住房領(lǐng)域潛伏兩大危險的分析

包宗華

據(jù)一些國家的經(jīng)驗教訓(xùn)，推行住房商品化制度，往往會在住房領(lǐng)域潛伏兩大危險。我國推行住房商品化制度十幾年，目前住房領(lǐng)域也潛伏著兩大危險，簡析如后。

一、我國走上住房商品化道路的一條重要原因

1998年頒布的房改23號文，決定在我國推行以保障房為主體（保障房面對中低和最低收入者，要占住房總套數(shù)的85%左右）的住房分類供應(yīng)制度（這是國外行之有效的新制度），受歷史局限，我們又在文中寫入要以住房商品化為指導(dǎo)思想。這就使得各地不推行新制度而推行住房商品化制度，也有紅頭文件為依據(jù)。

建設(shè)供應(yīng)保障房，要求免費供應(yīng)土地和稅費減半。這一制度雖然可以解決好廣大中低收入者的住房問題，但大比重地建設(shè)保障房，如無有效的辦法，城市政府要承受較大的負(fù)擔(dān)，被有些人稱之為“大賠錢”。而建設(shè)供應(yīng)一億元商品房，城市政府通過土地批租就可以收入五六千萬元，被有些人稱之為“大賺錢”。由于當(dāng)年我們不了解國外的有效辦法，未能拿出一套既保證大比重建設(shè)保障房，又能減輕城市政府負(fù)擔(dān)的辦法，致使城市政府自然而然地“厭保愛商”。前些年我國每年建房總量中，保障房只占百分之幾，商品房卻占了百分之九十幾，結(jié)果是住房新制度成了住房商品化制度。

二、我國住房領(lǐng)域潛伏的一大危險

房價連年高漲，就潛伏著最終發(fā)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的危險，典型的事例發(fā)生在日本。20世紀(jì)上半葉，日本主要是搞侵略戰(zhàn)爭，下半葉又忙于戰(zhàn)敗后的經(jīng)濟(jì)起飛，因而它在發(fā)達(dá)國家中，是一個特殊的一直堅持住房商品化制度而未改行新制度的國家。其突出的負(fù)作用是，從1960年至1990年的30年時間里，以6大城市為代表，土地和住房價格上漲56倍多，其中不少年是高漲幅。經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為，每一次土地和房價的高漲，都會產(chǎn)生一定程度的泡沫。因為有國家強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實力的支撐，次數(shù)不特別多的房價高漲所產(chǎn)生的泡沫，一般不會破滅，只有一年又一年地積累，達(dá)到國民經(jīng)濟(jì)無力支撐的驚人程度才會破滅。日本就是經(jīng)過30年的泡沫積累，于1990年發(fā)生了舉世聞名的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅事件，也是一種特殊的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅在日本產(chǎn)生深重危害的主要表現(xiàn)，是因之出現(xiàn)了長達(dá)幾十年的國民經(jīng)濟(jì)蕭條。

我國許多大城市的房價，如以2000年為基數(shù)，與而今的城區(qū)（國外的城市不包括郊區(qū)的縣鎮(zhèn)）房價相比，大都漲了幾十倍。因此有人認(rèn)為泡沫經(jīng)濟(jì)破滅已經(jīng)迫在眉睫，去年習(xí)總書記明察秋毫地發(fā)現(xiàn)商品房嚴(yán)重庫存積壓就是一個信號；有人則認(rèn)為我國而今已具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，因而可能抗得住更長的時間。總之，對這一潛伏的危險決不能掉以輕心。如果我們不能及時明察而未雨綢繆，“萬一”發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，對我國大好形勢的嚴(yán)重沖擊和危害將不堪設(shè)想。

推行住房商品化雖然存在著房價連年高漲的可能性，但許多國家這種可能性卻沒有變成現(xiàn)實性。因為要變成現(xiàn)實性都有其特殊原因。我國就存在幾條特殊原因，其中最突出的一條就是出現(xiàn)了世所罕見的土地財政。原來，我國中央和地方的四大共享稅都由地方得大頭，從2000年以后，經(jīng)過幾次調(diào)整，都轉(zhuǎn)為中央得大頭。城市政府稅收大減，只得在批租土地上狠下功夫。據(jù)了解，許多城市的財政收入，來自土地的要占40%—50%，確實是名副其實的土地財政。而要保持土地財政的常盛不衰，一要不斷地擴(kuò)大商品房建設(shè)規(guī)模，二要房價不斷地高漲。有城市政府的支持，就形成了房價上漲的強(qiáng)大推動力。

