房地產(chǎn)外商直接投資的區(qū)位選擇影響因素

王怡昕

【摘要】本文基于2008-2013年我國9個省份的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型檢驗分析房地產(chǎn)外商直接投資在我國長江流域9各省份分布的影響因素，為其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)吸引外資投入提供改進(jìn)的方向。

【關(guān)鍵詞】外商直接投資；房地產(chǎn)；面板數(shù)據(jù)

隨著經(jīng)濟全球化的進(jìn)程，研究外商直接投資（FDI）在海外市場尋求貿(mào)易機會的趨勢顯得愈發(fā)重要，但是目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的研究很是缺乏。事實上，分析房地產(chǎn)外商直接投資在我國的區(qū)位選擇上有著很重要的作用。

1 文獻(xiàn)回顧

國外對于房地產(chǎn)外商直接投資的研究有很多：一項對日本房地產(chǎn)在加拿大區(qū)位投資分布的研究發(fā)現(xiàn)對加拿大當(dāng)?shù)厥袌鰴C遇的認(rèn)知是一個重要的因素。國外有學(xué)者對美國1985-1995年間投資外國房地產(chǎn)業(yè)增加進(jìn)行實證分析，發(fā)現(xiàn)美國在國外房地產(chǎn)業(yè)的投資與美國的財政狀況、東道主銀行業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展水平呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系；國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)外商直接投資的研究主要集中在定性和定量兩方面。有學(xué)者認(rèn)為外資的進(jìn)入增加了房地產(chǎn)投資總量，同時也提高了我國房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)水平。有學(xué)者對全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格和國際資本流動關(guān)系的實證檢驗發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲會吸引外資流入。

從國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)外商直接投資區(qū)位選擇的研究成果可以看出，學(xué)者們多從利益角度出發(fā)，比較多地關(guān)注到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、對外開放水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工資勞動成本等。

2 影響各地區(qū)外商直接投資流入的變量選擇和模型建立

2.1研究變量的選取及數(shù)據(jù)來源

2.1.1經(jīng)濟發(fā)展水平

地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度越快，資金回報率越高，就越能吸引FDI的流入。本文將人均地區(qū)生產(chǎn)總值作為衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的指標(biāo)。

2.1.2房價

國家房價快速增長會促進(jìn)房地產(chǎn)外商直接投資的增長。本文將各地區(qū)的商品房平均銷售價格來作為衡量房價的指標(biāo)。

2.1.3對外開放程度

開放程度大的地區(qū)其市場制度較為完善，并且政策透明度相對較高，這也是跨國公司投資的重要考慮因素。本文采用外商投資企業(yè)進(jìn)出口總額占地區(qū)生產(chǎn)總值之比來衡量地區(qū)的對外開放程度。

2.1.4人口

人口數(shù)量越多的地區(qū)對住房需求也越大，也能夠提供足夠的勞動力，這與國外投資者尋求較低勞動力成本有較大的相關(guān)度。本文用年末常住人口來衡量該地區(qū)的人口水平。

2.1.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平

基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度對于投資企業(yè)的交通、信息等交易成本影響較大，因此，基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度能夠影響FDI的流向。本文用交通設(shè)施條件來度量基礎(chǔ)設(shè)施，即用總公路里程除以地區(qū)總面積的值來度量基礎(chǔ)設(shè)施，并將其定義為公路運輸效率。

2.1.6人均收入

東部沿海省份的勞動工資比西部要高出很多，故近年來在沿海省份愈發(fā)激烈的市場競爭之下，跨國公司將目光投向了沿長江的部分省份。本文將采用城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資來表示勞動力成本。

2.1.7國際旅游發(fā)展情況

國際旅游人數(shù)的增加能夠促進(jìn)更多外商直接投資對于該地區(qū)的研究，那么對于新增外商直接投資也有著一定的促進(jìn)作用。本文用該地區(qū)接待國際游客人次來作為衡量國際旅游業(yè)的指標(biāo)。

2.1.8綠化程度

隨著中國人民的生活水平逐漸提高，對于居住環(huán)境的要求也相應(yīng)變高，因此這部分的需求也是能夠吸引房地產(chǎn)外商直接投資的因素之一。本文采用建成區(qū)綠化覆蓋率來衡量當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境。

