利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人

黃歡

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定：因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定：不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。

由于國家現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章未對利用（即查詢、復(fù)制）不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人的概念給予明確的定義或釋義，對其如何準(zhǔn)確認(rèn)定以及如何框定其利用范圍是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所面臨的實(shí)務(wù)難題。由于不同的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人概念的內(nèi)涵或外延有不同理解，因而存在利害關(guān)系人的利用申請被拒、利用范圍受限或所謂的利害關(guān)系人越權(quán)利用的現(xiàn)象，使得利害關(guān)系人的知情權(quán)遭侵害或不動產(chǎn)權(quán)利人的個人隱私與商業(yè)秘密被泄露，進(jìn)而導(dǎo)致行政賠償或刑事追責(zé)。雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條羅列出利害關(guān)系人的種類及其利用范圍。但該規(guī)定對于不動產(chǎn)登記資料對外利用的實(shí)際操作仍有未盡之處。為此，本文建議國家應(yīng)對利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人進(jìn)行概念定義或釋義并框定其利用范圍等，以充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示作用，提高不動產(chǎn)登記資料合理利用效能，切實(shí)保障不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，著力維護(hù)社會和諧與穩(wěn)定。

一、不動產(chǎn)利害關(guān)系人概述

利害關(guān)系人作為一個專用法律術(shù)語，在國家現(xiàn)行相關(guān)實(shí)體法、程序法均有對其權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，但都未明確規(guī)定各自所稱利害關(guān)系人或利害關(guān)系的概念，讓行政執(zhí)法主體在實(shí)際操作中難以準(zhǔn)確判斷與全面把握。本文認(rèn)為就利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人（以下簡稱不動產(chǎn)利害關(guān)系人）而言，可作如下定義：能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響或涉及其合法權(quán)益的人。不動產(chǎn)利害關(guān)系人包含自然人、法人和其他組織，其最大利用范圍應(yīng)視利害關(guān)系程度來框定。

二、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的分類管理

為厘清不動產(chǎn)利害關(guān)系人種類，便于實(shí)務(wù)操作，有必要對不動產(chǎn)利害關(guān)系人進(jìn)行分類管理。不動產(chǎn)利害關(guān)系人可分為不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人和不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人兩大類。

不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響其合法權(quán)益的人，一般而言，其也是不動產(chǎn)更正登記和異議登記的申請人，即其獲知不動產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯誤時，如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請更正登記；而如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請異議登記。不動產(chǎn)更正登記、異議登記申請人是理所當(dāng)然的利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人，因?yàn)槠渖暾埐粍赢a(chǎn)更正登記、異議登記時必須先行查詢不動產(chǎn)登記簿相關(guān)記載或復(fù)制相關(guān)不動產(chǎn)登記原始資料進(jìn)行確認(rèn)并作為首要證據(jù)。

不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)涉及其合法權(quán)益的人。但當(dāng)其獲知相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)已影響其合法權(quán)益時，其可能會去申請更正登記或異議登記而成為不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人。

三、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的具體分類

不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人可主要分為：

1.對不動產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)權(quán)利歸屬狀況持有異議，且有證據(jù)證明自己才是真正的權(quán)利人。例如其提供證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載的某不動產(chǎn)權(quán)利人系采用造假、冒充等欺詐手段騙取登記的，或者其供證據(jù)證明某不動產(chǎn)權(quán)利人系暫時代其登記后卻拒不配合轉(zhuǎn)為登記在其名下的等。

2.有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)狀況或事項(xiàng)與實(shí)際不符，導(dǎo)致?lián)p害自己利益的人。例如其供證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載的某不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限等內(nèi)容與其不動產(chǎn)相關(guān)記載內(nèi)容重復(fù)，或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)記載其在某不動產(chǎn)上的查封或異議的內(nèi)容有誤等。

3.提供審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)受理某不動產(chǎn)物權(quán)糾紛案件證明的訴訟、仲裁案件的當(dāng)事人。

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人可主要分為：

1.不動產(chǎn)繼承人。指有證據(jù)證明的不動產(chǎn)遺囑繼承人、受遺贈人，有身份關(guān)系證明的不動產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人。

2.不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人。指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有不動產(chǎn)可能登記在一方名下的有婚姻關(guān)系證明的另一方。

3.不動產(chǎn)交易當(dāng)事人。指有證據(jù)證明與某不動產(chǎn)具有買賣、互換、贈與關(guān)系的當(dāng)事人。

4.不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人。本文特指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而產(chǎn)生利害關(guān)系的不動產(chǎn)權(quán)利人。《物權(quán)法》已對相鄰關(guān)系設(shè)專章規(guī)定。不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人是很容易被忽視的非不動產(chǎn)登記利害關(guān)系人，例如在實(shí)踐中，常見不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人因其鄰居家中無人，不知何故竟然漏水滲透至其家中而造成損失，故持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明和相關(guān)證明，申請查詢其鄰居手機(jī)號碼或聯(lián)系方式以立即催促其鄰居緊急處理等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)口頭告知。

5.不動產(chǎn)承租人。一般是指進(jìn)行過房屋租賃備案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售時的優(yōu)先購買權(quán)問題。

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

四、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的利用范圍

利害關(guān)系人作為不動產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對其利用范圍原則上應(yīng)僅限于有利害關(guān)系的不動產(chǎn)相關(guān)的登記簿記載信息或原始登記憑證。至于利害關(guān)系人可否僅以權(quán)利人的身份信息（姓名、身份證明號碼、名稱、組織機(jī)構(gòu)代碼等）為條件申請查詢權(quán)利人名下的不動產(chǎn)登記記錄（即俗稱的“以人查房”）， 本文認(rèn)為根據(jù)《繼承法》、《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來推斷，不動產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人與不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人提供與權(quán)利人的身份關(guān)系證明應(yīng)當(dāng)可以查詢，其中不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人的查詢顯示結(jié)果應(yīng)以婚姻關(guān)系存續(xù)的時間節(jié)點(diǎn)為限。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)法定繼承人與不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人作為核心的間接利害關(guān)系人，其與權(quán)利人名下的不動產(chǎn)可能會有利害關(guān)系，觸及不動產(chǎn)權(quán)利將來或真正的歸屬問題，如不讓其查詢，則已侵害其知情權(quán)，或會導(dǎo)致其相關(guān)合法權(quán)益由此而未能得到切實(shí)保障，進(jìn)而引發(fā)行政訴訟。

五、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的利用服務(wù)原則

隨著將來國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作逐步落實(shí)，加上因出現(xiàn)新的多樣化的不動產(chǎn)登記主客體或會產(chǎn)生新的利害關(guān)系人及其新問題、新情況。為此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)對可能涉及利害關(guān)系人利用不動產(chǎn)登記資料時應(yīng)遵循以下服務(wù)原則：

1.合理原則。對利害關(guān)系人的認(rèn)定范圍不應(yīng)隨意擴(kuò)大，也不應(yīng)刻意縮小，應(yīng)限定在合法合理范圍內(nèi)。例如不直接涉及不動產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)債務(wù)與其他合同糾紛、仲裁或訴訟案件的當(dāng)事人不能視為利害關(guān)系人。

2.審慎原則。既要滿足利害關(guān)系人的利用需求，又要保護(hù)對應(yīng)權(quán)利人的隱私。對相關(guān)身份證明、利害關(guān)系證明應(yīng)審慎審核，防止欺詐與越權(quán)利用。

3.保密原則。不得涉及國家安全、軍事以及其他保密信息。

王春敏/責(zé)任編輯