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    “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    2016-11-24 14:40:03張楚婷
    2016年34期
    關(guān)鍵詞:專用發(fā)票營業(yè)稅發(fā)票

    張楚婷

    摘 要:2012年,我國首次將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn),隨著改革的不斷深入與在交通運(yùn)輸行業(yè)積累的改革經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)行業(yè)也加入了“營改增”的大軍。2016年5月,“營改增”全面推開,我國將逐漸用增值稅取代營業(yè)稅,這將是對我國稅收制度的一項(xiàng)改革。增值稅環(huán)環(huán)抵扣,有助于避免重復(fù)征稅的特點(diǎn)將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響?房地產(chǎn)企業(yè)又將如何應(yīng)對?本文將從這個角度進(jìn)行探討。

    關(guān)鍵詞:營改增;房地產(chǎn)企業(yè)

    當(dāng)前,我國經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀,尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè),整體銷售量下滑,大不如前,面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢,我國出臺了一系列政策來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),這其中最矚目的就是“營改增”政策的出臺,“營改增”政策的實(shí)施有利于加快財稅體制的改革,建立更為合理的稅收制度,完善稅收體系,避免重復(fù)征稅,降低企業(yè)繳稅額,約束企業(yè)行為。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,上游涉及金融保險業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè),這些行業(yè)均以進(jìn)行了“營改增”這對房地產(chǎn)公司增值稅抵扣是一大利好消息,但是也存在著一系列問題。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后所面臨的問題

    (一)增值稅發(fā)票獲取難度大。土地成本、建安成本是房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)所承擔(dān)的主要成本,這兩者能否取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票,嚴(yán)重影響了企業(yè)未來所需繳納的增值稅納稅額度。但是,在實(shí)際中我們發(fā)現(xiàn)想要取得增值稅發(fā)票很困難。從土地成本角度分析,開發(fā)商通過競標(biāo)等方式從政府處獲得土地使用權(quán),但是,由于政府并不是企業(yè),所以無法向開發(fā)商提供增值稅專用發(fā)票,導(dǎo)致大額資金在進(jìn)行納稅時無法抵扣。同樣,對于無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等行為,也無法取得增值稅專用發(fā)票。從建安成本角度分析,建筑材料包括沙石、鋼鐵、水泥等,這些材料一般需求量大,在價格同等的情況下,企業(yè)選擇可以開具增值稅發(fā)票的企業(yè)就好,但是,一些零散購買的小物件或是五金等零部件的供應(yīng)商可能是小規(guī)模納稅人,其無法開具增值稅專用發(fā)票,導(dǎo)致企業(yè)無法抵稅。

    (二)地區(qū)發(fā)展水平不同,對于政策適應(yīng)能力不同。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著較大差異,地區(qū)發(fā)展不平衡,使得各地房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)“營改增”的能力也不同,對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,發(fā)展速度較慢的地區(qū)而言,11%的增值稅稅率明顯過高,這對該地房地產(chǎn)企業(yè)尤其是較小的房地產(chǎn)企業(yè)將是一個不小的挑戰(zhàn)。

    (三)已開發(fā)未銷售的房產(chǎn)不能進(jìn)行增值稅抵扣。從目前的“營改增”文件來看,規(guī)定2016年4月30日之前收取并以向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票,也就是說,之前建造好、未銷售的房產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。對于房地產(chǎn)商而言,存量房在企業(yè)資產(chǎn)中占比很多,在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣上造成了浪費(fèi)。

    (四)如果不進(jìn)行規(guī)劃,可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。假設(shè)A企業(yè)為增值稅一般納稅人,2014年?duì)I業(yè)收入為X萬元,營業(yè)成本為Y萬元,假設(shè)營業(yè)成本均可取得增值稅專用發(fā)票且抵扣比例為11%,城建稅率為7%,教育費(fèi)附加為3%,營業(yè)稅為5%,不考慮其他因素影響,那么:

    營改增前應(yīng)繳納營業(yè)稅:X*5%

    營改增前應(yīng)繳納城建稅:X*5%*7%

    營改增前應(yīng)繳納教育費(fèi)附加:X*5%*3%

    共計(jì)應(yīng)繳0.055X

    營改增后應(yīng)繳納增值稅:(X-Y)/(1+11%)*11%

    營改增后應(yīng)繳納城建稅:(X-Y)/(1+11%)*11%*7%

    營改增后應(yīng)繳納教育費(fèi)附加:(X-Y)/(1+11%)*11%*3%

    共計(jì)應(yīng)繳[0.121(X-Y)]/1.11

    兩者差額為:-0.05995X+0.121Y

    Y/X=0.495,也就是說,如果不考慮其他因素,營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例小于0.495時,企業(yè)所需繳納稅款增多。這就要求企業(yè)在規(guī)劃建設(shè),投資建設(shè)的時候,就要做好相應(yīng)成本的計(jì)算。

    二、“營改增”將產(chǎn)生的積極影響

    (一)有利于避免重復(fù)征稅。在樓盤開發(fā)階段,房地產(chǎn)企業(yè)需要在土地、材料、裝修等項(xiàng)目上繳納增值稅。在樓盤銷售階段,房地產(chǎn)企業(yè)又要在其銷售時按照銷售額繳納營業(yè)稅,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)繳稅的行為,多次繳納稅款導(dǎo)致房地產(chǎn)公司成本加大,也不利于我國的房價穩(wěn)定。但是,“營改增”后,如果能夠形成一個完善的抵扣鏈條,將企業(yè)購置的建安、材料成本在銷項(xiàng)稅中扣除,這對于房地產(chǎn)公司的成本把控是十分必要的,從長遠(yuǎn)的角度來說,還能在一定程度上穩(wěn)定房價。

