淺談我國農(nóng)民工住房問題及解決措施

戴衛(wèi)婷+田欣

摘要：我國是一個(gè)人口大國，保障居民基本住房的任務(wù)十分艱巨。受過去城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響，對農(nóng)民工住房的保障成為我國社會(huì)保障制度發(fā)展中的重要一環(huán)。當(dāng)前農(nóng)民工的居住現(xiàn)狀令人擔(dān)憂他們大多居無定所，在居住方面經(jīng)常受到不公平的待遇。本文通過對我國農(nóng)民工住房現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出其中存在的問題并提出相關(guān)的解決措施。旨在提高我國農(nóng)民工的居住環(huán)境和居住條件，促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；住房問題；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

中圖分類號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671-864X（2016）08-0058-01

一、我國農(nóng)民工住房制度的現(xiàn)狀

目前農(nóng)民工的居住條件，幾乎可以用“惡劣”來形容。除了極少數(shù)進(jìn)城經(jīng)商的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購買了住房之外，絕大部分農(nóng)民工在城鎮(zhèn)都沒有自己的住房。農(nóng)民工的居住方式基本是兩種，一種是租住民房，包括城中村房、車庫、樓梯間、地下室等；另一種是住集體宿舍，包括工廠宿舍、簡易工棚、打烊后的門店內(nèi)等。兩種居住方式的比例因所在城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)狀況、房屋分布狀況而差異很大，如城區(qū)以租住民房為主，而工業(yè)園區(qū)、建筑工地則以集體宿舍為主。

在農(nóng)民工市民化的過程中，最重要且難度最大的是農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的住房問題。當(dāng)前房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出農(nóng)民工的購買能力，且通常人們認(rèn)為城鎮(zhèn)住房還受到耕地總量的硬性約束。我們通過對國外經(jīng)驗(yàn)和對國內(nèi)城鄉(xiāng)居住用地的分析，發(fā)現(xiàn)解決農(nóng)民工住房問題與保障耕地之間不僅不矛盾，而且相輔相成。只要堅(jiān)持農(nóng)民工市民化的方針，實(shí)現(xiàn)生活空間置換，我國耕地總量會(huì)不降反增。以此為理論前提，我們建議通過擴(kuò)大城鎮(zhèn)居住用地供給、抑制投機(jī)、實(shí)行以宅基地抵償部分房價(jià)、完善公租房等政策手段，解決現(xiàn)有農(nóng)民工及未來更多人口的住房問題。

二、我國農(nóng)民工住房制度發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題

（一）農(nóng)民租賃住房供應(yīng)問題與現(xiàn)行法律規(guī)定的矛盾。

近年來，城市近郊農(nóng)民從事住房經(jīng)營已非常普遍，這一方面是受郊區(qū)城市化發(fā)展的影響，另一方面是因產(chǎn)生了大量農(nóng)民工住房需求。這些面向農(nóng)民工的租賃房屋平均面積在8平方米左右，外觀沒有任何裝飾，水泥墻面，內(nèi)部無任何裝潢，設(shè)施也比較簡陋，除水池和抽水馬桶之外，房東只提供幾張木桌子木凳子和一張木板床。由于大部分是簡易搭建的住房，因此住房質(zhì)量十分低劣。

（二）“群租”現(xiàn)象與政策性住房供應(yīng)不足。

商品住房租金負(fù)擔(dān)與農(nóng)民工住房消費(fèi)能力之間存在的差距是導(dǎo)致農(nóng)民工選擇“群租”的關(guān)鍵因素之一。從現(xiàn)有的住房供應(yīng)方式看，絕大多數(shù)的農(nóng)民工不是居住在單位提供的集體宿舍、工棚，就是租賃農(nóng)民住房和普通商品房。除了長期受雇于企業(yè)的農(nóng)民工之外，從事其他行業(yè)的農(nóng)民工的工作和工資收入并不穩(wěn)定，普通商品房的高額租金負(fù)擔(dān)迫使他們選擇“群租”方式來減輕個(gè)人住房支出壓力。因此，保障性住房供應(yīng)政策缺位是導(dǎo)致“群租”問題發(fā)生的主要因素之一。

