“大金融”時代品牌房企的“掘金術(shù)”

所謂“大金融”主要涵蓋銀行、保險、基金、信托、資管、證券、租賃、期貨、金融交易所、典當(dāng)、擔(dān)保、互聯(lián)網(wǎng)金融等12個領(lǐng)域，圍繞這些領(lǐng)域，品牌房企金融化的領(lǐng)域與路徑各有差異。

基于對房地產(chǎn)金融化的共識，2015年以來，萬科、萬達(dá)、泰禾、華夏幸福等品牌房企紛紛加速房地產(chǎn)金融化的嘗試，搶占“大金融”布局的制高點。

一、備受房企追捧的金融領(lǐng)域

從具體金融領(lǐng)域來看，銀行、保險、證券、資管、基金、資產(chǎn)交易所以及互聯(lián)網(wǎng)金融是房企布局的熱門領(lǐng)域。從品牌房企金融化階段來看，部分品牌房企涉足多個金融領(lǐng)域，形成各業(yè)務(wù)之間的合縱連橫、緊密結(jié)合，力求打造金融地產(chǎn)財團(tuán)模式，形成“大金融”的綜合布局，如綠地、萬達(dá)、泛海控股等將構(gòu)建全方位、體系化的大金融平臺；部分房企涉足與實際需求相關(guān)的金融領(lǐng)域，如保利、新湖中寶等圍繞交易環(huán)節(jié)建立的互聯(lián)網(wǎng)金融，萬科圍繞社區(qū)商業(yè)、購物中心等基礎(chǔ)資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金（REITs）等（見表1）。

二、品牌房企的“金融化路徑”

總的看來，品牌房企主要通過以下幾種路徑布局“大金融”戰(zhàn)略。

第一，通過參股或者收購的方式，深度涉入銀行、保險、證券和基金等金融領(lǐng)域，探索房企業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時，融通資金。其中，銀行領(lǐng)域投資最熱，保險領(lǐng)域熱度提升。2013年下半年以來，地產(chǎn)參股銀行熱度加速提升，萬科、恒大、越秀、世茂等品牌房企扎堆入股商業(yè)銀行，目前已有30多家房企涉足銀行領(lǐng)域，銀行成房企涉足金融業(yè)的首選。2015年以來，房企涉足保險行業(yè)也蔚然成風(fēng)。5月，泰禾、陽光城發(fā)起設(shè)立海峽人壽；6月，迪馬股份擬出資2億籌建三峽人壽，而保險資金因其資金成本低、與地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合緊密加上政策支持等原因?qū)⒏芊科笄嗖A。

第二，成立地產(chǎn)基金公司、投資管理公司或小額信貸公司等金融公司，實現(xiàn)主業(yè)與金融的協(xié)同發(fā)展。通過成立公司的方式涉足金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的門檻相對較低，可直接為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供支持，促進(jìn)地產(chǎn)與金融的協(xié)同。其中，保利、越秀、金地、金融街、北京城建等企業(yè)均已自建房地產(chǎn)基金公司，綠地在多個城市成立小貸公司，通過此種路徑布局金融業(yè)務(wù)是房企“大金融”戰(zhàn)略的一種較為便捷的方法。

第三，搭建金融資產(chǎn)交易平臺，盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)開發(fā)與金融業(yè)務(wù)的良性循環(huán)。2014年以來，綠地先后在貴州和黑龍江成立金融資產(chǎn)交易中心，創(chuàng)新房企金融業(yè)務(wù)布局路徑，不僅通過該交易平臺為自身地產(chǎn)項目融資，還能通過為其他企業(yè)融資獲得一定比例服務(wù)費。此外，企業(yè)還可通過該交易平臺盤活金融資產(chǎn)（債權(quán)、土地抵押物等），實現(xiàn)與開發(fā)、不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的良性循環(huán)。

第四，商業(yè)資產(chǎn)證券化，主要通過REITs和ABS實現(xiàn)。通過此種路徑可盤活企業(yè)流動性較差、但可以創(chuàng)造一定穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，滿足企業(yè)長期資金需求，是未來我國房地產(chǎn)金融化的重要方向。因其運營模式的特殊性，資產(chǎn)證券化項目主要適用于能夠獲取穩(wěn)定收益的商業(yè)資產(chǎn)，包括租金收入、物業(yè)費等。2015年，萬科首支公募REITs和世茂首單物業(yè)費ABS成功實施，隨著政策的完善，房企資產(chǎn)證券化試水將更進(jìn)一步，目前，華潤置地、保利、龍湖、中海、恒大地產(chǎn)等品牌房企均有商業(yè)資產(chǎn)證券化計劃。