    (二)有利于延遲繳稅時間,盤活企業(yè)現(xiàn)金流。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司均采用預(yù)售方式銷售房產(chǎn),營改增之前,在預(yù)售階段,企業(yè)就應(yīng)該按照5%的比例上繳營業(yè)稅,這就造成了企業(yè)還沒有收回大額房款時,就支出了大額稅款,但是在“營改增”之后,在預(yù)售階段企業(yè)按照3%的比例上繳增值稅,同時,這一部分預(yù)繳的稅款在最后完成交易確認(rèn)收入時,還可以進(jìn)行抵扣,也就是說,預(yù)繳增值稅和進(jìn)項(xiàng)稅一樣,在期末進(jìn)行增值稅繳納時可以扣除。這對于房地產(chǎn)商幾十億的銷售額來說,是一筆不小的開銷。

    (三)有利于約束企業(yè)行為,提高征稅效率。“營改增”引入了上下游行業(yè)的約束力量,之前房地產(chǎn)公司可能會對銷售收入或經(jīng)營利潤等項(xiàng)目金額有意瞞報,或是通過虛增費(fèi)用等行為來降低企業(yè)所得額借此進(jìn)行偷稅漏稅行為,“營改增”后,企業(yè)繳納增值稅,這與上游開具的增值稅專用發(fā)票有著直接的聯(lián)系,以票控稅,憑票抵稅,不能通過其他手段少繳稅,倒逼企業(yè)自律,加大企業(yè)逃稅偷稅難度。

    (四)中央地方利益統(tǒng)一,征稅體系逐步完善。營業(yè)稅一直屬于地方征稅項(xiàng)目,所征額全部歸屬地方,而增值稅只有25%歸屬地方,其余75%歸中央所有,所以導(dǎo)致某些地方政府不自律,不積極征繳增值稅。但是“營改增”之后,中央和地方各分配50%,中央和地方利益統(tǒng)一,各地政府自然會加強(qiáng)征管。

    (五)有利于提高房地產(chǎn)公司財務(wù)部門管理水平。“營改增”后,企業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)新政策,在成本方面的稅金核算會更加細(xì)致,在賬務(wù)處理上,新老政策也會有很大不同,企業(yè)要提高財務(wù)部門人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),合理利用稅收優(yōu)惠,這有助于促進(jìn)房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門進(jìn)一步規(guī)范其會計(jì)核算業(yè)務(wù)。

    三、房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略

    (一)認(rèn)真計(jì)算報價,提高精裝房比例。企業(yè)在規(guī)劃初期,應(yīng)該比較上游企業(yè)報價,對其收入、成本、利潤等方面進(jìn)行相關(guān)的測試分析,尤其是在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額方面要進(jìn)行認(rèn)真的測算。企業(yè)可以建造一部分精裝房,不僅可以迎合一部分消費(fèi)者的購買需求,更重要的是可以將精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅額在期末時予以抵扣成本,降低稅負(fù)?!盃I改增”的實(shí)施,也將促進(jìn)企業(yè)開發(fā)精裝修類的項(xiàng)目。

    (二)加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制。在采購過程中,企業(yè)要要求采購部門必須獲取增值稅專用發(fā)票,盡可能的保證零散原料成批購買,財務(wù)人員要與采購人員多溝通、多交流,及時取得增值稅專用發(fā)票并及時入賬,確保會計(jì)核算的及時性和準(zhǔn)確性。提高會計(jì)核算質(zhì)量,認(rèn)真保留每筆發(fā)票、憑證,做到賬目有據(jù)可依。總之,一定杜絕采購過程中不索取增值稅發(fā)票的現(xiàn)象發(fā)生。

    (三)加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)?!盃I改增”是一個新政策,可能有很多地方都不完善,在工作中如果遇到問題,要及時與稅務(wù)部門溝通。企業(yè)要進(jìn)行“營改增”方面的培訓(xùn),內(nèi)部要創(chuàng)立增值稅全流程跟蹤管理制度,員工要加強(qiáng)對“營改增”的學(xué)習(xí)。

    四、總結(jié)

    “營改增”政策將會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅行為規(guī)范化,對于原先守法的企業(yè),“營改增”的實(shí)施一定是減稅的,但是對于會計(jì)核算不規(guī)范,存在偷稅漏稅行為的企業(yè),一定是會加稅的?!盃I改增”有效避免了反復(fù)征稅的行為,使二、三產(chǎn)業(yè)更加緊密的聯(lián)系在一起,從根本上打擊了不開發(fā)票、虛開發(fā)票的行為,大大提高了納稅遵從度,也提高了地方政府的繳稅意識,這預(yù)示著我國稅收體系的不斷完善,也有利于我國企業(yè)未來的發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 張運(yùn)賢.當(dāng)議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策[J].會計(jì)師,2014(14):43-44.

    [2] 吳丹彤,李學(xué)東.營業(yè)稅改增值稅對企業(yè)的影響[J].會計(jì)之友,2012(22).

    [3] 張玉珍.營改增等新一輪稅改對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì),2013(3).

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