房地產開發(fā)融資成本與風險性分析

黃曉龍

【摘要】房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的先導性和基礎性產業(yè)，需要巨大的資金投入，單憑房地產企業(yè)自有資金很難啟動房地產開發(fā)項目，需要企業(yè)進行多方面融資，解決房地產項目開發(fā)的資金問題。當前，我國資本市場尚且不完善，房地產開發(fā)融資渠道非常有限，導致融資困難，融資成本高，融資的風險也較為突出。本文總體上分析了當前我國房地產開發(fā)融資的特點和現狀，指出房地產開發(fā)融資成本與融資分析的內在關系，進而探討降低房地產開發(fā)融資成本與風險的應對措施。

【關鍵詞】房地產開發(fā) 融資成本 融資風險

房地產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，市場、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場經濟背景下，資金充足是房地產開發(fā)項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產開發(fā)企業(yè)獲得成功的關鍵。對于房地產企業(yè)來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業(yè)在進行項目開發(fā)之前要進行研究的，如果能夠有效的協調好房地產開發(fā)融資成本和融資風險之間的互動關系，必然會為房地產企業(yè)的發(fā)展帶來無限空間，促進國民經濟的發(fā)展。

一、當前我國房地產開發(fā)融資的特點和現狀

（一）當前我國房地產開發(fā)融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產業(yè)決定了房地產開發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產開發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產作為重要的不動產，成為房地產開發(fā)企業(yè)獲得金融機構貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產開發(fā)商越來越難獲得土地，土地在房地產開發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設步伐加快，房價不斷上漲，這些優(yōu)質的企業(yè)資產自然成為金融機構首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產開發(fā)是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發(fā)和運營中產生的風險等等。

（二）當前我國房地產開發(fā)融資的現狀

近幾年，為了規(guī)范房地產行業(yè)的亂象，防止地產泡沫的出現和防范銀行金融機構風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產開發(fā)融資越來越規(guī)范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構貸款難度加大。當前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調控加強，央行不斷規(guī)范房地產行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產開發(fā)企業(yè)在當今經濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現問題，房地產開發(fā)企業(yè)將面臨破產，這使得很多企業(yè)望而卻步。對于上市融資，當前房地產開發(fā)商很多，企業(yè)資質參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產開發(fā)融資率不高。當前房地產開發(fā)融資存在這樣一種現象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產企業(yè)卻融資無門。

最后，房地產開發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產開發(fā)融資的相關法律法規(guī)體系不完善，現有法律規(guī)定的一些內容限制或不利于中小房地產企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產開發(fā)融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結構，降低融資成本

資本結構體現的是權益性融資和債務性融資的比例變化關系，主要是資產、負債、所有者權益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產開發(fā)項目總資產。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產企業(yè)更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權、資產抵押、質押等方面出發(fā)。另外，房地產企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產開發(fā)企業(yè)應當以國家政策和市場需求為導向，轉變傳統(tǒng)的經營開發(fā)理念，實現企業(yè)專業(yè)化、精細化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對融資的依賴。房地產企業(yè)在經營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規(guī)避現實中可能出現的各類風險，增大企業(yè)對物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業(yè)、大陸地區(qū)的萬達集團等，都通過發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產融資的風險主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風險，包括政治、法律、經濟方面的風險，另一種是非系統(tǒng)風險，包括信用協議、承建合同、支付協議、貸款、抵押、質押方面的協議等。這些風險貫穿于房地產項目的始終，企業(yè)在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結語

房地產業(yè)的特點決定了融資成本和風險的矛盾統(tǒng)一關系，從房地產企業(yè)的長遠發(fā)展來看，開發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構，有效的降低融資成本和風險。

參考文獻

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