中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)關(guān)注的問題

蔡驥

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展過后，現(xiàn)在已經(jīng)開始在宏觀調(diào)控和稅務(wù)的共同作用下進行調(diào)整。許多房地產(chǎn)公司在資金上出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，樓盤銷售停滯，一些項目出現(xiàn)了“爛尾樓”現(xiàn)象。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢下，許多中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)苛的生存問題。企業(yè)的會計核算是企業(yè)管理中的一項核心內(nèi)容。本文首先分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀，然后分析中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題，最后對這些問題的解決方法進行探討。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)房地產(chǎn)；稅費；會計核算；問題

房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作通常是對企業(yè)收入、成本支出等方面進行整理、分類。但在房地產(chǎn)行業(yè)形勢日趨嚴(yán)峻的經(jīng)濟環(huán)境下，普通的會計工作已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)要求。尤其是對于中小型的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，會計人員應(yīng)當(dāng)對企業(yè)所處的環(huán)境和形勢有清晰的認(rèn)識，知道會計工作應(yīng)該需要重點關(guān)注哪些方面的問題，在開始投入建設(shè)項目之前就對整體進行規(guī)劃。

一、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀

目前，中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要面臨來自政策和經(jīng)濟兩個方面的壓力，生存環(huán)境十分嚴(yán)峻。國家不斷出臺政策，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而且收歸國有的土地價格水漲船高。這些房地產(chǎn)企業(yè)雖然以商業(yè)性的項目為主，但房地產(chǎn)終究不是純粹的商品市場，在不斷的壓力下，資金鏈很難得以維持。

房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅費和收費極為繁多。以稅費為例，企業(yè)取得土地后，要交納國土出讓金、地價款、契稅、土地使用稅等，在建成房地產(chǎn)項目后，還要交納房產(chǎn)稅、車船稅和印花稅，在項目允許進行銷售之后，還要交納城建稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及各類附加的地方稅。加上企業(yè)自身運營還需要交納企業(yè)所得稅和企業(yè)員工的個人所得稅。企業(yè)所要交納的企業(yè)所得稅和土地增值稅是稅費當(dāng)中企業(yè)的負(fù)擔(dān)最重的兩項。而且在許多稅收項目中，國家政策都是要求預(yù)交，這對于很多資金不夠雄厚的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說負(fù)擔(dān)更為沉重。

二、中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題

會計核算的思路應(yīng)當(dāng)是對資金的總體把握，在項目開始建設(shè)前就做好資金上的預(yù)算，妥善進行規(guī)劃。對資金的考慮主要以開發(fā)投入資金、稅費、營業(yè)收入為主。其中投入資金和稅費是在會計核算中應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1.投入資金

會計核算首先應(yīng)當(dāng)對行業(yè)特點和資金預(yù)算有清醒的認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的投入有著很高的風(fēng)險，其土地成本和建設(shè)成本在市場上也屬于不可控的范疇。這使得對商品房的投入要時刻關(guān)注市場信息，一旦出現(xiàn)了市場上的波動，企業(yè)很容易出現(xiàn)虧損。而對于企業(yè)來說，還有一些可控的費用支出，例如人員管理費用、宣傳費用等，這些費用支出主要取決于投入的資金、人事規(guī)劃等。到了項目建設(shè)階段時，房地產(chǎn)商往往需要預(yù)先投入資金對房子進行裝修，但經(jīng)常會出現(xiàn)房子已經(jīng)修好，銷售卻處于停滯狀態(tài)的尷尬情況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來說有著極大的壓力。為了使銷售順暢，房地產(chǎn)企業(yè)還要在宣傳上加大成本，以使銷售額達(dá)到市場預(yù)期。

2.稅費

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅費是一個需要重點關(guān)注的問題。房地產(chǎn)商在獲得土地使用權(quán)后，支付的土地出讓金、契稅等與土地的成交價有關(guān)，而土地的價格在近幾年處于一直攀升的趨勢，并且由于土地資源日益減少，國家對土地的管理控制越來越嚴(yán)格，在很長一段時間內(nèi)，土地價格也是只增不減。而在項目建成后，如果房子的銷售成績不理想，或者由于市場波動房價被迫下調(diào)，繁重的稅費很容易使企業(yè)造成虧損。中小房地產(chǎn)企業(yè)往往由于資金儲備不足，如果在項目建設(shè)前沒有對市場進行合適的戰(zhàn)略規(guī)劃，在眾多的稅費壓力下，資金鏈極易斷裂。

三、針對企業(yè)會計核算中所關(guān)注問題的對策

中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場中能否順利生存，除了在項目開發(fā)之前對市場有清醒的認(rèn)識和規(guī)劃，還應(yīng)在管理與核算資金上做足工作。企業(yè)會計在對資金的核算上應(yīng)當(dāng)做到準(zhǔn)確，幫助企業(yè)做好對資金的掌控，盡量使企業(yè)的費用支出能夠降低或者延后。

