老金正常給付。

2.保險(xiǎn)公司未破產(chǎn)，但養(yǎng)老金不能正常給付時(shí)，可通過(guò)向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行的方式予以保障，或由法律規(guī)定“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)養(yǎng)老方的優(yōu)先權(quán)予以保障加強(qiáng)。

養(yǎng)老方獲取養(yǎng)老金的最低年限設(shè)計(jì)，在養(yǎng)老方養(yǎng)老金領(lǐng)取未達(dá)最低年限離世時(shí)，還可按養(yǎng)老金領(lǐng)取差額向養(yǎng)老方繼承人支付，以維持雙方利益均衡及保險(xiǎn)合同公平。

（二）保險(xiǎn)公司利益的實(shí)現(xiàn)

保險(xiǎn)公司的主要利益為利潤(rùn)的獲取，“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)為保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的險(xiǎn)種，是其業(yè)務(wù)的開展，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其主要利益的目標(biāo)。

從本質(zhì)上講，保險(xiǎn)是一種互助行為和制度，由作為商主體的保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)保險(xiǎn)，依據(jù)保險(xiǎn)精算與大數(shù)法則，從總體上講，可以獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)，一個(gè)險(xiǎn)種的運(yùn)營(yíng)亦是如此。

養(yǎng)老險(xiǎn)以保費(fèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金給付，“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的保費(fèi)為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)，此對(duì)價(jià)為評(píng)估所的，需將其轉(zhuǎn)換為可支付的貨幣，但基于該型保險(xiǎn)其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值的實(shí)現(xiàn)的非即時(shí)性，則需要融資以滿足養(yǎng)老金的給付。待將來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值實(shí)現(xiàn)，以進(jìn)行該融資的償還?！耙苑筐B(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)，實(shí)則為商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)與房產(chǎn)投融資的結(jié)合項(xiàng)目。

（三）雙方利益實(shí)現(xiàn)機(jī)制的構(gòu)建

前述所設(shè)計(jì)的“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)，是將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)至保險(xiǎn)公司，以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)作為保險(xiǎn)費(fèi)躉繳進(jìn)行投保的，但為保障養(yǎng)老方的居住利益的，在保險(xiǎn)公司所有的房產(chǎn)上為養(yǎng)老方設(shè)置了居住權(quán)。保險(xiǎn)公司作為商主體，居住權(quán)的設(shè)置，理論上為養(yǎng)老方提供的居住不會(huì)是免費(fèi)的（可稱為租金），只是在執(zhí)行上，以該租金抵消了部分應(yīng)給付的養(yǎng)老金，則就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓又回租即售后回租，謂之融資租賃（如圖1所示）。

該售后回租中，養(yǎng)老方的權(quán)利以設(shè)置的居住權(quán)實(shí)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司的權(quán)利融入到養(yǎng)老金給付的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)，而且更好地保障雙方的利益、便利了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開展。

“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開展以售后回租與居住權(quán)制度為前提、為基礎(chǔ)，同時(shí)又將該前提、該基礎(chǔ)融入到該保險(xiǎn)的主線與架構(gòu)當(dāng)中，而該保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開展、雙方利益的實(shí)現(xiàn)又依賴于融投資的運(yùn)用。

圖1“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)示意圖

“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)，對(duì)于養(yǎng)老方是以房產(chǎn)融資而投資于保險(xiǎn)，對(duì)于保險(xiǎn)公司是以保險(xiǎn)融資投資于房產(chǎn)，雙方是房產(chǎn)與保險(xiǎn)的互為融投資（如圖2所示）。保險(xiǎn)公司“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)將房產(chǎn)投資融入其業(yè)務(wù)中，其業(yè)務(wù)利益的實(shí)現(xiàn)取決于該保險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)與相應(yīng)房產(chǎn)的投資利益的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)保險(xiǎn)公司又可以房產(chǎn)向商業(yè)銀行抵押貸款用于支付養(yǎng)老金，即以房產(chǎn)融資投資于保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司以業(yè)務(wù)投資取得房產(chǎn)，再以房產(chǎn)融資支付養(yǎng)老金，維持業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，相當(dāng)于零資金投入“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)，甚至以房產(chǎn)融資有余的資金可以進(jìn)行其他投資運(yùn)營(yíng)。保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)利益的實(shí)現(xiàn)，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)是保障，利益實(shí)現(xiàn)最終取決于房產(chǎn)投融資。

圖2“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)保險(xiǎn)公司融投資運(yùn)營(yíng)圖

以房養(yǎng)老商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開展中，商業(yè)銀行利益的保障是抵押的房產(chǎn)，是正常業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的開展，從進(jìn)一步保障商業(yè)銀行利益的角度出發(fā)，保險(xiǎn)公司以房產(chǎn)向其抵押所融得的用于支付養(yǎng)老金的資金，可由商業(yè)銀行直接向養(yǎng)老方支付?！耙苑筐B(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)，甚至可以由商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司合作開展。

四、結(jié)語(yǔ)

“以房養(yǎng)老”選擇保險(xiǎn)，是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)提供了切實(shí)可行的模式?；谇笆龅脑O(shè)計(jì)與論證，可證得“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的可行，具體體現(xiàn)為雙方主要利益的實(shí)現(xiàn)，然其基礎(chǔ)是養(yǎng)老險(xiǎn)的保險(xiǎn)模式與售后回租、居住權(quán)制度的結(jié)合，核心是融投資的運(yùn)用。不足的是本研究?jī)H從一般的可行性進(jìn)行了論證，尚待具體且缺乏實(shí)證，同時(shí)建議以法律形式確立“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)養(yǎng)老方養(yǎng)老金的優(yōu)先權(quán)制度，以利于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式的開展。