“滬六條”的亮點(diǎn)和“靶點(diǎn)”

任蕙蘭

樓市過熱帶來最大的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)，在樓市上漲期間看不出，但樓市一旦大起大落，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中爆發(fā)。

今年“十一”長(zhǎng)假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮，自9月30日起至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市8天內(nèi)先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。至此，國內(nèi)限購城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)。

緊隨其后，上海在10月8日出臺(tái)了“滬六條”，升級(jí)調(diào)控政策。從今年3月的“3·25新政”到“滬六條”，政府連放調(diào)控大招，樓市將何去何從？《新民周刊》采訪了華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳亮等業(yè)內(nèi)專家，解讀這一輪調(diào)控政策出臺(tái)的背景和“靶點(diǎn)”。

“因城施策”更精準(zhǔn)

《新民周刊》：今年3月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，9月，國務(wù)院副總理張高麗在和省部級(jí)干部座談時(shí)也強(qiáng)調(diào)過這一點(diǎn)。“因城施策”和“一城一策”是不是這輪全國調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)？

張永岳：從去年四季度開始，一線、強(qiáng)二線城市的這一輪房?jī)r(jià)上漲，有著多方面的原因，如貨幣流入房市偏多，信用杠桿過大，對(duì)今后房?jī)r(jià)預(yù)期看多，在資產(chǎn)配置中看好房產(chǎn)等。但從全國范圍來看，各個(gè)地區(qū)情況也是有著很大的差異，一線城市及部分二線城市主要矛盾在防止過熱，或者說要把過熱的房市降溫。而三四線城市的房地產(chǎn)庫存還必須繼續(xù)消化。

《新民周刊》：去年10月央行“雙降”，一線樓市從去年四季度開始引發(fā)一輪上漲。

張永岳：所以我們這一輪調(diào)控不能一刀切，中央提出“因城施策”，加強(qiáng)地方調(diào)控主體責(zé)任，讓地方政府根據(jù)自己的實(shí)際情況制定房地產(chǎn)政策，三四線城市該吃消化藥的，還是要吃消化藥，一二線城市該吃退燒藥的吃退燒藥，為此，十一期間有19個(gè)一線、強(qiáng)二線城市出臺(tái)了限購政策。

《新民周刊》：上海的樓市調(diào)控政策出臺(tái)是在國慶后，稍晚于上述19個(gè)城市，調(diào)控“靶點(diǎn)”是不是和其他城市不同？

陳亮：其他城市出臺(tái)的調(diào)控政策主要是在限購方面，也就是從需求端控制樓市過熱，上海已經(jīng)實(shí)行限購。這次“滬六條”著重從供給端來調(diào)控，非常重要的一項(xiàng)，就是加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理。

在樓市上漲時(shí)期，一些開發(fā)商不按備案的預(yù)售價(jià)格銷售，隨意加價(jià)，利用電商等各種手段繞開監(jiān)管。上海加強(qiáng)預(yù)售管理，一方面查處了多家違規(guī)漲價(jià)的開發(fā)商；另一方面從嚴(yán)審批預(yù)售證，確保開發(fā)商新推樓盤的預(yù)售價(jià)格控制在合理范圍。政府通過加強(qiáng)預(yù)售管理，從根本上抑制房?jī)r(jià)迅速上漲的趨勢(shì)。從數(shù)據(jù)上來看，10月上海新建商品住宅成交面積僅86.9萬平方米，環(huán)比減少16.3%，同比下滑42.5%。成交均價(jià)為43838元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。

《新民周刊》：這次上海的調(diào)控政策還有哪些亮點(diǎn)？

陳亮：上海在不斷加強(qiáng)限購的力度。每一輪調(diào)控都有一個(gè)功能，就是為前面的調(diào)控拾遺補(bǔ)缺。一項(xiàng)新的調(diào)控政策推出，市場(chǎng)消化了一段時(shí)間，會(huì)有人從中找到空子鉆，后面的調(diào)控就把前面的漏洞補(bǔ)上。比如限購實(shí)行了一段時(shí)間，有的投資客手里握著幾套房，喪失了購房資格，但還想再買，就跟開發(fā)商商量，先買，簽好購房合同，但不辦產(chǎn)證，等政策松動(dòng)再辦。也有種情況是購房者社保期限未滿，但先買好房，等自身滿足了社保條件再辦產(chǎn)證?！皽鶙l”就把這些漏洞補(bǔ)上了，要求開發(fā)商先查詢購房者的購房資格，再簽購房合同。如果事后查出購房者不符合資格，會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰。

降低金融杠桿不動(dòng)搖

《新民周刊》：最近周小川在2016年第四次二十國集團(tuán)（G20）財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上表示，采取措施促進(jìn)樓市健康發(fā)展。降低金融杠桿是全國樓市調(diào)控的重心？

