一線城市住房價格將維持平穩(wěn)或小幅上漲

文力

隨著2016年7月的到來，2016年的房地產(chǎn)市場開始步入下半場。據(jù)監(jiān)測，2016年6月，116個大中城市住宅環(huán)比價格下降的城市首次超過住宅環(huán)比價格上升的城市。雖然還無法據(jù)此判斷未來我國房地產(chǎn)市場的整體走勢狀況，但是從一線城市二手住房的表現(xiàn)來看，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場確實進(jìn)入價穩(wěn)量跌的市場區(qū)間。

一、一線城市二手住房價格趨于穩(wěn)定

據(jù)統(tǒng)計，自2015年6月-2016年3月以來，四個一線城市的二手住宅價格均呈上漲趨勢，其中，北京、上海和深圳增長較大，廣州房價基本維持平穩(wěn)。自2016年3月以來，除北京房價還在保持小幅上漲趨勢，上海、深圳和廣州三個一線城市的房價基本處于橫盤整理的狀態(tài)。

從市場反響來看，3月份以來北京、上海和深圳樓市的“退燒”主要原因是當(dāng)?shù)卣疄榉乐狗績r暴漲而進(jìn)行了程度不同的行政調(diào)控希望引導(dǎo)樓市健康發(fā)展。這些政策主要有上海的“滬九條”，深圳市的貸款首付比例最低4成、連繳3年個稅才能買房，北京市對二手房市場進(jìn)行專項檢查等措施。

二、一線城市二手住房成交量普遍回落

在價格趨于穩(wěn)定的同時，北上廣深四個一線城市的二手住房的成交量也普遍回落。具體來看，扣除2月份春節(jié)因素的非正常情況，自2016年3月以來，一線城市的二手住房成交量都經(jīng)歷了下滑的市場態(tài)勢。其中，下滑最嚴(yán)重的是上海市，數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了3-4月份斷崖式的下跌后，上海二手住房成交量開始小幅回調(diào)。深圳情況亦類似。

三、一線城市住房價格上漲原因

首先，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的支持是本輪房價上漲的首要因素。眾所周知，自2015年3月以來，國家及不少地方政府出臺了包括稅收、取消限購等各項房地產(chǎn)政策刺激市場，這些行政政策加上寬松的貨幣政策，助推了本輪房地產(chǎn)市場價格的上漲。

其次，市場因素也是推動房價上漲的重要原因。市場因素主要包括與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的資金市場價格的變化因素，以及房地產(chǎn)中介公司利用信息優(yōu)勢助推房價上漲的因素，還包括一線城市土地價格的上漲對房價的拉升作用。這三個因素中，金融市場資金價格與房地產(chǎn)市場資金價格存在套利空間客觀上是由我國當(dāng)前非完全市場化的經(jīng)濟(jì)體制決定的。這種客觀現(xiàn)實雖然刺激了房地產(chǎn)市場交投的活躍，但也促進(jìn)了炒房、投資房產(chǎn)等行為的蔓延。對于房地產(chǎn)市場中長期來講，由此導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性供需風(fēng)險的增加是不可避免的。房地產(chǎn)中介公司拉升房價目前已經(jīng)不是新鮮事。當(dāng)然，目前市場上有能力“坐市”的房地產(chǎn)中介公司還屬少數(shù)，但這種行為的危害性卻已經(jīng)初現(xiàn)端倪。媒體不斷報導(dǎo)的中介坑害買主、欺瞞賣主的新聞就是這種行為后果的顯現(xiàn)。土地市場供給價格的上漲是由這些城市土地供給數(shù)量的稀缺性決定的。以北京為例，今年上半年，北京市土地儲備中心公布數(shù)據(jù)顯示，北京市土地成交宗數(shù)、面積均為歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀(jì)錄。平均樓面價達(dá)到了16435元/平方米，同比上漲了32.7%。

最后，消費者的心理預(yù)期亦是本輪房價上漲“看不見”的重要因素?！靶睦眍A(yù)期”通常來說是資本市場價格漲跌的重要因素。但是由于當(dāng)前各地的房價高啟，房價收入比、房價租售比等傳統(tǒng)的衡量房地產(chǎn)市場價格與投資價格的指標(biāo)已經(jīng)失靈，目前的房地產(chǎn)市場事實上是由投資趨動的。在這種情況下，由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)萎靡不振，加上市場上貨幣繁榮又缺乏好的投資渠道，房地產(chǎn)的投資、避險功能突出，在這種心理預(yù)期下，消費者紛紛涌入市場，這也客觀上助推房價上漲。

四、一線城市住房未來價格走勢

1.市場資金的消費能力

市場資金的消費能力可以從非投資人群的工資性收入增長情況以及貨幣市場M2增長情況兩方面來判斷。其中，工資性收入的增長情況可用來判斷未來房價的底部，而M2貨幣增長情況則可以用來判斷未來房價頂部。

鑒于統(tǒng)計局公布的工資性收入統(tǒng)計口徑的非完全性，筆者認(rèn)為，住宅租金價格的增長情況來判斷房地產(chǎn)市場底部相對更加合理。之所以如此，首先，房租價格是由工資性收入來決定的。其次，租房沒有身份之分，更能全面準(zhǔn)確的反映整個房地產(chǎn)市場非購買性的住房消費的消費水平。最后，租房與買房不同，租房是房地產(chǎn)市場消費的最后渠道，這個渠道的漲跌更能反映整個房地產(chǎn)市場人們在當(dāng)前收入水平下不得不接受的住房消費價格。

2.投資收益增長情況

投資收益增長情況是決定未來房價是否會增長的重要指標(biāo)，只有預(yù)期未來收益較高，投資性資金才會進(jìn)入市場。由于北上廣深房價和租金價格的上漲，特別是房價的上漲，其住宅的投資收益率增幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期包括股票、銀行理財產(chǎn)品等其他投資品收益的增幅。投資市場的規(guī)律是追漲殺跌，在這種效應(yīng)下，可以預(yù)見，只要央行貨幣政策是的M2保持既定增幅或者既定投放預(yù)期，支撐北上廣深住房市場價格上漲的資金因素和消費者的心理預(yù)期就不會發(fā)生根本性改變。

3.當(dāng)前市場不存在具有降價意愿的賣方

從歷年房地產(chǎn)市場價格下降的情況來看，房價的下降往往是由以下兩類賣方引發(fā)的，一類是新房市場的開發(fā)商由于資金壓力降價銷售；二是急于套現(xiàn)的業(yè)主降價銷售。目前，從整體上看，房地產(chǎn)市場的賣方的資金壓力并沒有這樣急迫。

從新房市場看，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%，增速比1-5月份回落1.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款10939億元，增長1.0%；利用外資66億元，下降63.2%；自籌資金23816億元，下降0.1%；其他資金33314億元，增長38.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18934億元，增長34.1%；個人按揭貸款11245億元，增長57.0%。

從二手房市場看，當(dāng)前住房市場上漲預(yù)期仍然存在，一般業(yè)主并沒有恐慌性售房的壓力以及需求。

綜上所述，筆者認(rèn)為，雖然當(dāng)前一線城市的住房成交量普遍回落，但是由于貨幣資金仍在對房價進(jìn)行托底，住房投資收益率目前仍遠(yuǎn)高于其他投資品，加上市場上賣方資金狀況相對較好并無降價意愿，一線城市的二手住房價格未來仍有可能維持維持穩(wěn)定或者小幅上漲的走勢。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員