第五，積極探索互聯(lián)網(wǎng)金融，創(chuàng)新地產(chǎn)金融理財產(chǎn)品、P2P線上網(wǎng)貸平臺、房產(chǎn)眾籌等多種融資方式?；ヂ?lián)網(wǎng)金融市場空間較大，具有模式多樣、運作靈活等特點，可最快盤活存量資源、增強企業(yè)盈利能力，成為房企布局金融領(lǐng)域的新興渠道。目前，萬科、綠地、萬達(dá)、碧桂園、龍湖等龍頭房企持續(xù)引領(lǐng)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新（見圖1）。

三、綠地集團(tuán)的“大金融”體系

綠地集團(tuán)將金融產(chǎn)業(yè)作為僅次于地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略領(lǐng)域，不斷拓展和完善“大金融”布局，目前涵蓋了除資產(chǎn)證券化以外的四種布局路徑，其布局深度和廣度為行業(yè)領(lǐng)先。2014年，綠地正式提出全國化、產(chǎn)業(yè)化的“大金融”戰(zhàn)略，年底其大金融業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)200億元，2015年的目標(biāo)鎖定業(yè)務(wù)規(guī)模超過500億元（見圖2）。

綠地“大金融”布局思路是主要以投資并購的方式，獲取核心金融資產(chǎn)，逐漸建立起全金融牌照的金融集團(tuán)，目前已獲得了包括銀行、保險、證券、信托、小貸、資產(chǎn)管理等在內(nèi)多元化金融服務(wù)牌照，并積極布局互聯(lián)網(wǎng)金融。

布局路徑方面，首先，投資金融機構(gòu)，2011年金控平臺成立后先后入股錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行和東方證券等金融企業(yè)，2015下半年還加緊籌劃對第三方支付牌照、人壽保險、信托等項目的收購；其次，設(shè)立金融公司，在上海發(fā)起設(shè)立了中國規(guī)模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特、貴州等多個城市成立小額貸款公司，通過綠地香港子公司成立資產(chǎn)管理公司、國際資本公司和海外投資融資，金融產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模；再次，創(chuàng)新性組建金融資產(chǎn)交易平臺，2014年與貴州省政府戰(zhàn)略合作，在貴陽開設(shè)第一家金融資產(chǎn)交易中心，2015年在哈爾濱成立了黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，進(jìn)一步體現(xiàn)綠地打造金融平臺公司的戰(zhàn)略；最后，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新方面，2015年聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)公司搭建互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺——“綠地地產(chǎn)寶”，綠地“大金融”進(jìn)一步完善和壯大。

綜合來看，綠地集團(tuán)的“大金融”戰(zhàn)略主要有以下幾個特點和經(jīng)驗值得企業(yè)借鑒：

第一，依托央企背景優(yōu)勢，善于利用政府資源。綠地多元金融牌照的獲得離不開政府的支持，如2013年綠地與貴州省政府達(dá)成金融戰(zhàn)略合作，將在小貸、商業(yè)銀行、組建交易所、金融租賃等領(lǐng)域開展合作，2014年8月貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心成立。

第二，利用資源整合優(yōu)勢，搭建融資平臺，創(chuàng)新融資方式。從綠地金控的組建，到金融資產(chǎn)交易平臺、綠地地產(chǎn)寶等金融平臺的建立，都體現(xiàn)出綠地具有較強的資源整合能力和金融創(chuàng)新能力。2015年7月，綠地集團(tuán)與中金達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，涉及戰(zhàn)略咨詢及產(chǎn)業(yè)研究、投資業(yè)務(wù)合作、產(chǎn)業(yè)基金合作、收購兼并、股權(quán)融資、債券融資、RQFII額度等多種領(lǐng)域，其中以“并購重組”為主題的并購基金和以“新科技、互聯(lián)網(wǎng)+”為主題的綠地創(chuàng)新投資基金已初步落地，不斷提升了企業(yè)在金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能級。

第三，投資標(biāo)的方面，更青睞投資有主導(dǎo)權(quán)的非銀機構(gòu)，并且自主參與經(jīng)營管理。綠地金融領(lǐng)域投資以打造“大金融”為目標(biāo)，在政策框架內(nèi)深度介入銀行、信托等金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，參與運營和管理，提升金融運作實力，為資產(chǎn)和投資者兩端提供服務(wù)。

四、總結(jié)

金融行業(yè)規(guī)模大、盈利能力強，作為投資標(biāo)的，房企可獲取豐富的投資收益；房地產(chǎn)金融化可為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈提供金融服務(wù)，實現(xiàn)與房地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，也可作為房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略方向，開辟新的利潤增長點。伴隨大資管時代的深入發(fā)展，房企應(yīng)具有充分的前瞻意識，盡快熟悉和介入金融行業(yè)，更好地與金融融合發(fā)展，幫助企業(yè)挖掘行業(yè)的無窮機遇，提升競爭力。

本文由中國指數(shù)研究院供稿