保利地產(chǎn)整合面臨難題

武化

【述評】

中航和保利本身均屬于軍工類的央企，從央企改革的角度看，保利地產(chǎn)收購中航地產(chǎn)原本屬于情理中的大概率事件。然而，二者的整合遇到了整合壓力。究其原因，主要源于中航地產(chǎn)的表現(xiàn)相對平庸。

素有“大背景小公司”之稱的中航地產(chǎn)僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項(xiàng)目體量以及項(xiàng)目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項(xiàng)目將面臨著不小的去化壓力。

除了資產(chǎn)包質(zhì)量一般外，較低的盈利能力和負(fù)債也是中航地產(chǎn)難解的問題。2015年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬于母公司所有者凈利潤4.01億元，較上年同期減少9128萬元，下降18.53%。

一直以來，中航地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)和資產(chǎn)都頗為平淡。2015年銷售規(guī)模僅在50億元，合計(jì)的55億元營業(yè)收入也僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團(tuán)的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

基于此，此次保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)的整合可以理解為中航工業(yè)集團(tuán)剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中最有可能的是，中航地產(chǎn)剝離非商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留上市公司殼資源，轉(zhuǎn)型以航空科技文化業(yè)務(wù)為主業(yè)的上市平臺。

而事實(shí)上，中航的資產(chǎn)重組步伐早已邁開。中航工業(yè)集團(tuán)旗下有上市公司近30家。近年來，集團(tuán)層面業(yè)務(wù)板塊整合動(dòng)作逐步展開，2015年8月中航旗下發(fā)動(dòng)機(jī)板塊三家上市公司已率先實(shí)現(xiàn)整合。此次中航地產(chǎn)并入保利地產(chǎn)，也是其總公司的戰(zhàn)略步調(diào)之一。

另一方面，對于保利來說，也需要通過此類重組來擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，二者的籌劃重組源于各取所需。只不過，這個(gè)過程不會一蹴而就，后續(xù)不可避免地會遇到股價(jià)受挫下行的壓力、人事和管理層關(guān)系的變動(dòng)等一系列問題，這或許會增加保利后續(xù)協(xié)調(diào)的成本，并購的前路還很曲折且漫長。

【事件】

近日，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告披露，雙方正在進(jìn)行所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。據(jù)悉，保利或收購中航旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目70個(gè)左右，金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%，相關(guān)交易金額達(dá)不到須提交公司股東大會審議的重大事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

然而，中航地產(chǎn)一直以來業(yè)績表現(xiàn)和資產(chǎn)均一般，2015年銷售規(guī)模僅在50億元，合計(jì)的55億元營業(yè)收入也僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。營收下降，公司的負(fù)債也不低。該公司2015年的資產(chǎn)負(fù)債率為79.48%，負(fù)債合計(jì)181.85億元，短期借款為26.74億元。

這些都為保利收購中航增加了不確定因素，并購整合的前路充滿坎坷。