淺析我國房地產(chǎn)項目成本控制新思路

摘 要 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。因此，也是每個房地產(chǎn)企業(yè)都非常關心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、建設周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素等影響比較大，成為公認的高風險行業(yè)。本文主要講述房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成，同時也分析出成本控制的方法。

關鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 新思路

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

房地產(chǎn)項目成本控制，首先我們必須先了解房地產(chǎn)項目在起開發(fā)的過程中成本的構(gòu)成是什么。只有了解了房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成我們才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、節(jié)約成本的方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動成本兩種：

1.1固定成本

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

（2）前期工程費。前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（3）建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（4）市政公共設施費用。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店，菜市等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%—30%左右。

1.2變動成本

（1）管理費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、排污綠化費、稅金、土地使用費、無形費資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、壞賬損失等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

（2）貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（3）稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%—25%左右。

（4）銷售費用。銷售費主要包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售報務費、銷售人員工資、獎金、福利、折舊、修理等費用

2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制方法

2.1前期階段的成本控制

前期開發(fā)階段主要工作包括項目論證、土地開發(fā)、規(guī)劃設計這三大部分。項目論證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算在某地塊投資建房時，首要考慮的是項目的可行性。進行市場調(diào)研，確定用戶需求及產(chǎn)品定位直接影響到項目的成敗。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價格的最重要因素。也是用戶的首要考慮因素；規(guī)劃設計：由于設計工作的專業(yè)性很強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般委托設計院進行設計。項目開發(fā)總成本的70%左右在設計階段確定，因而設計階段對于項目成本的控制極為重要，且產(chǎn)品的好壞對于客戶的滿意程度將起到關鍵作用。

2.2項目施工建設階段成本控制

施工建設階段對應于波特基本價值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營階段是將投入的土地、資金、生產(chǎn)設備、建筑材料轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設的高質(zhì)量的完工與順利進行，通過市場調(diào)研做出產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計：選擇好的承建商保證施工正常進行；還包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動，在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設的規(guī)劃與管理，同時在施工建設過程中也應對樓盤進行適度的宣傳，以為后期的銷售做好鋪墊。在生產(chǎn)經(jīng)營階段，規(guī)劃設計能力、市場分析能力與質(zhì)量控制能力是企業(yè)應具備的核心能力，規(guī)劃設計能力、市場分析能力直接決定營銷活動的順利完成，節(jié)約了營銷成本。

2.3市場營銷階段的成本控制

市場營銷能力建立了企業(yè)和消費者之間的關系，是企業(yè)經(jīng)營成敗的關鍵，也是企業(yè)能否實施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷能力就成為企業(yè)的核心能力，是房地產(chǎn)價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，也是控制好營銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎工作。

3總結(jié)

成本控制是一個系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項目實施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項目投資才能產(chǎn)生預期的效益。

作者簡介：肖棟棟（1993-）男，湖北武漢人，漢族，本科。武漢東湖學院金融專業(yè)2012級本科生，研究方向：金融學。

參考文獻

[1] 王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].西安科技大學，2008.

[2] 楊曉梁.房地產(chǎn)項目成本管理的研究[D].南昌大學，2007.