2.2模型與數(shù)據(jù)說明

本文利用2008年到2013年我國長江流域9個省份的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，包括上海，江蘇，安徽，江西，湖北，湖南，重慶，四川，云南。選用各地區(qū)的房地產(chǎn)外商直接投資總額作為被解釋變量，數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》（2009-2014年），解釋變量根據(jù)《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》（2008-2013年）的數(shù)據(jù)計算所得。為了計算統(tǒng)一，本研究中的所有外幣數(shù)額均按照當(dāng)年人民幣兌美元的實際匯率轉(zhuǎn)換為以萬元為單位的人民幣值。

2.3面板數(shù)據(jù)模型

2.3.1面板數(shù)據(jù)回歸模型

本文采用面板數(shù)據(jù)回歸模型，利用Stata計量軟件檢驗2008-2013年房地產(chǎn)外商直接投資區(qū)位布局的各種影響因素，能夠有效控制因遺漏變量而造成的偏差。在進(jìn)行具體的實證分析時，為了消除樣本數(shù)據(jù)的異方差性，本文將對各個變量取對數(shù)。而本文中的對外開放水平（OPEN）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平（INF）和綠化覆蓋率（GREEN）屬于比例數(shù)據(jù)，不適合采用取對數(shù)的方式處理，因此這三個變量保留原始數(shù)據(jù)，對其他變量則進(jìn)行取對數(shù)處理。

面板數(shù)據(jù)的一般表達(dá)式為：

上式中i表示截面樣本個體，t表示時間，是1*k維向量，是k*1維向量，k是解釋變量的個數(shù)，隨機誤差項滿足均值是零，等方差是σ2的假定。

根據(jù)前文分析，我們將長江流域9省的面板數(shù)據(jù)模型設(shè)立如下：

2.3.2面板數(shù)據(jù)模型檢驗

在使用面板數(shù)據(jù)回歸之前，首先應(yīng)當(dāng)確定是使用固定效應(yīng)模型還是隨機效應(yīng)模型，這個問題需要通過Hausman檢驗來完成。Hausman檢驗的原假設(shè)為應(yīng)該建立隨機效應(yīng)模型。最終得出P值為0.2139，由于p值≠0，故符合原假設(shè)，在此處使用隨機效應(yīng)模型。

3 實證結(jié)果

在使用Stata軟件對面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析之后得到了以下結(jié)果：

從上述結(jié)果中我們可以看到，房地產(chǎn)外商直接投資在長江流域9省的影響因素中，國際旅游業(yè)的發(fā)展是十分顯著的，這說明了在經(jīng)濟相對欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸省市，外國投資者通常是通過到當(dāng)?shù)芈糜蝸磉M(jìn)行投資信息的搜尋，而部分內(nèi)陸地區(qū)也是因此得到了外商的青睞。地區(qū)總?cè)丝趯τ诜康禺a(chǎn)外商直接投資的影響也十分顯著，對于房地產(chǎn)行業(yè)，人口數(shù)量保證了房地產(chǎn)的剛需，因此足夠多的人口也開辟了外商很大的投資市場，有這樣的人口保障，外商的投資也有著充足的利潤空間。就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平來講，長江上游省份地理情況較中下游省份更為復(fù)雜，因此交通可達(dá)性，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況是非常重要的，從實證結(jié)果中我們也可以看到，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的影響因素十分顯著。另外，對外開放程度也是較為顯著的影響因素，由于有著更多的交流機會，外商也會將這些對外開放程度較高的內(nèi)陸省份納入投資范圍的考慮之中。

4 結(jié)論與建議

通過對我國長江流域9省影響房地產(chǎn)外商直接投資流入因素的分析，筆者發(fā)現(xiàn)，對于內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)的地區(qū)來說，人口數(shù)量是直接吸引房地產(chǎn)外商直接投資的因素，而接待國際游客的數(shù)量很直接地增大了房地產(chǎn)FDI的流入，基礎(chǔ)設(shè)施的好壞同樣也是外商考慮是否投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的重要因素，另外，長江流域等欠發(fā)達(dá)地區(qū)的對外開放程度也直接影響了外商投資的難易程度，因此開放程度也是較為顯著的因素之一。

結(jié)合上文的分析結(jié)果，本文主要對長江流域——尤其是長江中上游的內(nèi)陸省份——提出以下幾點建議：加大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，加大對國際旅游的支持度及扶持，保持政策上的開放性，為外商進(jìn)入該地區(qū)做好制度上的準(zhǔn)備。

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