1.對企業(yè)收入適時延后

房地產(chǎn)企業(yè)要交納的稅費很大一部分與企業(yè)的收入有關(guān)。通常從收入方面控制稅費的方式是延遲收入上的確認(rèn)，或者在合法情況下減少一部分收入的統(tǒng)計。企業(yè)會計在進行核算時應(yīng)當(dāng)與銷售部門緊密聯(lián)系，通過對企業(yè)收入的時間和金額上盡力爭取調(diào)整與稅費的差值，使企業(yè)利潤達(dá)到最大化。會計核算工作應(yīng)當(dāng)在充分了解國家政策的基礎(chǔ)上進行。例如在一部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，國家政策規(guī)定將其視為與房地產(chǎn)銷售相同，企業(yè)獲得的收入與當(dāng)?shù)禺?dāng)年的同一類的房地產(chǎn)收入視為等同。這意味著企業(yè)可以較為自由地按照銷售價格確認(rèn)收入，以便于在計算稅費時可以適當(dāng)?shù)囟愘M交納的數(shù)額。會計可以配合房產(chǎn)銷售部門，將視同銷售房產(chǎn)的項目所造成的收入延遲到最后的項目清算時再進行確認(rèn)，這可以使企業(yè)的營業(yè)稅、政府預(yù)征收的企業(yè)所得稅可以延遲交納，以使得企業(yè)在資金的運用上可以得到更多的緩沖時間，維持資金鏈的穩(wěn)定。而且視同銷售的項目在計算收入時可以有較為寬松的空間，最終按照收入計算稅費時可以減少計算的收入額，從而降低部分稅費支出。

2.適當(dāng)分類核算收入

商業(yè)房地產(chǎn)項目中通常會根據(jù)用戶實際需要增加許多不同的物業(yè)形態(tài)，比如停車場、商住兩用房等。會計在對收入進行核算時，應(yīng)當(dāng)按照不同的物業(yè)形態(tài)區(qū)分收入，分類進行核算。這樣在對不同稅費的核算時，可以比較清楚地進行計算。而且在分類之后，可以對相關(guān)的增值項目進行重點核算。對增值項目的分類尤為重要，比如將裝修的收入與房款的收入分開核算，可以防止增值額的過度上升，使項目的增值率加大，避免最后計算土地增值稅時多交稅。而且還有利于項目當(dāng)中出現(xiàn)質(zhì)量問題時，裝修質(zhì)量問題與房屋質(zhì)量問題不會相互影響，房子可以及時交付使用。在進行分類核算時，分類并不是絕對的，要依照國家在稅務(wù)方面的規(guī)定，嚴(yán)謹(jǐn)分析成本與銷售收入的比較。有時候房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售推廣時，在銷售過程中加大對買主的回饋，相當(dāng)于是將裝修與房價統(tǒng)一計算。在土地增值稅中，如果房產(chǎn)商還沒有取得利息證明，房產(chǎn)項目的開發(fā)費用根據(jù)項目的投入成本和土地成本進行計算，投入成本越高，開發(fā)的費用就越高，這時裝修的成本可以計算到項目建設(shè)成本當(dāng)中。在這樣的計算下，房地產(chǎn)商也不用交納過多土地增值稅。

3.以權(quán)責(zé)發(fā)生制核算項目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅與企業(yè)所得稅上的負(fù)擔(dān)最為沉重，而政府稅務(wù)機關(guān)在這兩項稅費的征收中對企業(yè)有著極大的影響。這兩項稅費主要與企業(yè)收入和項目開發(fā)成本掛鉤。對于企業(yè)來說，項目的收入一般是較為確定的，因此項目的開發(fā)成本大小對稅費的影響至關(guān)重要。會計在核算項目開發(fā)費用時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究稅法，仔細(xì)分析市場，使成本規(guī)劃在一個較為可行的基礎(chǔ)上。在項目開發(fā)直到房屋交付的過程中，一般會涉及到多家單位。而負(fù)責(zé)稅收的稅務(wù)機關(guān)不可能核實每一家的收入情況，因此通常對開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)進行征收。會計在核算開發(fā)成本的時候，應(yīng)當(dāng)進行合理的分類，以權(quán)責(zé)發(fā)生制進行核算。

權(quán)責(zé)發(fā)生制指的是在支出和收入的確認(rèn)上以實際的權(quán)利或者義務(wù)已經(jīng)發(fā)生作為標(biāo)準(zhǔn)，通過權(quán)利與義務(wù)的發(fā)生決定企業(yè)在收入和費用上的歸屬。在土地增值稅的征收規(guī)定中，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用與是否取得金融機構(gòu)的證明有關(guān)。對于中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，獲得銀行貸款的可能性很小，因此對開發(fā)費用的扣除由獲得土地使用權(quán)所支付的費用和項目開發(fā)的成本預(yù)算而決定。前者在項目開發(fā)前就需要支付到位，而后者可以在隨后的建設(shè)過程中逐步支付。因此核算時應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，減少要交納的土地增值稅。比如用于獨立商鋪的房子，對其成本按照建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)至銷售的成本。用于出租經(jīng)營的房子，則結(jié)轉(zhuǎn)至出租類產(chǎn)品的核算中。

四、結(jié)束語

中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中是較為“弱勢”的一個群體，需要在考慮自身條件的基礎(chǔ)上應(yīng)對行業(yè)中存在的各種壓力。面對瞬息變幻的市場以及繁重的稅務(wù)壓力，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高會計人員水平，充分了解國家稅收的政策法規(guī)，然后通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅嫼怂恪熬蚣?xì)算”，將成本、收入和稅費控制在合理范圍，保持資金的充足。如此才能在龐大的房地產(chǎn)市場中求得生存空間，不至于因為倒閉而被市場所淘汰。

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