房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析

李唯

[摘要]文章主要通過對萬科股份有限公司的財務(wù)報表分析研究，通過介紹公司的基本情況，并選取萬科最近幾年的財務(wù)報表，從整個房地產(chǎn)行業(yè)的角度對萬科進行財務(wù)分析，包括對萬科的資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表進行分析。然后通過財務(wù)分析，評價該公司的經(jīng)營管理，指出該公司存在的一些問題，并提出相應(yīng)的建議，供投資者使用。

[關(guān)鍵詞]財務(wù)報表分析；萬科股份有限公司；財務(wù)報表

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.174

1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

各大房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的形勢，例如企業(yè)融資困難，存貨難以處理、資金周轉(zhuǎn)率過慢等一系列問題，萬科雖然貴為房地產(chǎn)上市公司的龍頭企業(yè)，但是也面臨著這些挑戰(zhàn)。對一個公司的分析，入手的最佳途徑就是公司的財務(wù)報表，尤其是上市公司。因為通過對其財務(wù)報表的分析能清楚看到公司的財務(wù)狀況和資金狀況。所以文章希望通過對萬科公司的財務(wù)報表進行分析，能得出解決房地產(chǎn)市場困境的一些方法和建議，給其他的房地產(chǎn)上市公司一些啟示。

2 萬科公司簡介

萬科企業(yè)股份有限公司是王石于1984年5月創(chuàng)立，總部位于中國深圳，經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍覆蓋到珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市，2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平方米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。目前，萬科公司積極響應(yīng)國家號召，走低碳經(jīng)濟的道路，把做綠色企業(yè)作為萬科的中長期的戰(zhàn)略目標和承擔的社會責(zé)任。

3 萬科公司財務(wù)分析

三大表綜合分析如下。

3.1 資產(chǎn)負債表分析

由表1可看出，萬科公司的總資產(chǎn)在2010—2013年間不斷增長，說明公司呈現(xiàn)良好而且平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。而存貨的增長也從2010年的13.33百億元增長至2013年的33.11百億元。由此可看出公司的存貨的增長率較高，這對于公司是不利的，因為存貨過多會大大影響資產(chǎn)的流動性。因此公司要采取一定的去存貨的方法減少存貨的數(shù)值，從而回籠資金以應(yīng)付現(xiàn)在市場因素引起的一定的資金問題。應(yīng)付款項在2010年至2013年不斷增長的原因則在于在建工程增加導(dǎo)致公司相關(guān)的收支頻繁，引起短期負債增加。

3.2 利潤表分析

由表2可看出，萬科2010—2013年的營業(yè)收入總體呈現(xiàn)上升趨勢。由此可見，萬科的經(jīng)營和資金狀況良好。說明其適應(yīng)市場的發(fā)展，努力地提升自身的獲利能力，效果顯著。從營業(yè)成本以及財務(wù)、銷售、管理三項費用來看。萬科2010—2013年呈逐年上升趨勢。萬科的高營業(yè)成本與其戰(zhàn)略安排有關(guān)，萬科實行的是低利潤、高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。低利潤也就意味著高成本，目的是為了公司的可持續(xù)發(fā)展。而公司管理、銷售以及財務(wù)費用的增長是由于公司的規(guī)模日漸擴大以后，所引起的銷售規(guī)模和管理經(jīng)費的提高導(dǎo)致的。財務(wù)費用的增加也是因為公司規(guī)模擴張，因此急需一定的資金支持，因而增加了公司的相關(guān)負債。

3.3 現(xiàn)金流量表分析

由表3可看出，萬科房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營現(xiàn)金流在2010年曾變?yōu)樨撝?，這與宏觀經(jīng)濟形勢及相關(guān)的政府措施有密切的聯(lián)系，由于房地產(chǎn)市場的整頓，因此公司的資金才會出現(xiàn)一定的緊缺，該公司在未來的資金可能需要回籠，因此尋找新的增長點是非常重要的。同時，我們從投資活動現(xiàn)金流量呈現(xiàn)出的凈額可以看出萬科公司的投資現(xiàn)金流較少，導(dǎo)致此原因主要是公司需要收回一定資金。另外，由于公司的紅利分發(fā)等因素，使公司的籌資現(xiàn)金流量出現(xiàn)較大的變化。

4 結(jié)論及建議

4.1 結(jié)論

從萬科以上的數(shù)據(jù)我們不難看出公司整體財務(wù)穩(wěn)健，資產(chǎn)和負債比較合理，現(xiàn)金回籠情況良好，有不錯的盈利能力和發(fā)展空間。但也存在一些問題，主要包括以下幾點：

（1）公司的資產(chǎn)中存貨占較大的比重，這影響了公司資金的流動，一旦銷售情況不理想，企業(yè)將面臨很大的危機。

（2）萬科企業(yè)的資產(chǎn)負債率逐年上升，負債總額不斷增加，而公司的償債能力卻在減弱，企業(yè)需要面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。

（3）萬科雖然很重視客戶和自身企業(yè)文化的建設(shè)，但是對員工的關(guān)注度不夠。另外其服務(wù)在各地評價不一，說明其服務(wù)水平還有很大提升空間。

4.2 建議

針對上述的一些問題，文章給出以下一些建議來解決上述問題。

（1）由于公司存貨比重過大的問題，建議萬科通過一些手段和措施適度控制并減少存貨的比重。存貨是萬科盈利的保障，但同時也是公司主要風(fēng)險的來源。管理層一定要意識到存貨數(shù)量過大對企業(yè)的弊端，要不斷完善風(fēng)險預(yù)防和控制機制。

（2）萬科公司應(yīng)該繼續(xù)拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式，努力降低資金成本，穩(wěn)健并且理性地投資，向國際化道路邁進，在控制海外投資風(fēng)險的前提下，努力發(fā)展和利用海外的資源技術(shù)，不斷推動專業(yè)能力的提升以及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。

（3）良好的品牌形象和顧客滿意度是萬科未來發(fā)展的重要基石。建議萬科應(yīng)仔細了解分析不同種類的顧客需求，對其產(chǎn)品進一步地完善，加強服務(wù)質(zhì)量和范圍和對員工的關(guān)注度，適當增加福利政策，提高員工的滿意度。

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