張永岳：調(diào)控目標(biāo)是促進(jìn)樓市健康發(fā)展，平穩(wěn)市場(chǎng)，防止過熱，這是歷來樓市調(diào)控一脈相承的目標(biāo)。樓市過熱帶來最大的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)，在樓市上漲期間看不出，但樓市一旦大起大落，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中爆發(fā)。對(duì)此必須加以高度重視。

《新民周刊》：銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也公開表態(tài)，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產(chǎn)投機(jī)造成新的杠桿問題，使得房地產(chǎn)過熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)的發(fā)展。

張永岳：運(yùn)用金融工具的調(diào)控是一個(gè)組合效應(yīng)，這一輪調(diào)控下，銀行嚴(yán)格控制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)，房企開發(fā)債也有所限制。政府嚴(yán)查房企拿地的資金來源，要求企業(yè)以自有資金拿地，都是為了降低杠桿。金融方面的調(diào)控涉及到多個(gè)部門的協(xié)調(diào)，需要上層綜合協(xié)調(diào)統(tǒng)籌安排。

《新民周刊》：“滬六條”除了要求加大商品住房土地供應(yīng)力度和嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管外，其中第二條和第五條都是針對(duì)房?jī)r(jià)（地價(jià)）高漲所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)的，包括進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，全面實(shí)行存量住房交易資金監(jiān)管制度。

陳亮：今年3月上海出臺(tái)的“325”新政就已經(jīng)在嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)打擊的一大亂象就是購房“首付貸”。銀行體系內(nèi)的貸款是可控的，央行可以通過上調(diào)或下降首付比例來調(diào)節(jié)市場(chǎng)，但“首付貸”是銀行體系外的資金流入樓市，推高了購房杠桿。比如一名購房者有60萬資金，首付三成可以買200萬的房子，但如果他再找其他金融機(jī)構(gòu)做個(gè)首付貸，60萬作為首付的三成，首付就可以湊到200萬，他就能買660多萬的房子，相當(dāng)于10倍杠桿。“首付貸”加大了樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且這部分是難以掌控的。后來上海叫停“首付貸”的調(diào)控政策被全國很多城市復(fù)制推廣。

“325”新政是側(cè)重從消費(fèi)端降低金融杠桿，國慶節(jié)后上海出臺(tái)的“滬六條”則是著力從開發(fā)商供應(yīng)端降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。這一輪調(diào)控嚴(yán)查開發(fā)商拿地資金來源。今年“3·25”新政出臺(tái)后，4月和5月市場(chǎng)比較平穩(wěn)，但6月土地拍賣又拍出了新地王，面粉價(jià)格貴過面包，市場(chǎng)受到地王刺激，第三季度房?jī)r(jià)高漲又起來了一波。這一輪是央企帶頭拿地王，雖然后來央企拿地被叫停，但民企上市公司跟了上去，房企拿地資金杠桿比例很高。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。“滬六條”規(guī)定對(duì)于違規(guī)企業(yè)嚴(yán)厲查處，堵住了這些渠道向房企拿地的資金輸送。

行業(yè)規(guī)范了，市場(chǎng)才健康

《新民周刊》：“325”新政推出后不久，上海開展了房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治，查處了一批哄抬房?jī)r(jià)、觸碰首付貸的違規(guī)中介。這次“滬六條”中也有一條是嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，最近整治了一批通過電商加價(jià)的渠道商。兩次調(diào)控都涉及到規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，可見行業(yè)規(guī)范很重要。

陳亮：從這輪調(diào)控來看，政府對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)十分用心，把一些違規(guī)的苗頭摁下去了。規(guī)范交易環(huán)節(jié)對(duì)維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序非常重要，關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。購房者在售樓處案場(chǎng)直接打交道是代理商，渠道商、代理商變相加價(jià)就會(huì)擾亂市場(chǎng)。我們組織了一手房的代理商學(xué)習(xí)文件，了解國內(nèi)市場(chǎng)的政策，做好行業(yè)自律。

相比一手房市場(chǎng)的代理商，二手房市場(chǎng)的中介更需要規(guī)范。房地產(chǎn)中介從業(yè)資格已經(jīng)完全放開，中介上崗前不需要經(jīng)過行業(yè)考核，只需要經(jīng)過公司內(nèi)部培訓(xùn)。這樣帶來的隱患是，中介從業(yè)沒有門檻，也無法記錄他的誠信狀況，違規(guī)受罰就換一家做?，F(xiàn)在家政人員都要持牌上崗，今后中介也應(yīng)該持牌上崗，比如由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)組織考核和培訓(xùn)，持證上崗從業(yè)人員的誠信記錄納入系統(tǒng)，購房者可以上網(wǎng)查詢，那么中介的違規(guī)成本就高了。我們打算和房地產(chǎn)交易中心合作推出評(píng)價(jià)機(jī)制，客戶可以給中介好評(píng)差評(píng)。以后還可以成立行業(yè)誠信自律聯(lián)盟，對(duì)加入聯(lián)盟的中介設(shè)立一定的門檻要求。