品牌房企與險資“結(jié)盟”

2015年以來，金融資本與地產(chǎn)的結(jié)合越發(fā)緊密，尤其是險資入股房企腳步明顯加快。房企與資本的結(jié)合絕非偶然，而是當(dāng)前形勢下利于雙方快速實現(xiàn)發(fā)展壯大的必然之舉：

一方面，2015年股票和債券市場相繼呈現(xiàn)震蕩和波動局面，收益率持續(xù)走低，導(dǎo)致金融市場出現(xiàn)“資產(chǎn)配置荒”。因此，在房地產(chǎn)市場回暖和相關(guān)利好政策刺激下，金融資本的投資重心向穩(wěn)健性高、回報率穩(wěn)定的地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜，開始以股權(quán)投資的形式加盟部分業(yè)績優(yōu)異、有估值優(yōu)勢、流通市值較大的百強上市房企，分享投資收益。

而另一方面，面對低廉且規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)資金，百強房企同樣看到了機遇，不再閉門造車，或引入，或聯(lián)合，積極借助資本的資金力量與金融化管理經(jīng)驗，強化提升住宅主業(yè)優(yōu)勢的同時在商業(yè)、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)有益延伸，以及加速推動金融化、輕資產(chǎn)等轉(zhuǎn)型發(fā)展。那么，房企與資本的結(jié)合到底有多緊密？他們的結(jié)合又將為雙方發(fā)展帶來怎樣的優(yōu)勢？

一、房企與資本的“結(jié)盟”

房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是百強企業(yè)依托優(yōu)質(zhì)項目資源，吸引金融資本投資，緩解因拿地成本不斷上升為企業(yè)帶來的資金壓力，與金融資本合作加強。地產(chǎn)與金融資本結(jié)合的日益緊密，一方面是金融機構(gòu)看好百強企業(yè)豐富的項目資源、穩(wěn)定的收益、良好的發(fā)展前景；另一方面，有利于房企緩解資金壓力，實現(xiàn)拿地意愿以及推動業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，持續(xù)提升核心競爭力。

從具體數(shù)字來看，百強企業(yè)前十大股東中包含金融資本機構(gòu)的大約有18家，其中險資在百強房企前十大股東中占比顯著提升。年底的寶萬之爭中，雙方的接洽雖不順暢，但仍無法阻擋房企與險資結(jié)合的大趨勢，萬科、金地、遠洋、金融街等企業(yè)的前十大股東中，第一或第二大股東均為險資，且險資股份占比均超過20%，房企與險資的結(jié)合越發(fā)緊密（見圖1）。

二、房企與險資緣何牽手

保險資本涉足地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩方面的原因：一方面，國內(nèi)保險機構(gòu)大多擁有較為充裕的流動資金。2015年1-10月，保險行業(yè)保險保費收入2.4萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破12.6萬億元，保險資金運用余額高達11.2萬億元。

但另一方面，國內(nèi)保險資金投資渠道長期以來一直受到嚴(yán)格限制，投資收益普遍較低。保險公司持有的大量資金多數(shù)情況下只能投入到銀行存款、債券、股票或基金中，隨著利率持續(xù)走低及股票市場震蕩，保險資金的投資回報率普遍較低。而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、投資期限長、收益穩(wěn)定的特點與國內(nèi)保險資金使用時間長、規(guī)模大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性相匹配，因此吸引了險資等金融資本的相繼進入。

而對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是百強企業(yè)而言，積極深化同險資合作，不僅能夠有效緩解目前核心城市拿地成本高企、規(guī)模擴張帶來的資金壓力；更重要的是，合作中雙方能夠充分發(fā)揮業(yè)務(wù)互補性，推動資本和實業(yè)跨界融合，從而有利于百強房企持續(xù)提升住宅開發(fā)主業(yè)優(yōu)勢以及實現(xiàn)在養(yǎng)老、商業(yè)等多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有益延伸。

長期來看，百強房企還可同險資旗下的多元金融業(yè)務(wù)單元實現(xiàn)更為深遠及廣泛的合作，持續(xù)強化資產(chǎn)運作能力的同時創(chuàng)新升級產(chǎn)品及服務(wù)，以不斷提升綜合競爭力，推動金融化和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

住宅主業(yè)方面，房企與險資的合作主要集中于社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。雙方以社區(qū)為中心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺，以平臺為基礎(chǔ)向社區(qū)理財、社區(qū)保險等領(lǐng)域延伸，有利于雙方拓寬社區(qū)客戶資源，增加利潤來源。代表企業(yè)有碧桂園聯(lián)手平安布局社區(qū)金融等。

其他業(yè)務(wù)方面，雙方合作主要涉及養(yǎng)老、商業(yè)、資本運作等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)方面，資金投入量大，回收期長是制約其發(fā)展的瓶頸，而具有資金成本優(yōu)勢和金融產(chǎn)品工具的險資成為房企聯(lián)姻發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不二選擇，代表企業(yè)有碧桂園、保利、恒大、金茂、遠洋等；持有型商業(yè)物業(yè)因其持續(xù)穩(wěn)定收益受到險資的青睞，成為險資入駐房企合作的重要方向之一，但目前險資與房企在商業(yè)物業(yè)合作方面仍處于初步階段，代表企業(yè)有碧桂園；資本合作方面，房企可借助險資在資本運作方面的豐富經(jīng)驗，迅速布局金融領(lǐng)域，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，培育新的業(yè)績增長點。

三、結(jié)語

在金融資本資金充裕和房企拿地成本上升的雙重因素作用下，金融資本尤其是大規(guī)模、低成本、長周期的險資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相融發(fā)展成必然趨勢。

房企應(yīng)正視金融化發(fā)展，一方面，外部資本的介入為房企帶來充足的現(xiàn)金流和豐富的資本運作管理經(jīng)驗，雙方可充分發(fā)揮彼此優(yōu)勢，有效整合資源，拓展業(yè)務(wù)渠道，快速成長；另一方面，在行業(yè)利潤率下行的壓力下，房企也應(yīng)更具金融思維，在險資獲取房地產(chǎn)投資收益的同時，作為需要大量現(xiàn)金流運作的房企，未來應(yīng)提升駕馭金融工具、并從險資手中回流所需資金的能力。

在“競爭加劇、現(xiàn)金為王”的大資管時代，房企如何有效借助金融資源進一步發(fā)展壯大才是需要深入思考的問題。

本文由中國指數(shù)研究院供稿