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    房企“營(yíng)改增”稅收優(yōu)惠政策掃描

    2016-11-07 17:39:39樊其國(guó)
    首席財(cái)務(wù)官 2016年9期
    關(guān)鍵詞:征收率應(yīng)納稅額價(jià)款

    樊其國(guó)

    房企只要充分用好“營(yíng)改增”新稅政,完全可以享受“營(yíng)改增”新稅政優(yōu)惠的紅利。

    房企參與“營(yíng)改增”試點(diǎn)后,只要充分用好“營(yíng)改增”新稅政,完全可以降低增值稅稅負(fù)。為有效解決房企“營(yíng)改增”稅負(fù)可能增加的現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題,本文系統(tǒng)歸納梳理了房企“營(yíng)改增”可以享受的增值稅優(yōu)惠政策,同時(shí)建議房地產(chǎn)企業(yè)從實(shí)操層面的具體要求出發(fā),密切關(guān)注主管稅務(wù)機(jī)關(guān)營(yíng)改增征管動(dòng)態(tài),以提高稅務(wù)遵從度,盡享“營(yíng)改增”新稅政優(yōu)惠的紅利。

    簡(jiǎn)易計(jì)稅:過(guò)渡期銷售、出租房地產(chǎn)項(xiàng)目可自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式

    房企一般納稅人取得以下項(xiàng)目的收入,可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法:

    (一)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的四種情形:過(guò)渡期政策期間,供應(yīng)商可以自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,也可選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。供應(yīng)商也可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式,則在之后的36個(gè)月期間不得更改。

    1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

    4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    (二)出租不動(dòng)產(chǎn)的五種應(yīng)稅行為:從稅制適用而言,一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用增值稅稅率為11%,其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。簡(jiǎn)易征收適用5%的征收率,而實(shí)際征收率會(huì)小于5%,因?yàn)樵谡鞫悤r(shí)房租等內(nèi)容會(huì)剔除掉含稅的成分,這樣就使得增值稅征收的稅費(fèi)要低于5%,從而達(dá)到節(jié)稅效果。

    1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的,可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅;一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在“營(yíng)改增”試點(diǎn)前的,轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

    2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    4.2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程,完工后用于出租,可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    不征收項(xiàng)目:不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或無(wú)形資產(chǎn)不征收增值稅

    下列四種情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn):

    (一)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

    (二)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無(wú)形資產(chǎn)。

    (三)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。

    (四)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

    統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù):低于正常借款利率或債券票面利率的免征增值稅

    統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中,企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平,向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息,高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的,應(yīng)全額繳納增值稅。

    購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn):可以申報(bào)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

    不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額可以申報(bào)抵扣。這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍?dòng)產(chǎn)購(gòu)入后兩年內(nèi)抵扣,第一年可抵扣60%,余下的40%可于第二年抵扣。此規(guī)定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,但不適用于不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。

    扣減項(xiàng)目:兩類群體及個(gè)人銷售住房允許扣減增值稅

    (一)退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)

    1.對(duì)自主就業(yè)退役士兵從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的,在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%。

    2.對(duì)商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體,在新增加的崗位中,當(dāng)年新招用自主就業(yè)退役士兵,與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的,在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元,最高可上浮50%。

    (二)重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)

    1.對(duì)持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》(注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”)或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》(注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或附著《高校畢業(yè)生自主創(chuàng)業(yè)證》)的人員從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的,在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%。

    2.對(duì)商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體,在新增加的崗位中,當(dāng)年新招用在人力資源社會(huì)保障部門公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》(注明“企業(yè)吸納稅收政策”)人員,與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的,在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元,最高可上浮30%。

    (三)個(gè)人將住房對(duì)外銷售

    個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

    租金收入:房產(chǎn)稅計(jì)征基礎(chǔ)不含增值稅

    租金收入,是指租賃經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)的承擔(dān)人按租賃合同規(guī)定向國(guó)家繳納的租金?!蛾P(guān)于“營(yíng)改增”后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào)),明確了房產(chǎn)出租的,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅,自2016年5月1日起執(zhí)行。

    差額征稅:以取得的收入扣除支付的項(xiàng)目?jī)r(jià)款為銷售額

    “營(yíng)改增”差額征稅,是指“營(yíng)改增”納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目?jī)r(jià)款后的不含稅余額為銷售額進(jìn)行征稅的方法。房企以下六項(xiàng)可以實(shí)行差額征稅的政策:

    (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

    1.銷售額的計(jì)算公式

    不含稅銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

    2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)計(jì)算公式

    當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

    (二)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含自建),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額。

    (三)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適應(yīng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額。

    (四)一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額。

    (五)融資性售后回租業(yè)務(wù),提供融資性售后回租服務(wù),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(不含本金),扣除對(duì)外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

    (六)納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

    此外,“營(yíng)改增”的稅收制度設(shè)計(jì)上,原房地產(chǎn)業(yè)的部分營(yíng)業(yè)稅政策在增值稅體系下得以延續(xù),從而確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的平穩(wěn)過(guò)渡。比如,資產(chǎn)重組過(guò)程中,通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人,其中所涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,不征收增值稅;房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金,不征收增值稅;無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)將視同銷售,但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外,等等。

    稅控專用設(shè)備:在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減

    (一)增值稅納稅人初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備(包括分開票機(jī))支付的費(fèi)用,可憑購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票,在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減(抵減額為價(jià)稅合計(jì)額),不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用,由其自行負(fù)擔(dān),不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。增值稅稅控系統(tǒng)包括:增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括:金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報(bào)稅盤;貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報(bào)稅盤;機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。

    (二)增值稅納稅人繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi),可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票,在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減,不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    (三)增值稅一般納稅人支付的二項(xiàng)費(fèi)用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的,其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

    (作者單位為深圳稅橋稅務(wù)師事務(wù)所)

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