綠城物業(yè)，后來者居上

張佳竹

雖然上市經(jīng)歷一波三折，上市前的發(fā)售也沒有得到足額認(rèn)購，但上市首日，綠城服務(wù)股價(jià)大漲10.55%，目前市值已超越彩生活。

成功登陸港交所

7月12日，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司正式于香港聯(lián)交所主板上市，代碼2869.HK，發(fā)售價(jià)定為每股1.99港元。上市首日股價(jià)便大漲10.55%，收盤價(jià)為每股2.2港元，市盈率達(dá)26倍，公司市值61.1億港元（約52億元人民幣），而在香港上市數(shù)年的綠城中國市值也不過128億元。

同時(shí)，這個(gè)市值還超越了彩生活的59億港元、中海物業(yè)的38.8億港元及中奧到家的9.6億港元，成為香港同類型企業(yè)中市值第一的公司。

成績亮眼，上市之路卻并不順利。綠城服務(wù)于2014年9月計(jì)劃上市，歷時(shí)近2年。一開始，為保證順利上市，綠城服務(wù)的兄弟公司——綠城中國作為基石投資者，認(rèn)購1.39億股（公眾股），占股5%。忠富控股有限公司、中國東方資產(chǎn)管理（國際）控股有限公司、浙江天堂矽谷資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司分別認(rèn)購了1.39億股、9700萬股以及1.17億股。

即便如此，臨近上市時(shí)綠城服務(wù)在香港公開發(fā)售也僅獲3711.6萬股有效申請(qǐng)，相當(dāng)于公開發(fā)售7778萬股的約47.72%。

對(duì)此，綠城服務(wù)執(zhí)行董事兼運(yùn)營總監(jiān)吳志華解釋稱，認(rèn)購不足的部分是散戶市場，由于英國脫歐事件令投資者態(tài)度轉(zhuǎn)向?qū)徤?，國際認(rèn)購部分已經(jīng)超額。

最終，未獲認(rèn)購的4066.4萬股公開發(fā)售股份重新分配至國際配售，其占全球發(fā)售的95.23%。經(jīng)扣除包銷費(fèi)用及公司就全球發(fā)售應(yīng)付的開支后，綠城服務(wù)將自全球發(fā)售獲得的所得款項(xiàng)凈額約為14.39億港元（約12.20億元人民幣）。

全球發(fā)售完成后，綠城服務(wù)的股東持股情況發(fā)生了變化?？毓晒蓶|宋衛(wèi)平與壽柏年、夏一波通過三人各自持有的全資公司占股36.72%，綠城服務(wù)董事長李海榮持股比例為25.2%，56名公司中高層組成的管理層持股10.8%。

行業(yè)發(fā)展趨勢向好

股價(jià)持續(xù)強(qiáng)勢上漲。8月5日午盤收于2.990港元，總市值達(dá)83.06億港元（約71.26億元人民幣）。

驕人的成績出乎綠城服務(wù)管理層意料，綠城服務(wù)首席財(cái)務(wù)官兼公司聯(lián)系秘書何啟忠在接受媒體采訪時(shí)坦言：“這是事先沒有想到的好結(jié)果，當(dāng)前股市情況不是特別明朗，未來走勢有待觀察?！?/p>

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，綠城服務(wù)的成功得益于目前資本市場對(duì)物業(yè)公司未來前景的認(rèn)可。

“從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代?！睆埡陚フJ(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)是存量房競爭的砝碼，更是品牌房企構(gòu)建萬億大平臺(tái)不可或缺的部分。“從彩生活取得遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開發(fā)的高額市盈率，到綠城物業(yè)股價(jià)和市值的攀升，都說明資本市場對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值評(píng)估，已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)之上?！?p>

公開數(shù)據(jù)顯示，目前物業(yè)管理行業(yè)在管面積為165億平方米，市場容量約250億平方米。未來還有大量服務(wù)型項(xiàng)目推向市場，這一開拓空間將達(dá)100億平方米左右。去年年底，光大證券的一份預(yù)測顯示，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的收入空間可達(dá)2.7萬億元之巨。

“除了市場空間大之外，利潤等關(guān)鍵性財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也讓香港投資者欣喜?！狈康禺a(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖分析，綠城服務(wù)之所以能獲得投資者的青睞，很大程度上與其強(qiáng)大的營利能力有關(guān)。

綠城服務(wù)年報(bào)顯示，公司營業(yè)收入由2013年的16.72億元增加至2014年的22.05億元，并進(jìn)一步增加至2015年的29.19億元，復(fù)合年增長率為32.1%。持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤由2013年的0.83億元增至2014年的1.49億元，并進(jìn)一步增加至2015年的2.03億元，復(fù)合年增長率為56.5%。

