房地產(chǎn)限購對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

陳冬芳

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。其中的“限購令”就是為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上升而頒布的，限購政策的頒布在短時(shí)間內(nèi)發(fā)揮了有效的作用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，還無法成為長(zhǎng)效機(jī)制。所以對(duì)限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該從客觀而全面的角度去分析，避免片面化，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；限購；影響分析

房屋是人們正常生活狀態(tài)下的基本需求，所以房地產(chǎn)開發(fā)如果與實(shí)際需求相符的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)處于供需平衡的狀態(tài)，由此能夠保持一個(gè)健康穩(wěn)定的市場(chǎng)形勢(shì)。但是我國(guó)的人均財(cái)富占有量嚴(yán)重失衡，所以導(dǎo)致有需求的人買不起房，已有住房者而為了投資需要購買多套住房，在這種供需失衡的條件下，房?jī)r(jià)一路升高。當(dāng)房?jī)r(jià)上升到一定程度后，開發(fā)商還會(huì)無節(jié)制的開發(fā)，而買方市場(chǎng)已經(jīng)趨于平緩，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量下降，造成房地產(chǎn)庫存量大幅上升，出現(xiàn)惡性循環(huán)。為了緩解房?jī)r(jià)過高，國(guó)家頒布了限購政策，減少了投機(jī)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，在短期內(nèi)會(huì)取得有效的成果。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀主要分為兩個(gè)方面來闡述，根據(jù)政治、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模以及區(qū)域輻射力，分為一線城市和二線城市，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，所以應(yīng)該分別進(jìn)行闡述。

（一）一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)上述的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的一線城市的代表主要有北京、上海、天津、廣州和深圳，對(duì)這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行分析，就能夠反應(yīng)出整個(gè)一線城市的狀況。由于一線城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，所以吸引的外來人口較多，人口密度逐漸增加，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量較大，由此一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)最為繁榮，但是供需也出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡。在國(guó)家頒布限購政策后，五大城市的房地產(chǎn)銷售量都有所下降，但是在價(jià)格上除北京外都有小幅上漲。因?yàn)橐痪€城市對(duì)房地產(chǎn)的需求量太大，所以即使頒布了限購政策，但是仍有大量的購房者。

（二）二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

二線城市主要是以各省、自治區(qū)的省會(huì)城市以及沿海發(fā)達(dá)城市組成，相對(duì)于一線城市而言，二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢，人口密度較小，所以對(duì)于房地產(chǎn)的需求相對(duì)較小。在一線城市房地產(chǎn)逐漸區(qū)域飽和的狀態(tài)，很多開發(fā)商都將眼光放到了二線城市，加大了對(duì)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，從而促進(jìn)了二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。

二、限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

限購政策的出臺(tái)對(duì)于不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響也不相同，主要還是受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。所以分別從限購政策對(duì)一線城市和二線城市的影響來闡述。

（一）“限購令”對(duì)一線城市影響的分析

由于一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較繁榮，人口密度大，對(duì)房地產(chǎn)的需求量也大，從而促進(jìn)了一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。正因?yàn)槿绱?，限購政策的出臺(tái)對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，在限購政策出臺(tái)后，一線城市的房地產(chǎn)銷售量普遍下降。但是由于人口眾多，所以具有購房需求的人口仍然占據(jù)很大的比例。雖然仍有購房者看房，但是大家更關(guān)心的是在限購政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)是否有所回落，所以還仍然持觀望態(tài)度。限購政策雖然遏止了投機(jī)行為，但同時(shí)也將一部分有能力的購房者排擠在外。主要原因是一線城市主要以外來人口為主，所以購房需求異常強(qiáng)勁，但是在限購政策的影響下，有購房能力的購房者在購房條件方面不符合要求，受到戶籍以及其他因素的限制而無法購買住房。還有一部分購房者是想改善住房需求，但是在限購政策的影響下，無法滿足需求，所以導(dǎo)致放棄購房。種種原因綜合到一起，就導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售量下降。

限購政策的頒布的實(shí)質(zhì)是為了抑制房?jī)r(jià)，但是從目前的效果來看主要是抑制了商品房的銷售量，而價(jià)格只是在短期內(nèi)有所變化，但實(shí)際上幅度不大。這主要是一線城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求比較旺盛，還存在很大的購房需求。從開發(fā)商的角度來講主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，所以成本增加，價(jià)格下降幅度自然不大。所以從未來的發(fā)展來看，一線城市的購房需求還比較旺盛。

（二）“限購令”對(duì)二線城市影響的分析

二線城市實(shí)施“限購令”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的波動(dòng)相對(duì)于一線城市來說較小。在短期內(nèi)，“限購令”政策使普通住宅的成交量和價(jià)格都發(fā)生大幅下跌。東部地區(qū)人口密集，土地資源相對(duì)稀缺，對(duì)房屋的需求量大且價(jià)格高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，房地產(chǎn)投資者看到了其利潤(rùn)空間，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)行為。中部地區(qū)相對(duì)于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較落后，發(fā)展速度也較遲緩，“限購令”出臺(tái)后出現(xiàn)了商品房銷售面積大幅增加，住房銷售面積卻大幅減少的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和，炒房者的利潤(rùn)空間逐漸縮小，次發(fā)達(dá)的二線城市成為他們投資的目標(biāo)，而限購政策的出臺(tái)也讓他們失去了這片“沃土”。西部地區(qū)近幾年由于國(guó)家政策扶持，居民生活水平有了極大提高，一部分居民是要新購住房，一部分居民是為了改善住房條件，該地區(qū)的剛性需求量大，限購政策的出臺(tái)正好抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，為剛性需求提供了良好的發(fā)展空間。

三、結(jié)束語

為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，我國(guó)頒布了“限購令”，限制購房者的條件，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)，減少投機(jī)行為的目的。由于受到經(jīng)濟(jì)狀況的影響，限購政策的頒布對(duì)我國(guó)一線城市和二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響程度也不相同，對(duì)一線城市的影響明顯高于二線城市，而二線城市中的沿海地區(qū)明顯高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。在對(duì)限購政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行分析后，可以為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供有利的依據(jù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展。

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