三、我國住房領(lǐng)域潛伏的另一大危險

另一大危險是有可能形成“住房災(zāi)難”。西方國家進(jìn)入資本主義后，普遍地推行了住房商品化制度，其要害是解決不好中低收入者的住房問題。隨著西方國家國民經(jīng)濟(jì)和城市化的加速發(fā)展，住房問題也與日俱增。到了19世紀(jì)，已成為嚴(yán)峻的社會問題。恩格斯在19世紀(jì)70年代著文，把它定性為“住房災(zāi)難”，并嚴(yán)厲抨擊資產(chǎn)階級政府不去關(guān)心和解決居民的住房問題。

這些年，我們在解決以中低收入者為主體的廣大居民的住房問題上很不得力。主要表現(xiàn)：一方面是每年只建設(shè)比重很小的保障房；另一方面是商品房價連年高漲達(dá)到若干倍的高度。其結(jié)果是，廣大中低收入者，特別是其中的中中和中下群體（含屬于中下群體而要在城市定居的農(nóng)民工）居民的“住房難”日益突出。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，其“住房難”如果長期拖延不得解決，完全有可能形成“住房災(zāi)難”。

四、解決問題的根本是落實習(xí)總書記的重要指示

三年前，習(xí)總書記在聽取住建部有關(guān)住房問題的匯報時，做出了要把住房事業(yè)辦成民生工程的重要指示，給我們提出了要全面解決好廣大居民住房問題的總?cè)蝿?wù)。這是社會主義本質(zhì)和以人為本方針在住房事業(yè)上的具體體現(xiàn)。遺憾的是，我們既未宣傳學(xué)習(xí)，又未制定落實重要指示的規(guī)劃措施。而今，鄭重地提出要抓緊落實習(xí)總書記的重要指示，就抓住了消除住房領(lǐng)域潛伏危險的關(guān)鍵。落實重要指示，要抓好以下工作：

其一，下大力氣推進(jìn)以保障房為主體的住房分類供應(yīng)制度，通過一段時間的艱苦努力，實現(xiàn)全面解決好廣大居民住房問題的總?cè)蝿?wù)，從而把住房事業(yè)辦成名副其實的民生工程。屆時，就從根本上消除了出現(xiàn)“住房災(zāi)難” 和泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的潛在危險。

其二，土地財政是推行住房分類供應(yīng)制度的最大障礙，也是房價上漲的推力，必須下決心解決。

其三，責(zé)成各城鎮(zhèn)根據(jù)本地的實情，制定出推行住房分類供應(yīng)制度、實現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房總目標(biāo)的規(guī)劃。由于我國房改迭受波折，有些城市已不可能在2021年實現(xiàn)總目標(biāo)，可允其適當(dāng)延長。各城鎮(zhèn)的規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由上級政府監(jiān)督其執(zhí)行并實行問責(zé)制。

其四，要敢于和善于克服困難。實行十幾年的住房商品化，給我們推行新制度增加了許多嚴(yán)重困難。例如，有的國家以房改前的低房價為基礎(chǔ)，對中低收入者保障房的套型和房價實行級差供應(yīng)，既保證中低收入者買得到和買得起保障房，又保證政府建設(shè)保障房的投入產(chǎn)出略有盈余。大家知道，2000年北京市的房價每平方米才1000多元，如果當(dāng)年要實行以上辦法就比較容易。而今房價漲了幾十倍，要做到供應(yīng)中中和中下群體買得起、買得到的保障房，所碰到的困難就可能要增加幾十倍。

總而言之，完成以上4項任務(wù)，要碰到十幾年來推行住房商品化形成的習(xí)慣勢力和各方面利益的強(qiáng)大阻力，十分艱巨復(fù)雜。只有在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一思想，群策群力，一步一個腳印地去克服困難，才能落實好習(xí)總書記的重要指示。

王春敏/責(zé)任編輯