新一輪房企規(guī)?；瘧T性背后的危機(jī)

陳品祿

【述評】

在“2016年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜”這份榜單中，最受矚目的當(dāng)屬千億房企與標(biāo)桿房企，內(nèi)部出現(xiàn)重大分化，大有重新洗牌之勢。從數(shù)據(jù)上看，萬科上半年業(yè)績尚未受股權(quán)之爭的影響，以1857億元銷售金額高居銷售金額榜首位置。與萬科一同步入2000億俱樂部的還將有恒大、碧桂園。7月初，碧桂園宣布將原定1680億元全年銷售目標(biāo)上調(diào)至2200億元，而恒大上半年已經(jīng)累計(jì)銷售1417.8億元。

雅居樂的窘?jīng)r也是其他廣州房企的寫照。近幾年，總部位于廣州的民營房企大多經(jīng)歷了相似的命運(yùn)。華南五虎中，除碧桂園、恒大業(yè)績飆升外，包括雅居樂、合生創(chuàng)展乃至富力地產(chǎn)今年均表現(xiàn)平平。市場風(fēng)向的改變及一二線土地成本的暴漲，讓高周轉(zhuǎn)模式不再是萬全之策。

即使2016年全年房企銷售業(yè)績光鮮亮麗，并不意味著龍頭房企還可沿用規(guī)?；臄U(kuò)張模式繼續(xù)前行。事實(shí)上，由于市場去庫存壓力、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)?；?yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤率下滑明顯。所以說，規(guī)?；澈蠓科蟮娜兆右呀?jīng)不再那么好過。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，A股及H股樣本企業(yè)銷售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個(gè)百分點(diǎn)和2.63個(gè)百分點(diǎn)；A股及H股樣本企業(yè)銷售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，房企整體盈利狀況并不樂觀。有分析師認(rèn)為，雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)行情較好，但由于房地產(chǎn)銷售結(jié)算的問題，部分銷售業(yè)績無法反映到當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營業(yè)成本也在增加。

同時(shí)，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整的周期，市場銷售壓力或?qū)@現(xiàn)。屆時(shí)，在去庫存壓力與企業(yè)資金面較緊的市場背景下，降價(jià)促銷等銷售手段將導(dǎo)致房企毛利潤不斷下降。長此以往，資本市場或?qū)⒖此ダ麧櫬食掷m(xù)下滑的房企，再談規(guī)?；炎兊煤翢o意義。

【事件】

憑借今年上半年一二線城市的成交火爆，多數(shù)上市標(biāo)桿房企銷售業(yè)績?nèi)嫣嵘?。億翰智庫近日發(fā)布了“2016年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜”，統(tǒng)計(jì)顯示，33家官方公布銷售業(yè)績的企業(yè)合計(jì)銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，同比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%。而在這份新出爐的上半年業(yè)績排行中，曾與合生、富力、碧桂園、恒大并稱“華南五虎”的雅居樂再次掉隊(duì)。相較高毛利率、長周轉(zhuǎn)、做中高端產(chǎn)品的粵派房企，以陽光城、融信、融僑為代表的閩系房企在今年上半年迅速擴(kuò)張，分別以178億元、177.5億元、156億元進(jìn)入銷售榜前40位。