相比港股中同類型的其他三家公司，2015年，綠城服務(wù)的營業(yè)收入分別是彩生活和中奧到家同期的3.5倍、6.9倍，是中海物業(yè)的1.4倍。其凈利潤是中海物業(yè)的2.1倍，高于以高利潤著稱的彩生活。

營利能力有待提高

截至2015年底，綠城服務(wù)在管合同建筑面積約8280萬平方米，簽約面積約8900萬平方米。過去3年來，它的年復(fù)合增長率超過30%，園區(qū)增值服務(wù)的復(fù)合增長率甚至高達(dá)50%。何啟忠表示，上市后綠城服務(wù)將盡量保持這一增長速度。

按照綠城服務(wù)行政總裁兼執(zhí)行董事楊掌法的說法，公司堅(jiān)持走市場化道路，這在物管企業(yè)十強(qiáng)中很少見。雖然綠城中國是最大客戶，但占比并不算高，面積約15%-20%，收入則是7.7%。客戶名單里有浙江新湖、融創(chuàng)、中交、浙鐵投等各大房企。

記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，中海物業(yè)約90%的管理面積來自于關(guān)聯(lián)公司的自建物業(yè)，綠城服務(wù)77%的合同管理面積則來自于其他獨(dú)立開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，而彩生活外部獲取的合同管理面積占比為97%，中奧到家?guī)缀踹_(dá)到100%。

“隨著綠城中國本身規(guī)模增速放緩，綠城服務(wù)將更多地通過外部收購獲得規(guī)模增長。而其招股書也明確顯示，上市集資中近49%將用作收購物業(yè)服務(wù)公司?！眹┚驳姆治鰩焺㈧撤卜治龇Q。

根據(jù)吳志華的設(shè)想，綠城服務(wù)未來可能收購部分開發(fā)項(xiàng)目的車庫、庫房、尾盤再逐步轉(zhuǎn)售給業(yè)主。一方面解決開發(fā)商的資金需要，另外一方面也可利用綠城服務(wù)更熟悉業(yè)主需要的優(yōu)勢，有針對(duì)性地開展?fàn)I銷。

數(shù)據(jù)顯示，2015年綠城服務(wù)在管的住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)達(dá)3.06元/平方米/月，單位面積利潤貢獻(xiàn)率（企業(yè)的年凈利潤除以當(dāng)年計(jì)算收益的物業(yè)管理面積）高于其他四家企業(yè)，分別是中海物業(yè)的2倍，彩生活和中奧到家的4倍多。

公司整體毛利率雖然從2012年的15.8%逐步提升至2015年的18.2%，但相比于彩生活和中海的利潤水平，綠城服務(wù)的營利能力還有待提高。

園區(qū)服務(wù)提升毛利

在目前幾家港股物業(yè)管理公司中，綠城服務(wù)凈資產(chǎn)收益率最高。來自同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司去年的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到149.78%。

執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官吳志華在香港上市媒體交流會(huì)上表示，綠城服務(wù)未來的毛利率水平還有望進(jìn)一步提高，原因是園區(qū)增值服務(wù)將大大攤薄基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的人力成本，進(jìn)而提升公司利潤率。

記者查閱其招股書發(fā)現(xiàn)，綠城服務(wù)業(yè)務(wù)由物業(yè)管理服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、園區(qū)增值服務(wù)三個(gè)板塊組成。其中園區(qū)增值服務(wù)是所有業(yè)務(wù)中毛利最高的，截至去年底，毛利水平為47.5%，增幅也是最大的。其收入從2013年的1.17億元，迅猛增長至2015年的2.76億元。

據(jù)記者了解，綠城服務(wù)于2014年9月在試點(diǎn)園區(qū)開始推行“智慧園區(qū)”項(xiàng)目，開發(fā)了線上服務(wù)端“幸福綠城”APP。該APP囊括了七大板塊，除了將基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)線上化操作，還涉及園區(qū)健康、園區(qū)學(xué)院和園區(qū)金融等多元服務(wù)。同時(shí)，綠城物業(yè)目前還和華邦地產(chǎn)合作，在園區(qū)內(nèi)向業(yè)主提供置換服務(wù)；和途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務(wù)；和優(yōu)客逸家合作，提供長租公寓。這一舉措既幫助業(yè)主盤活閑置房屋，又產(chǎn)生了更好的資產(chǎn)收益。

在吳志華看來，園區(qū)增值服務(wù)的成長空間巨大，去年創(chuàng)造了2.7億元的收入，對(duì)應(yīng)的是50萬戶的業(yè)主，相當(dāng)于一戶業(yè)主一年僅需貢獻(xiàn)500元，“隨著業(yè)主規(guī)模的不斷增加和用于購買服務(wù)的投入增加，園區(qū)增值服務(wù)將為綠城服務(wù)帶來更驚人的收入。”吳志華說，“園區(qū)增值的收入增速會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過物業(yè)管理服務(wù)，而且也會(huì)帶動(dòng)我們的毛利率提高。”