（三）相關(guān)法律法規(guī)缺失。

已出臺(tái)的有關(guān)農(nóng)民工住房保障的法律法規(guī)都散見于各類文件中，法律效力低。目前為止，各級政府只是在政策中強(qiáng)調(diào)要解決農(nóng)民工住房保障問題，沒有出臺(tái)保障農(nóng)民工住房保障權(quán)益的法律法規(guī)。沒有法律法規(guī)的約束，雇主為了最大的利潤只會(huì)盡可能的降低農(nóng)民工的住房水平和居住條件。而在推動(dòng)雇主們主動(dòng)改善農(nóng)民工居住水平方面，更是沒有法律來進(jìn)行約束。

三、解決我國農(nóng)民工住房制度的基本措施

（一）擴(kuò)大土地供給，有效降低房價(jià)。

通過擴(kuò)大土地供給有效降低房價(jià)，是解決農(nóng)民工住房問題的核心手段。在市場經(jīng)濟(jì)中，沒有任何商品是絕對昂貴的，其價(jià)格取決于需求和供給的交點(diǎn)。我國城鎮(zhèn)住房實(shí)行一級土地市場完全壟斷的制度，在容積率既定的情況下，土地供給量直接決定了住房供給量。在政策施行中，此前一直將農(nóng)民工排除在城鎮(zhèn)住房體系之外，在城鎮(zhèn)不考慮他們的居住用地；另一方面，各城市出于“土地財(cái)政”的目的，為了在土地出讓中獲取最大利益，在住房用地上一直采取“不飽和供地”的策略。很多沿海城鎮(zhèn)外來人口已經(jīng)超過本地人口，卻從未考慮過這些外來人口的住房問題和為此增加住房供地，土地、住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)自然維持在高位。因此，可以通過擴(kuò)大土地供給的辦法來有效降低房價(jià)。

（二）抑制投機(jī)，保持房價(jià)平穩(wěn)。

住房就其本質(zhì)來說是一種生活必需品，在我國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成的情況下更應(yīng)如此。然而，由于我國商品房價(jià)在過去十幾年間持續(xù)大幅上漲，住房的資本屬性不斷被強(qiáng)化，土地和房產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)盛行。投機(jī)最重要的誘因是房價(jià)的上漲預(yù)期，通過擴(kuò)大土地供給的辦法，可以有效扭轉(zhuǎn)這一預(yù)期，使投機(jī)失去最重要的土壤?；咀龇ㄊ牵簢?yán)厲打擊土地投機(jī)，引導(dǎo)開發(fā)商成為真正的住房制造商，而不是囤積居奇的倒賣者，手段包括提高利率以增大土地投機(jī)者的成本、征收土地增值稅減少其獲利、對閑置或低效利用的土地課以重稅、對逾期不開發(fā)的土地予以收回或強(qiáng)制拍賣；明確提出“一戶居民一套住房”的目標(biāo)，鼓勵(lì)和支持居民首套住房的購買，對第二套以上住房實(shí)行累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅，稅率應(yīng)達(dá)到令炒房者肉疼的程度。

（三）施行以宅基地抵償部分房價(jià)的政策。

一方面是進(jìn)城農(nóng)民在城市里買不起住房，另一方面是他們在農(nóng)村的宅基地長期高度空置，這種矛盾啟示我們，可以推行以宅基地抵償部分地價(jià)的政策。這是支持進(jìn)城農(nóng)民購買城鎮(zhèn)住房的重要手段，對實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工生活空間置換、確保土地總量增長也將起到促進(jìn)作用。基本做法是：農(nóng)民工將在家鄉(xiāng)的宅基地交給國家，以此作為交換，他們在務(wù)工城鎮(zhèn)購買住房時(shí)將享受到免繳土地出讓金的優(yōu)惠。這是個(gè)一舉兩得的辦法，對農(nóng)民工來說，房價(jià)降低到經(jīng)濟(jì)適用房的水平；對國家來說，由于農(nóng)民退出的宅基地面積遠(yuǎn)比城鎮(zhèn)住房占地面積大，得以實(shí)現(xiàn)土地總量的增長。

綜上所述，解決農(nóng)民工住房問題具有短期和長期、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、城鎮(zhèn)和農(nóng)村的多重意義。農(nóng)民工市民化是我國城鎮(zhèn)化的核心和關(guān)鍵，而解決農(nóng)民工住房問題則是農(nóng)民工市民化的核心和關(guān)鍵。通過擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房用地供給在內(nèi)的整套政策手段，不僅可以解決農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房問題，而且可以啟動(dòng)農(nóng)民工住房需求這個(gè)最大的消費(fèi)需求，消除房地產(chǎn)泡沫和化解經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)矛盾，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平衡、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。